Стоит только дом построить

СТРОИТЕЛЬНЫЙ рынок замер в ожидании бума: в Приморье принят закон о предоставлении семьям, молодым или имеющим двоих и более детей, земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Наделы – а это 12-15 соток – будут давать в аренду на пять лет. Если за это время арендаторы выстроят на участке дом, то могут оформлять землю в собственность, если нет – то придется сотки вернуть. Закон, инициатором которого стал губернатор края Владимир Миклушевский, вступит в силу с 2014 года. Кроме того, в соответствии с указом президента страны Владимира Путина земельные участки под жилищное строительство сейчас получают и многодетные семьи. Отсюда и ожидание строителей, что стройплощадок вскоре будет как грибов после дождя.

27 нояб. 2013 Электронная версия газеты "Владивосток" №3449 от 27 нояб. 2013
d55af8e2d932296cf28387b3578a6455.jpg Решит ли земельный надел жилищную проблему – остается под вопросомСчастливые молодожены и родители уже ощущают себя лендлордами и предвкушают счастливый момент, когда смогут поменять городскую квартиру с чахлой клумбой во дворе на просторные хоромы с летней террасой и камином, а также обширный участок с садом и собственной банькой… Представим, что землю горожане уже получили. Попрыгали от счастья, отметили событие с друзьями и родственниками и взялись за дело. Первое, что стоит осмыслить: землю им дали не просто так, а в аренду на пять лет. За это время они должны построить дом и ввести его в эксплуатацию. Таким образом, со сроками тянуть не придется, иначе землю с какой-­никакой, а уже собственной незавершенной постройкой у нерасторопных супругов заберут. С осознанием сего момента приходит понимание, что надо начинать стройку как можно скорее. А с чего начинать? «В» решил проконсультироваться у знающих и опытных людей, кто лично прошел все этапы индивидуального жилищного строительства. Итак, что делать после того, как дали землю, расскажет вице-президент Ассоциации строителей России по Дальневосточному федеральному округу Сергей Федоренко. За основу возьмем семью, которая может претендовать на участок по краевому закону: мама, папа и двое несовершеннолетних детей. Первоначально надо выбрать концепцию дома. Совсем маленькую избушку возводить не имеет смысла – хотели-то сельского простора. Да и, как оказалось, небольшой домик – это по деньгам невыгодно. Но об этом мы еще поговорим. Остановились на приемлемом экономварианте: без излишеств, но чтобы не тесниться, как в городских метрах. – Итак, на выдаваемом участке наиболее грамотно будет построить двухэтажный дом, – говорит Сергей Федоренко, – это правильно по строительным нормам и наиболее выгодно. На первом поместим кухню 10 м, прихожую 6 м, гардероб 4 м, зал 20 м, лестницу 4 м, техническое помещение – тепловой узел, электрощитовую, водомерный узел – в совокупности 3 м. На втором этаже будет санузел площадью 4 м, три спальни по 12 м, лестница 7 м. Итого мы укладываемся в 100 м.Далее заказываем топографическую съемку – цена около 20 тысяч рублей. После – геологические изыскания, они необходимы для того, чтобы знать структуру грунта. Вполне возможно, что достался заболоченный участок или участок с высоким уровнем грунтовых вод – все это должно быть учтено при выборе фундаментов. Специалисты сделают две-­три бурки и дадут свое заключение. Уйдет на такой анализ около месяца и 30-50 тысяч рублей. Также нужен порубочный билет для того, чтобы законно срубить расположенные на участке деревья и не попасть в тюрьму. Коммерческая цена за срубку взрослых деревьев в среднем 5 тысяч рублей за ствол. В результате нужно будет потратить около 100 тысяч рублей и 4-6 месяцев. Учитывая сложности, многие частники билет не оформляют и пилят деревца втихую. Однако мероприятие это опасное и попросту непорядочное.Типовой не значит верныйСледующий шаг – проектирование дома. Не так давно губернатор Владимир Миклушевский инициировал конкурс на лучшие адаптированные под местную среду типовые проекты, которые потом можно будет скачать и строить согласно им жилье. Но бесплатное – не значит лучшее.– Я не думаю, что по этим проектам можно будет что­то создавать, – считает Сергей Федоренко. – Даже я, имея строительное образование, не учел все пункты при проектировании собственного дома, и, когда отдал свой план знакомому проектировщику, он указал мне на такие вещи, о которых я и не задумывался. Например, поместил кухню на севере, а там ее не должно быть, потому что она получится холодной. Определил вход в дом на продуваемой стороне, окна сделал одинаковые со всех сторон. Такой дом был бы холодным. Между тем теплоснабжение очень важная вещь, коммунальные услуги недешевы, и потом содержание этого дома обойдется очень дорого. В общем, все не так, пришлось проект развернуть и ориентировать по сторонам света. Так что, каким бы я ни был подкованным, сделать все сам не смог. Так же и с типовыми проектами. Попытка подогнать стандартный проект под конкретный участок грозит немалыми расходами и потерями в будущем: получится уже совсем другой дом, придется менять расположение комнат, планировку, а за ней – и весь проект. Таким образом, проект нужно делать индивидуальный. Сделают его за 1-2 месяца, цена вопроса – 50 тысяч рублей. В него войдут планы этажей, фасады и самое главное – генеральный план.Этих денег жалеть не стоит – это типичная ошибка частных застройщиков, потому что переделка уже построенного объекта – дорогое дело. Подключаем сетиПереходим к самому сложному этапу строительства – подключению к инженерным сетям: электричеству, воде и канализации.