Меняем рубли на жилплощадь

В случае переезда можно взять дом с собой и отправить его по железной дороге на новое место жительства

Всего полтора месяца прошло с тех пор, как Банк России, пытаясь бороться со стремительным ослаблением рубля, решился на кардинальные меры и поднял ключевую ставку сразу на шесть пунктов — до 17 процентов. Все это время банкиры, а за ними девелоперы и риелторы не устают строить на 2015 год самые мрачные прогнозы.

Дрожжи для вторичного рынка

Не секрет, что любые изменения в экономике страны неизменно сказываются на рынке недвижимости. Паника, которую вызвало хаотичное поведение национальной валюты во второй половине декабря, уже оказала влияние на этот рынок. И, скорее всего, будет влиять весь год.

Однако приморские эксперты стараются успокоить потребителей: на рынке вторичного жилья ситуация пока не так критична.

– Сейчас все находятся в состоянии ожидания, – рассказывает президент НП СРО «Гильдия риелторов Приморского края» Ольга Тимошина. – Уменьшилось предложение: многие собственники квартир – более 40 процентов – сняли их с продажи. Упал и спрос. Впрочем, посленовогоднее время всегда считается мертвым сезоном.

Я думаю, что вскоре провалится рынок ипотечного кредитования, темпы его роста скатятся до уровня 2008 года. Немалую роль в этом сыграло и изменение ключевой ставки Центробанка, вслед за которым многие банки повысили ставки по ипотеке до 17-20, а некоторые и до 29 процентов, в том числе и для заемщиков с уже одобренными договорами. А когда речь идет о повышении ставок по кредиту, люди начинают думать, просчитывать, какую сумму они готовы взять, какие возможны риски.

Уже сейчас подорожало малогабаритное жилье: цены на гостинки и однокомнатные квартиры поднялись на 20 процентов. Двухкомнатные квартиры при продаже приближаются к стоимости трехкомнатных. А вот цены в частном секторе не поменялись.

Основной вопрос, который волнует людей сегодня: стоит ли вкладываться в недвижимость и если да, то когда нужно совершать решительные действия?

– Если вы хотите вложиться в недвижимость, то лучше сделать это сейчас, – убеждена Ольга Тимошина. – Ожидать какого-то обвала стоимости квадратного метра не стоит, наоборот, квартиры во Владивостоке всегда росли в цене, несмотря ни на какие катаклизмы.

Малоэтажка выбилась в лидеры

Ажиотаж характерен для рынка новостроек, где сейчас активно скупают квартиры граждане, утратившие доверие к российской валюте и снимающие деньги с рублевых вкладов. При этом застройщики ведут себя в основном рационально, предпочитая резко цены не повышать.

– Большой спрос на первичном рынке недвижимости наблюдался в конце прошлого года, есть он и сейчас, – объясняет директор СРО «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко. – Некоторые компании оставили цены на прежнем уровне, другие подняли стоимость квартир на 10-15 процентов. Теперь цены колеблются в рамках 60-80 тысяч рублей за квадратный метр без отделки.

Эксперт согласен со своей коллегой и советует тем, у кого есть желание приобрести жилье и средства на это, не затягивать с покупкой. Кредиты становятся все менее доступными, предложение будет падать, потому что строительство новых многоэтажек уже не ведется, а цена на оставшиеся квартиры в сдаваемых объектах будет расти.

– Такая ситуация складывается не только во Владивостоке, но и по всей стране, – продолжает Сергей Федоренко. – Дело в том, что у строительства очень длинный инвестиционный цикл: с момента поиска участка до ввода дома в эксплуатацию проходит около пяти лет. Экономическая же среда меняется быстро. Поэтому сейчас идет перевес в сторону малоэтажного жилья.

За девять месяцев прошлого года в Приморье было введено в строй 300 тысяч квадратных метров жилья, и 70 процентов из них – малоэтажное: коттеджи и двух-трехэтажные таун-хаусы. Если до начала 2000-х частный сектор даже не попадал в статистику, то с приходом миллениума малоэтажное строительство отвоевало сразу 20 процентов ввода жилья, к 2005 году дошло до 30 процентов, а к 2014-му – до 70. Можно констатировать, что тенденция к возведению высоток постепенно угасает.

