Шлагбаум, ты не прав!

Шлагбаум, ограничивающий въезд чужих машин в тупиковый двор дома № 19 на улице Посьетской, появился только после того, как придомовой земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет. Другими словами – официально стал частной собственностью. Не одного человека, а всех, кто владеет в пятиэтажке квартирами и нежилыми помещениями. Но сути дела это не меняет. Общая долевая собственность также охраняется законом.Однако хозяевам офисов в этом доме и соседнем 21-м такое «самоуправство» показалось верхом наглости. Их сотрудники и клиенты лишались возможности заезжать в глубь двора и ставить там свои машины (обычно их набивалось не по одному десятку). Поскольку в центре города большие проблемы с парковками, это означало явное уменьшение конкурентных преимуществ здешних офисных помещений.Но почему живущие в доме люди должны страдать от скопления под самым носом автомобилей, опасаться, выходя из подъезда, наездов (а такой случай уже был)? Однако ответ на этот вопрос меньше всего тревожил обозлившихся предпринимателей. И они обратились в суд.Единым фронтомСудебное разбирательство интересно уже тем, что показывает, как домовладельцы могут распоряжаться своей землей. Казалось бы, велико ли дело – шлагбаум. Но рассмотрение в суде длилось восемь месяцев, а потом еще была кассационная инстанция. Она оставила без изменений решение Фрунзенского районного суда, принятое в пользу жильцов дома. На днях решение вступило в законную силу.Кстати, жильцы по Посьетской, 21, окна которых выходят во двор 19-го дома, тоже были категорически против массовой стоянки машин. В судебном процессе фигурировало их письмо. А вот хозяйка офисов в 19-м доме (когда-то она выкупила несколько квартир и перевела их в нежилые помещения) была заодно с предпринимателями-соседями и выступала с ними единым фронтом.– Но ведь ваша предпринимательница тоже собственница и имеет равные права с собственниками квартир? – прошу пояснить ситуацию председателя домового комитета Марину Волкову, уполномоченную вместе с соседкой Галиной Новиковой представлять интересы собственников дома в различных инстанциях и в суде.– В этих правах ее как раз никто не ограничивал, и она, как все наши жильцы, а не только собственники квартир, с самого начала имела электронный ключ от шлагбаума, могла свободно проезжать во двор (доказывать это в суде пришлось с помощью фотосвидетельств). Судом было просто подтверждено такое ее право. Что же касается требования убрать шлагбаум и пересмотреть порядок пользования земельным участком, снять ограничения на свободный проезд иных лиц, то в этом было отказано как предпринимательнице из нашего дома, так и бизнесменам из соседнего. Такой порядок был утвержден решением общего собрания собственников в соответствии со статьями 44 и 46 Жилищного кодекса РФ, поддержан более чем двумя третями голосов, и нет оснований сомневаться в его легитимности. Что мы и доказали в суде, опираясь прежде всего на то, что установку шлагбаума рассматриваем как вынужденную меру самозащиты своих гражданских прав (статьи 12 и 14 Гражданского кодекса РФ). Наше конституционное право частной собственности было нарушено захватом под парковку автотранспорта посторонними лицами (сотрудниками и клиентами офисов) части земельного участка, входящего в состав общего имущества жильцов дома. Суд признал, что правда на нашей стороне.От перемены мест многое меняется Читая эту статью, некоторые наверняка засомневались: «А чем лучше собственные машины? Ведь их проезд через двор не ограничивается...». В том-то и дело, что еще до начала судебного процесса собственники в доме поддержали предложение поменять местами детскую спортивную площадку с парковкой, вынеся ее в начало двора, где она создавала бы меньше неудобств и располагалась дальше от стен дома. Как говорится, чтобы «ни нашим, ни вашим». Тогда конфликт мог быть сам собой исчерпан. Подтолкнуло к принятию такого решения и недавнее ЧП с поджогом одной из машин, стоявшей во дворе. К счастью, бензина в баке оказалось мало и взрыв был небольшой. Но случившееся подтвердило: близко располагающиеся к дому машины представляют собой потенциальную опасность даже для самого здания.Жильцы полагали: «Теперь земля наша, что хотим, то и делаем на ней». Однако выяснилось: на задуманную перестановку нужно разрешение. Требовалось подготовить проект и согласовать его с городской администрацией.– Та же предпринимательница наняла охранника, чтобы рабочие нашей обслуживающей компании не могли перенести малые архитектурные формы детской площадки на место первоначальной парковки, – дошло до такого противостояния, – рассказывает Марина Волкова. – Мы вызвали участкового, а он даже слушать не стал про нашу собственность на землю: «Какой еще кадастровый паспорт? Пополам двор делите: половина вашему дому, половина – соседнему. Запрещаю что-либо предпринимать!». Вызывающее поведение охранника и участкового – отдельная тема, с ними пришлось разбираться через УВД Приморского края. Но скандальная ситуация вокруг парковки заставила нас действовать исключительно в рамках правового поля, чтобы быть уверенными в каждом своем шаге. Мы стали изучать документы и докопались, что любые работы по благоустройству двора требуют согласования муниципалитета, необходим проект, разработанный лицензированной организацией. И мы начали его готовить. Думаю, во Владивостоке это был первый такой опыт.