Относительно дешевое из этой троицы электричество. Для частных домов есть льготы. Право на подключение до 15 кВТ в час (а этого достаточно на семью) стоит всего 550 рублей плюс фактические затраты на прокладку воздушной трассы. В зависимости от участка проведение линий обойдется в 50-200 тыс. рублей. При этом не забываем про проект, согласование, сдачу работ, заключение договора на электроснабжение – это около 100 тыс. рублей и 3-5 месяцев.Чтобы из крана вашей будущей кухни бежала чистая водичка, можно пробурить свою скважину или подключиться к городским сетям. – Чистая вода находится на глубине 60-100 метров под землей и то не везде, – объясняет вице-президент ассоциации строителей. – В пригороде хорошая вода есть на Седанке. На о. Русском вообще нет воды. Половина застройщиков подключается к городским сетям, половина сама бурит. Хорошо, если рядом с вашим домом есть городские сети либо же под участком пролегает водоносный пласт. Скважина с обустройством обойдется в 200-300 тысяч рублей. Сколько стоит проложить трубы до городских сетей – трудно сказать, нужно считать из расчета 5 тысяч рублей за погонный метр трубы. Оформление документации примерно такое же, как и по электричеству.И, наконец, самый затратный вопрос – это канализация. На первый взгляд стоит это удовольствие не такие уж и миллионы – 5 тысяч рублей погонный метр. Только вот куда выводить трубу – непонятно, потому как в пригороде нет канализационной сети.– Те, у кого участок около оврага, прокладывают трубу в том направлении и отходы дренируют незаметно, – продолжает Сергей Владимирович. – Замечали в безветренную погоду над многими поселками запах? Тем же, у кого участок посередине, не позавидуешь. Септики же в нашем крае практически неприменимы. Как правило, единственный выход – скидываться с соседями и строить общую трассу. Каких усилий это будет стоить, остается только догадываться. В общем, канализация – самая дорогая и сложная сеть, расходы на нее надо планировать в размере 0,5 – 1 млн рублей. На подключение всех перечисленных инженерных сетей уйдет около года, придется совершить небывалый кросс по различным инстанциям и отдать 1-1,5 млн рублей. Возводим стены, прорубаем окнаПараллельно с оформлением сетей строим дом. Заключаем договор со строительной компанией или нанимаем бригаду иностранцев.Расценки у всех примерно одинаковые. Коробка, крыша, фасад, лестницы, фундамент и т.д. обойдутся в 25-30 тыс. рублей за кв. метр. Таким образом, дом с самой недорогой отделкой обойдется в 3 млн рублей. Из них 40 процентов занимает работа, 60 процентов – материалы. Экономить на качестве этих материалов не стоит – это опасно. Не буду напоминать об обвалах готовых и строящихся зданий – во многих случаях это цена копеечной жадности. Не забывайте: за морем телушка – полушка да рубль перевоз. К тому же важный для стройки материал – цемент – имеет ограниченный срок годности и особые условия хранения и перевозки. Поэтому закупать его стоит в нашем родном, Приморском крае. По данным Росстата, щебень в Приморье стоит 681 руб. за куб. метр, бетон – 4284 руб. за куб. м, цемент – 4366 руб. за тонну. Для сравнения: в соседнем Хабаровске цена на щебень 1140 руб. за куб. Да и далеко не щебень и не бетон играют решающую роль в цене на дом – этих «товарищей» всего 10 процентов в общей массе материалов. Даже если стоимость материалов, предположим бетона, вырастет в два раза, к существенному удорожанию строительства это не приведет. Считайте сами. На хороший, качественный бетонный дом, который прослужит не одному поколению, нужно 50 кубов бетона. С учетом того, что куб стоит 4,4 тыс. рублей, на весь дом нужно 210 тыс. рублей, что составляет 7 проц. от стоимости стройки. Даже если бетон подорожает, допустим в два раза, строительство увеличится всего на 210 тысяч рублей. По сравнению с остальными миллионными тратами сумма совсем скромная. Остальное – кирпич, блоки, металлоконструкции, метизы, дерево – стоит значительно дороже. Забываем про мелочи – теряем миллионыИтак, дом возведут в среднем за два с половиной года. Остальное время занимают все те пункты, о которых мы рассказывали выше, но их делают параллельно. Единственное, о чем многие забывают, рассчитывая смету, это пункт о благоустройстве.– Здесь можно сильно потратиться, – объясняет Сергей Федоренко. – Поставить забор, калитку, электрифицированные ворота, проложить брусчатку, поставить бордюры стоит денег. По­-хорошему на благоустройство может уйти 1-2 млн рублей. Если по-скромному, то можно ограничиться одним забором, под который тоже нужен фундамент, что обойдется тысяч в 500 рублей. Подобная ситуация и с отделочными работами – верхней планки не существует. После строительства нужно зарегистрировать дом в собственность, на что уйдет еще 50 тыс. рублей. В процессе строительства дома понадобится еще много бумаг, документов, разрешений. Где их брать – точно никто не скажет. Каждый узнает все сам, постепенно. Дело занимательное и затратное. В общем и целом на дом уйдет от 4 до 7 млн рублей. Где их брать – каждый решает сам. Ипотеку под арендуемую вами землю вряд ли какой банк решится дать. Под имеющееся жилье – также не выход – надо отдавать, да еще и с процентами. Знающие люди делятся опытом: в частный дом средства нужно вкладывать постепенно. В любом случае, как мы видим, возможность построить свой собственный дом при наличии земельного участка в крае есть. Было бы желание. И средства.