Выгодные технологии

Строительные материалы, преимущественно представленные импортной продукцией, существенно вырастут в цене. Застройщики окажутся в сложной ситуации: с одной стороны, их затраты значительно увеличатся, с другой – в условиях постепенного падения спроса им будет сложно повышать цены. В результате в 2015 году, скорее всего, в Приморье будут наблюдаться заморозка строящихся объектов, отсрочка ввода почти готовых, а также пересмотр концепции части проектов на этапе разработки и даже банкротство отдельных компаний. Многоэтажное строительство в нынешней экономической ситуации невыгодно, хлопотно и рискованно.

В связи с переориентацией в сторону малоэтажки на рынке появляются новые игроки. Вместо бригад, которых раньше нанимал частник для возведения коттеджа, появляются компании, использующие новые современные технологии в строительстве. Малоэтажка становится прибыльным делом.

– К нам зашла компания, которая обладает уникальной для Приморского края технологией домов-трансформеров, подсмотренной у японских строителей. Теперь дома собирают прямо на заводе и устанавливают на участке в кратчайшие сроки, – рассказывает Сергей Федоренко. – Это совсем новый подход. Только представьте, что с течением времени, с появлением новых членов семьи вы можете достраивать комнаты. Или убирать лишние, если семья разъезжается. В случае переезда можно взять этот дом с собой и отправить его по железной дороге на новое место жительства. И стоит такое жилье недорого: 25-35 тысяч рублей за квадратный метр вместе с внутренними коммуникациями. Это в два раза дешевле стоимости жилья в многоквартирном доме.

Аренда бьет рекорды

Снижение спроса на недвижимость в связи с подорожанием квадратных метров, упавшей платежеспособностью населения и небольшим предложением взвинтит стоимость и без того высокой аренды жилья.

– Если открыть интернет-барахолку «Фарпост», уже заметно, что снять жилье сегодня проблематично: база квартир в новом году стала меньше на 30-40 процентов, – отмечает гендиректор компании «Традиция» Людмила Трошина. – Такая ситуация возникла, в частности, потому, что очень многие из тех, кто сдавал жилье на протяжении долгих лет, в 2014-м продали свою недвижимость. Они посчитали, что лучше положить деньги под проценты в банк и получать прибыль. Одновременно собственники избавились от груза проблем: недовольства соседей, которые не любят арендаторов, разбирательств с налоговыми органами и т.д.

По словам эксперта, наметились изменения и в работе самих агентств недвижимости. Так, многие из них снижают стоимость своих услуг и берут за них уже не 100 процентов от стоимости аренды, а 50 или 40.

– Сейчас риелторы идут даже на то, чтобы сдавать первый месяц квартиру бесплатно, – рассказывает Людмила Трошина. – Клиент просто платит агентству комиссионные, не оплачивая стоимости аренды, что, конечно, очень выгодно. Все потому, что конкуренция между агентствами сейчас очень высокая.

Впрочем, несмотря на это, стоимость аренды в 2015 году снижаться не будет. Скорее, наоборот.

– В прошлом году был бум ипотечного кредитования, банки с удовольствием раздавали кредиты людям, требуя всего два документа, – объясняет директор агентства. – Поэтому человеку удобнее было купить квартиру и не переплачивать за аренду. В этом же году ситуация иная: сделки массово срываются из-за отказов банков в выдаче ипотеки и повышения ставок по кредитам. К примеру, в декабре сделок на вторичном рынке было меньше, чем в ноябре, который тоже показал падение. Стагнация на рынке кредитования сделает аренду жилья более актуальной, а значит, более дорогой.

Так, сегодня однокомнатная квартира на Первой Речке стоит не меньше 25 тысяч рублей. Такая же в отдаленных районах – на Тихой, Чуркине – от 18 тысяч. По прогнозам, уже в первом квартале этого года эти цифры вырастут на 10-20 процентов.

Автор: Катерина МАТВЕЕВА