Квартира без риска

Купить квартиру – это, знаете ли, не сапоги на зиму выбрать! Хотя, даже выбирая себе обувь, вы тщательно ее примеряете, просматриваете все швы и склеенные места.

16 июль 2014 Электронная версия газеты "Владивосток" №3571 от 16 июль 2014

Правила безопасного приобретениянедвижимости

Что ж тогда говорить о сделке, где цена вопроса выше в сотнитысяч рублей… Правильно: проверять, проверять и еще раз проверять.

И в домовую книгу загляните

Вот список документов, которыестоит изучить при покупке квартиры:

– Документ, которыйподтверждает право собственности на жилье (договор купли-продажи, обмена, наследования, дарения,приватизации, выдаваемое на их основании соответствующее свидетельство о правесобственности). Ну это, как говорится, без комментариев.

– Выписка из Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество. Зачем? Чтобы выяснитьисторию квартиры. Убедиться, что она не заложена, что на нее не наложен арест.

– Выписка из домовой книги, вкоторой указывается информация о проживании в данной квартире лиц. Зачем? Чтобыудостовериться в том, что всепрописанные в квартире жильцы выписаны. И куда они выписаны. Такая информацияпоможет избежать довольно неприятных ситуаций.

Например, такой: на моментприватизации один из членов семьи находился в местах не столь отдаленных.Поэтому квартиру приватизировали без его участия, но и отказ от приватизациидомочадцы взять с него не удосужились. Через какое-то время квартира пошла на продажу. И тутвозвращается родственник, а квартиры уже нет. Чем дело может кончиться? Онможет отсудить часть выручки с продажи. Это в лучшем случае, в худшем – сделкупризнают недействительной.

Знакомство с домовой книгой(то есть выпиской из нее) также избавит от проблем, которые могут возникнуть,если в квартире прописаны несовершеннолетние.

Кстати, один из основныхподвохов, связанных с «юридической чистотой» квартиры, это нарушение интересовнесовершеннолетних жильцов, которые были прописаны в квартире на моментприватизации и которые автоматически должны были попасть в число собственников.Если этого не случилось, то впоследствии они могут предъявить свои права ипопытаться оспорить сделку. Поэтому, если дети, не участвовавшие в свое время вприватизации, уже выросли, перед заключением сделки нужно взять с нихнотариально заверенную расписку об отсутствии претензий.

К слову, продажа квартиры, вчисле собственников которой есть и дети, невозможна без согласия органа опеки ипопечительства. В противном случае сделку могут признать недействительной. Теже правила применимы к людям из группы риска: недееспособным, частично дееспособным, находящимся подпатронажем, опекой, попечительством.

Поэтому другой обязательныйдокумент – разрешение органов опеки и попечительства.

Также потребуются:

– Согласие супруга наотчуждение имущества, приобретенного в браке, даже в том случае, если супругинаходятся на момент совершения сделки в разводе.

– Справка из Бюро техническойинвентаризации об отсутствии незаконных перепланировок. Зачем? Если они есть,то именно вам придется (если будете продавать квартиру или по чьему-либо заявлению нагрянет проверка) иштраф платить, и возвращать квартиру в исходное положение. А процедура этазатратная. Ну или самому выправлять разрешение на перепланировку, на что нервови финансов уходит также немало.

– Справка из ЖЭУ (УК, ТСЖ) об отсутствии задолженности закоммунальные услуги.

– Справка из психоневрологического и наркологического диспансерана владельцев продаваемого жилья. Зачем? А вдруг впоследствии выяснится, чтопродавец в момент совершения сделки был, как это принято говорить, не в себе.Сделку оспорят, квартиру заберут. А деньги… Ну какие с недееспособного деньги?С той же целью специалисты рекомендуют перед заключением сделки провести осмотрпродавца у врача на предмет того, что он трезв. Разумеется, не каждого, а лишьтого, кто любит выпить.

Обманна выбор

И даже получив весь перечисленный пакет документов, можно статьжертвой аферы. Например, если покупать квартиру заочно, через посредников.