Законный проектКоль уж собственники дома занялись благоустройством двора, то первым делом они решили разобраться со старыми деревьями, посаженными руками жильцов 46 лет назад при въезде в новый дом. За это время они не только вымахали так, что закрывали окна, но и просто постарели. Некоторые были почти повалены ветрами, с каждым годом прибавлялось сухих веток. Шесть лет назад писали в городскую администрацию, просили привести зеленые насаждения в порядок. Однако ничего не добились. А поскольку теперь сами стали собственниками придомовой территории, то пришлось это делать за свой счет. Оформили порубочный талон, оплатили компенсацию за устранение деревьев – все это обошлось недешево.К слову, нельзя не только самовольно вырубать и обрезать деревья, но и сажать их по своему выбору. Ведь есть растения с поверхностной корневой системой, а есть – с глубокой, и корни могут повредить проходящие по двору кабели, трубы, даже фундамент здания. Нюансы существенные, и их необходимо учитывать. Не говоря уже о том, что любые работы на придомовой территории могут проводиться только с учетом ограничений – сервитутов по коммунальным сетям. Вот почему проект благоустройства двора должен согласовываться управлением градостроительства и архитектуры администрации города.Собственники дома № 19 на Посьетской соблюли весь предусмотренный порядок, хотя, как у первопроходцев, это заняло у них довольно много времени. Зато все было сделано на законных основаниях. Вырубили три старых дерева (одно из них мешало проезду на новое место парковки машин), перенесли бордюрный камень, начали другие работы.– Смотрю, исчезли контейнеры под мусор, которые когда-то были вечно переполнены и своим смрадом отравляли всем жизнь. Теперь во дворе чистота. Как решили эту проблему? – интересуюсь у Марины Волковой.– Мусор жильцы выносят в баки с вставленными в них большими полиэтиленовыми мешками – их забирает «позвонковая» машина. Но хотим выделить для баков более приемлемое место. Они у нас яркого цвета, с крышками, тем не менее планируем соорудить во дворе какой-нибудь теремок, где их можно будет замаскировать.Знайте свои права– Марина Михайловна, давайте вернемся к судебному рассмотрению дела об установке шлагбаума. Наверняка ваши оппоненты пытались доказать, что вы еще не можете распоряжаться землей, поскольку не зарегистрировали право собственности на придомовую территорию. Ведь даже от чиновников приходилось слышать, что для перехода земли в собственность владельцев помещений в доме требуется регистрация права.– Да, именно так. Практически единственным аргументом со стороны истцов было: коль нет регистрации, то нет и правообладателя. На этом основании они требовали признать недействительным решение нашего общего собрания и отменить принятый порядок пользования землей. Мало того, первоначально они просили выделить 300 квадратных метров нашего уже сформированного участка для их автостоянки. Правда, потом от последнего требования отказались, поскольку поняли, что это уже ни в какие ворота.Можно сослаться на многие законы и другие документы, подтверждающие, что право на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, возникает вне зависимости от государственной регистрации права долевой собственности. Даже налогообложение начинается с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, хотя регистрации может и не быть.Это обстоятельство было признано судом, полностью вставшим на нашу сторону. В итоге нам удалось не только сформировать земельный участок в неурезанном виде, но и доказать право распоряжаться им по своему усмотрению. Пережито несколько судебных слушаний, потребовавших много сил, времени, нервов. Главное, в чем мы убедились, – надо знать свои права. Только тогда их получится отстоять.Справка «В»Собственники жилья в доме № 19 на улице Посьетской, выбравшие непосредственное управление, – из числа первопроходцев, последовательно отстаивающих свои права. В 2007 году им удалось через суд доказать незаконность оформления муниципалитетом права собственности на подвал дома (его часть была выгорожена и отдана под офис), являющийся их общедолевым имуществом. Одними из первых они занялись официальным оформлением придомовой территории в собственность, подав заявление еще в октябре 2005 года, а потом через суд доказали незаконность акта выбора площадки под строительство в их дворе салона красоты. Суд обязал чиновников утвердить проект границ земельного участка под многоквартирным домом в испрашиваемых размерах.Справка «В»Из постановления пленума Высшего арбитражного суда РФ, проанализировавшего в июле 2009 года практику рассмотрения подобных споров: «Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Автор: Надежда БРАЖИНА