Сначала выбор способа управления домом – потом деньги на ремонт

«Как наш дом может претендовать на финансовую помощь в капитальном ремонте из средств Фонда содействия реформированию ЖКХ?». Сейчас многие задают этот вопрос, поскольку фонд с 1 января нынешнего года уже начал действовать.

Но перво-наперво собственникам жилья придётся самим ответить на вопрос: а выбрали ли они способ управления? Дело в том, что в региональную адресную программу по капитальному ремонту многоквартирных домов могут быть включены лишь те из них, где собственники создали ТСЖ или проголосовали за какую-то управляющую компанию и на практике реализуют выбранный способ управления. Помните, когда начиналась жилищная реформа, многие настаивали: сделайте сначала в доме ремонт, а потом мы, возможно, и создадим ТСЖ или уйдём «под крыло» управляющей компании. Но обернулось всё по-другому. Государство готово помогать с ремонтом только там, где уже состоялся предусмотренный Жилищным кодексом выбор.

Ещё один принципиальный момент опять-таки зависит от самих собственников. Непременное условие участия в этой государственной программе – наличие на территории 5 процентов ТСЖ от всего количества многоквартирных домов. По оценке краевого департамента ЖКХ, из положенных в основу функционирования фонда условий сложнее всего выполнить именно эти два. Ведь административным нажимом тут ничего не добьёшься, собственники жилья должны сами принять осознанное решение.

Мы попросили заместителя директора департамента по ЖКХ и топливным ресурсам Приморского края Елену ПАРХОМЕНКО рассказать, на какие конкретно суммы из Фонда содействия реформированию ЖКХ может рассчитывать Приморье и что должно быть сделано для начала реального финансирования капитального ремонта наших многоквартирных домов.

- Фонд, как известно, располагает средствами в размере 240 миллиардов рублей, 40 процентов из которых предусматриваются на переселение семей из аварийного жилья, признанного непригодным для проживания, и 60 процентов – на капитальный ремонт домов.

Эти деньги уже распределены между субъектами РФ пропорционально имеющемуся у них жилищному фонду. Распределены «потенциально», но ещё не направлены в края и области. Доля Приморского края – 3,4 миллиарда рублей. Их мы будем выбирать в течение всего срока функционирования фонда (предполагается, что он будет работать до 1 января 2012 года). Причём никому другому ни взаймы, ни на время деньги не уйдут. Мы сможем использовать средства по мере того, как окажемся готовы к участию в фонде и выполним все необходимые условия. Правда, в первый год (то есть в нынешний) край вправе израсходовать не более 30 процентов выделенной суммы.

- Елена Александровна, давайте сначала поясним то, что зависит от самих собственников жилья. Одно из условий, которое нельзя перешагнуть: претендовать на финансовую помощь в ремонте дом может лишь в случае создания ТСЖ или выбора управляющей компании. Но ведь есть ещё третий вариант – непосредственное управление. Оно, получается, не в счёт?

- К сожалению, этот способ управления в данном случае не рассматривается. Видимо, потому, что он не предполагает образования юридического лица и открытия счёта. А бюджетное финансирование требует очень серьёзной отчётности по истраченным деньгам.

Но выход есть. Коль собственники приняли на себя ответственность по самостоятельному управлению домом, то могут пойти и на второй, более прогрессивный шаг – создание ТСЖ. Вполне логичное развитие событий. И тогда дом получит шанс для включения в адресную программу по капитальному ремонту.

- Для преодоления пятипроцентного «барьера» считаются исключительно ТСЖ? Но ведь ЖСК – это практически та же самая форма управления.

- ЖСК могут участвовать в государственной программе, претендовать на получение денег для капремонта. Но всё-таки подсчитываются именно ТСЖ.

Тут хочу пояснить, что в расчёт берётся не в целом картина по краю, а статистика создания ТСЖ по отдельным муниципальным образованиям, которые первыми станут участниками программы. Да, заявку в фонд формирует субъект РФ, но не общекраевую, а включающую данные по конкретным муниципальным образованиям. И ещё: в заявку могут быть включены муниципальные образования (не менее двух), на территории которых проживает как минимум 20 процентов населения края. Лишь тогда вопрос вообще может рассматриваться.

Исходя из этого своё основное внимание мы направляем сейчас на крупные городские округа, где много жителей. Они должны стать локомотивом, к которому впоследствии присоединятся более мелкие муниципальные образования и поселения. Поэтому и им тоже надо стремиться к выполнению всех условий, чтобы на следующих этапах включиться в программу.

- Что значит адресная региональная программа?

- Именно она будет лежать в основе заявки, которую мы подадим в Фонд реформирования ЖКХ для обоснования необходимости выделения средств на капитальный ремонт многоквартирных домов. Адресная – значит подомовая. В неё включаются конкретные дома, прилагаются сметы по проведению предполагаемых работ по каждому из них.

Региональная программа будет основываться исключительно на адресных программах тех муниципалитетов, которые первыми смогут претендовать на финансовую помощь фонда. По мере того как «подтянутся» другие, в неё будут вноситься изменения, определяться другие участники. Хотя одни и те же муниципалитеты также будут иметь возможность вновь подавать заявки. Ведь сначала они могут получить деньги на ремонт одной части домов, потом - другой. Главное, повторю, чтобы были выполнены оговоренные законом о Фонде содействия реформированию ЖКХ условия.

- При плачевном состоянии большинства наших уже довольно старых домов ремонт им требуется большой. Какие конкретно виды работ могут обсчитываться и включаться в сметы?

- Перед тем как ответить на этот вопрос, скажу ещё об одном принципиальном условии, которое нельзя не выполнить. Собственники обязательно должны дать согласие на то, что 5 процентов расходов по ремонтным работам возьмут на себя. Такое решение принимается общим собранием и подтверждается протоколом. Он станет вторым необходимым документом после протокола о результатах собрания по выбору способа управления домом. Для участия в программе нужен ещё и третий протокол – по согласованию собственниками объёма и перечня работ по капитальному ремонту общего имущества дома.

Определяя объём работ, нужно учитывать, сможете ли вы потянуть 5 процентов затрат по их проведению. Ведь ремонт может потребовать огромных сумм. Кстати, муниципалитет, как собственник части квартир в доме (если они не все приватизированы), тоже вносит свою долю.

Фонд берётся помогать в финансировании самых острых проблем: по ремонту кровли, внутридомовых инженерных сетей, фасада и некоторых других. Теоретически все они могут включаться в смету.

Надо признать, что само составление сметы – дело непростое, да и денег требует немалых. Поэтому мы рекомендуем муниципалитетам помогать жильцам решать эту проблему, направлять своих специалистов. Если же собственникам придётся всё-таки заплатить за подготовку сметных расчётов, то их расходы будут учтены и уже непосредственно на ремонт они будут собирать меньшую сумму.

- Елена Александровна, на территории каких муниципальных образований самый большой процент самоопределившихся домов и больше всего создано ТСЖ?

- Обнадёживает ситуация во Владивостоке. По последним данным, здесь создано 219 ТСЖ – это 4,02 процента от общего количества домов. Всего же 22,4 процента домов Владивостока выбрали способ управления, из них 18 процентов остановились на той или иной управляющей компании.

Приведу примеры по созданию ТСЖ в некоторых городских округах. В Арсеньеве этой форме отдали предпочтение 3 процента от общего количества домов, в Дальнереченске – 1,15 процента, Артёме – 0,8, Уссурийске – 0,8, Лесозаводске – 0,4, Фокино – 0,5. Есть отдельные поселения, где ТСЖ – популярный способ управления. Прежде всего нужно назвать Ярославское и Штыковское поселения. Поэтому будет рассмотрена возможность включить эти территории в заявку на выделение средств из фонда.

- Но не всё зависит от самих собственников. Не менее сложно выполнить условия, которые поставлены перед властями субъектов РФ и муниципальных образований.

- Задача фонда – поддержка регионов, которые успешно проводят реформу ЖКХ по всем её направлениям. Отсюда и условия, которые должны быть выполнены.

На территории муниципального образования, включаемого в заявку, на рынке жилищных услуг должны работать не менее 25 процентов частных компаний и обслуживать как минимум половину жилищного фонда. Такое же требование к доле на рынке частных предприятий жилищно-коммунального комплекса. Другими словами: даже если сохраняются МУПы, то они должны обслуживать небольшую долю жилья. Причём её до 2012 года нужно постепенно уменьшать.

Кроме участия в оплате ремонтных работ самих собственников фонд предусматривает софинансирование муниципалитетов (уже не как собственников части квартир в этих домах, а как органов власти), которым необходимо внести не менее 25 процентов средств на предусмотренный в домах ремонт. В бюджетах муниципальных образований предусматриваются такие расходы, всего на этот год – 250 миллионов рублей.

Выполняются решения, которые должны быть приняты на уровне субъекта РФ для участия в этой государственной программе. Администрация края утвердила графики ликвидации перекрёстного субсидирования при установлении тарифов на оплату жилищно-коммунальных услуг, происходит постепенный перевод субсидий и льгот на денежные выплаты, подписано распоряжение губернатора края по поддержке товариществ собственников жилья, принимаются другие необходимые меры.

Сейчас постоянно проводится мониторинг по каждому муниципальному образованию. Ежемесячно мы информируем Минрегионразвития о происходящих изменениях, которые приближают территории края к выполнению оговоренных условий. Все заинтересованы в том, чтобы край смог получить распределённые ему средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Автор: Надежда БРАЖИНА