Молодая семейная пара еще в начале 90-х обменяла своюквартиру во Владивостоке на благоустроенный дом в Сибири. Меняли они заочно,через родственника-посредника, по доверенности. Как уж он там осматривал документыи дом, за давностью лет сказатьсложно, но, когда парочка приехала на свое новое место жительства, вместодобротного благоустроенного дома они увидели избушку чуть ли не на курьихножках и без обещанных удобств. В течение года молодожены судились с сибирскимиаферистами, и сделку удалось признать недействительной. Отныне они придерживаютсяпринципа: хочешь, чтобы все было сделано хорошо, сделай сам.

Очень распространенный способ обмана – махинация с ценой.Например, когда, желая избежать налогов, в договоре по настоянию продавцауказывается цена гораздо меньше реальной. Далее изыскивается причина, покоторой сделка признается недействительной (смотри выше). Договор расторгается,и покупателю возвращается та сумма, которая указана в договоре. В итогепокупатель останется без жилья и почти без денег.

Еще один способ обмануть – продать квартиру сразу несколькимпокупателям. Например, если владелец квартиры делает со своих приватизационныхдокументов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторахзаверяет договоры купли-продажи,получает деньги и уезжает. Дабы этого избежать, юрист Надежда Головач советуетоформлять сделку не в нотариальной конторе, а в управлении федеральнойрегистрационной службы (УФРС).

– Но поскольку именно регистрация в УФРС становится деломобыденным, то подобные махинации уходят в прошлое, – уверяет Надежда Павловна.– Сейчас обманы все больше проходят с помощью поддельных документов. Поддельнойдоверенностью, например. Поэтому при проверке документов непременно нужнообратиться к нотариусу, который составлял доверенность (даже если этот нотариусиз другого города), дабы убедиться, действительно ли документ был составлен ине отменен ли он на сегодняшний день.

Третий не лишний…

Однако, по большомусчету, сделки междунепосредственно покупателем и продавцом – явление в наше время редкое. Обычноподобные сделки – прерогатива посредников-риелторов. Поэтому не менее важнопотенциальным покупателям и продавцам знать, как правильно оформлять отношенияс посредниками. Конкретно – как составлять договор.

Итак, какие услуги вы вправе ожидать от риелтора:

— подбор вариантов;

— проверка комплекта документов, представленных продавцом;

— выяснение «истории» выбранной квартиры по собственникам;

— подготовка и заключение предварительного договора или договорааванса (залога) и контроль его соблюдения;

— проведение сделки (подготовка и заключение договора купли-продажи);

— подача документов на государственную регистрацию и получениесвидетельства о собственности;

— присутствие в качестве свидетеля при закладке денег вбанковскую ячейку и передаче денег продавцу;

— оформление акта приема-передачиквартиры (иногда с описью имущества);

— контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другиедействия.

О каких конкретно вы услугах договоритесь, те и должны бытьуказаны в договоре. Кроме того, в документе должна быть указана сумма оплатыуслуг риелтора. Здесь должны быть указаны и прочие расходы по сделке, а именно:на подготовку документов, на заключение сделки (аренду банковской ячейки,например, услуги банка, госпошлина регистрации договора купли-продажи и т.д.).

Кроме того, должен быть указансрок, достаточный для покупки (продажи) жилья, а также условия продления этогосрока. Срок разнится от месяца до двух. При подписании договора с риелторомчетко оговорите максимальную для вас сумму стоимости недвижимости, большекоторой вы не заплатите. И, конечно, должны быть указаны реквизиты риелторскогоагентства и ваши паспортные данные (без него договор недействителен).

Кроме того, к договору прилагается опись документов, которые выоставляете на ответственное хранение в агентстве, и в нем оговаривается, какуюответственность понесут риелторы в случае их повреждения или утраты (этот пунктоберегает вас от мошеннических действий с вашими документами).

Да, и будьте осторожны с предоплатой! Грамотный и ответственныйриелтор должен подробно объяснить, чем отличается аванс от задатка. Но,учитывая, сколько людей попадает именно на этапе предоплаты, получается, чтоответственных риелторов у нас не так уж и много.

Поэтому имейте в виду: аванс в отличие от задатка не являетсяспособом обеспечения обязательства. Размер и порядок выплаты аванса вотношениях между гражданами определяются соглашением сторон в соответствующемдоговоре.

Если сделка по каким-либопричинам расстроилась, аванс просто возвращается. А задаток выплачивается продавцомпокупателю в двойном размере, если сделка не состоялась по вине первого. И невозвращается, если купля-продажане состоялась по вине покупателя.