​Рынок урезали и перегрели

После покупательского бума на квартиры и ипотеку в конце прошлого года на жилищном рынке наступило затишье. Мало предложений, заметно подорожавшие квартиры и кредиты – таков на сегодня жилищный рынок Приморья.

Сейчас процентная ставка по ипотеке в приморских банках стартует с 15-16 процентов, вырастая в месяц на 1-2 пункта. Для примера: буквально пару недель тому назад местное отделение одного из ведущих банков страны предлагало жилищные займы с минимальной процентной ставкой 14,95 процента. Сегодня ставка выросла до 15,95 процента.

Напомню: года два назад процентная ставка по средним условиям кредита (первичный взнос – 30-40 процентов на срок десять лет) составляла 10,5 процента. Причем держалась она в этих пределах многие месяцы.

Тернии ипотеки

– Учитывая изменения, произошедшие в декабре, а именно увеличение Центральным банком ключевой ставки с 10,5 до 17 процентов, выдавать ипотеку по более низким ставкам для банков стало убыточно, – комментирует сложившуюся ситуацию Людмила Уланова, управляющий директор по ипотеке в регионе одного из представленных в крае федеральных банков. – Сегодня основной источник получения средств для банков – вклады населения. При том что сроки размещения средств вкладчиков в разы меньше, чем сроки ипотечных кредитов.

Поэтому за последние пару месяцев заметно сместились интересы банков: сейчас особый упор делается на депозиты – разрабатываются новые продукты, предлагаются более интересные ставки. А вот портфель ипотечных кредитов, напротив, сокращается. В частности, согласно бизнес-плану банка на этот год на ипотечное кредитование запланировано выделить 126 млрд рублей. Для сравнения: в прошлом году сумма ипотечных кредитов составила 340 млрд. И перевыполнение плана по выдаче ипотечных кредитов, в отличие от прошлых лет, не приветствуется.

Принята еще одна заградительная мера для ипотечного кредитования – ужесточаются требования к заемщикам. В частности, увеличен минимальный первоначальный взнос с десяти до двадцати процентов. В других программах, с более лояльными требованиями к заемщику, в которых не требуется подтверждение официального дохода, минимальный начальный взнос вырос с 35 до пятидесяти процентов.

Некоторые ипотечные программы вовсе закрылись. В частности, многие банки перестали рефинансировать жилищные займы, выданные сторонними кредитными организациями. Также часть банков отказалась от кредитования индивидуального строительства и покупки земли. Зато активно рефинансируются собственные кредиты, в частности взятые под плавающую ставку. А также валютные. Впрочем, процент валютных ипотек в кредитном портфеле банков не высок: 1-2 на каждые сто жилищных займов.

АИЖК подстраховалось

Еще одно заметное изменение – сократилось количество банков – партнеров Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), программы которого традиционно отличались более низкими процентными ставками. Предложения АИЖК в крае сегодня предлагают лишь Дальневосточный ипотечный центр (ДВИЦ) и недавно созданный региональный оператор АИЖК – Приморское ипотечное агентство (ПИА). Причем ни одна из представленных в регионе программ не подразумевает сделок с объектами вторичного рынка под залог покупаемого жилья. То есть наиболее привычного и распространенного вида ипотеки. ДВИЦ хоть и работает с вторичным рынком, но предоставляет кредиты только под залог уже имеющегося жилья. ПИА планирует выдавать займы только под новострой и далеко не всем, а только тем гражданам, кто входит в одну из шестнадцати категорий, имеющих право на участие в программе «Жилье для российской семьи». Для участников этой программы предлагается самая низкая в регионе ставка – 12,84 процента.

Опустошили рынок

Однако все эти изменения не приглушили интереса заемщиков к ипотечным кредитам. И потому, что необходимость в жилье (вместе с ростом процентных ставок) не исчезла, и потому, что люди пытаются, купив квартиру (даже в кредит), спасти свои, пусть и незначительные, накопления, собранные для первоначального взноса.

Покупательский бум на недвижимость начался в ноябре-декабре: люди снимали накопления с депозитов, чтобы вложить их в квартиры. За последние пару месяцев было куплено даже то жилье, которое, по откровениям риелторов, годами никто не смотрел. В итоге у потенциальных заемщиков, получивших одобрение по кредиту, из-за того, что не смогли подобрать себе подходящий вариант, дело до заключения сделки не дошло.

Неоправданно высокие цены взлетели еще выше. Сегодня мы имеем рынок, перегретый в части цен и существенно урезанный. Количество квартир, выставленных на самом посещаемом городском сайте, буквально перед Новым годом насчитывало 5300-5700 единиц. Сразу после праздников это число сократилось до 3200 позиций. Наконец, сегодня количество предложений вновь сократилось до 3050 квартир. А учитывая, что часть объявлений дублируется, по факту реальных предложений выходит и того меньше. Продавцы поснимали часть объектов, опасаясь их продавать, и не потому, что боялись продешевить. Люди осознают, что скачок цен – фактор скорее психологический, а значит, не долговременный хотя бы потому, что покупательская способность наших граждан ограничена: доходы, увы, в отличие от цен не растут. Объяснение здесь иное: люди боятся остаться с крупной наличкой в руках – неизвестно, во что ее превратит инфляция. А тот, кто продает свое квартиру с тем, чтобы следом приобрести другую, боится, что вырученных денег не хватит на новое жилье.

О ближайших перспективах и риелторы, и банковские работники определенно говорить отказываются. По их словам, ситуация может в дальнейшем развиваться в нескольких направлениях.

В частности, есть опасения, что ключевая ставка будет меняться: то ли понизится, то ли повысится. Эксперты советуют дождаться 30 января – на эту дату назначено очередное совещание Центробанка, на котором (в том числе) будет решаться вопрос и по уровню ключевой ставки. И,может, тогда станет понятно, чего ждать банкам, продавцам, покупателям. Что же до срочной покупки жилья, то риелторы рекомендуют не тянуть и приобретать то, что есть на рынке, но они всегда это советуют. Знакомые торговцы недвижимостью рекомендуют подходить к покупке прямо сейчас обдуманно, подразумевая «если не горит, то и спешить не стоит». Их в этом поддерживают и работники банков, особенно если речь идет о крупных кредитах.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО