Кредит проверяется на ветхость

Ипотечное кредитование во всем мире призвано решить жилищные проблемы людей небогатых. И решает. В России же воспользоваться ипотекой, как правило, могут люди со стабильным хорошим заработком. Это при том, что более 70 процентов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. А доля ипотечных кредитов во всех сделках с куплей-продажей жилья составляет менее двух процентов. Любитель трудных задач, президент Владимир Путин, хочет между тем, чтобы к 2010 году ежегодный объем выданных ипотечных кредитов достиг 1 млн. и тем самым были созданы реальные предпосылки для улучшения жилищных условий большинства россиян.

В Приморье заговорили об ипотеке в 2003 году, когда была утверждена краевая целевая программа ипотечного жилищного кредитования и начало работать приморское ипотечное агентство "Наш дом - Приморье" - региональный оператор Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Сегодня Приморье в этой позиции лидирует на Дальнем Востоке, активность проявляют республика Саха (Якутия) и Амурская область. А вот Хабаровский край только сейчас начинает включаться в процесс.

"Длинные" рубли

Президент, имея очень серьезные намерения в развитии ипотеки, постоянно стимулирует органы власти на местах, чтобы они прилагали все усилия сделать ипотеку доступной. Во Владивостоке в начале 2003 года ипотечные кредиты выдавали под 18 процентов годовых, через полгода ставка снизилась до 15 процентов. Срок кредитования составлял 20 лет. Сегодня процентная ставка снизилась до рекордных 14 процентов. При этом отметим, что она установлена только для кредитов, взятых с 1 июня 2005 года. Для ранее выданных кредитов ставка осталась соответствующей договору. Срок кредитования с 1 октября 2005 года федеральное агентство увеличило до 30 лет.

- "Длинный" кредит позволяет снизить ежемесячные платежи, но администрировать сроки платежа заемщик может сам, - комментирует директор приморского ипотечного агентства. - Внося большую, чем он должен, сумму, заемщик сокращает срок кредита. Средний срок кредитования, который обычно оформляют заемщики, - 16-17 лет, на деле он сокращается до 6-7 лет. Отмечу, что, работая всего с 2003 года, ежемесячно 5-10 заемщиков расплачиваются с кредитом досрочно.

Сторонники активного развития ипотеки говорят, что ставка должна снизиться до десяти, даже до семи процентов годовых. Однако специалисты считают, что этого не случится, пока инфляция не будет ниже планки в 12 процентов. Любой кредитор, имея денежные средства, привлеченные у населения, и работая с ними, не может выдать кредит дешевле, чем уровень инфляции - неминуемо произойдет обесценивание денег.

Два сценария господдержки

Государство намерено поддерживать ипотеку по двум сценариям - субсидирование процентных ставок или первоначального взноса. Многие субъекты РФ уже пользуются такими механизмами, но, как отмечают специалисты, с субсидиями необходимо работать очень осторожно. Дело в том, что рынок ипотечного кредитования очень плотно связан с рынком жилья. Если сегодня наблюдается избыток денег на первом, то рынок жилья не отвечает такому положению. Поэтому больший спрос на ипотеку будет стимулировать подъем цен.

- К сожалению, объемы строительства жилого фонда не соответствуют объему денежных средств, которые мы можем выдавать людям, - констатирует руководитель одного из агентств. - Получается, что растут цены на жилье, увеличиваются ипотечные займы и, соответственно, ежемесячные платежи. Однако заработная плата населения так быстро не растет. Соответственно, все меньшее число граждан может взять кредит на покупку жилья, которое они планировали приобрести. За последний год цены на жилье увеличились в полтора раза. Я знаю очень мало людей, которые соответственно этому положению приумножили свои доходы. Наше агентство может выдавать кредиты на сумму до 40 млн. рублей ежемесячно. Однако объем предложений, которые бы отвечали соответствующим требованиям, гораздо меньше. Заемщики обычно очень долго выбирают квартиры. Если человек берет кредит, он хочет платить за то жилье, где ему будет комфортно, никто не желает по окончании срока кредитования оказаться владельцем ветхого или аварийного жилья. Это невыгодно и кредиторам, так как во время погашения кредита жилье находится у него в залоге.

Губернатор также заявил о субсидировании половины процентной ставки по ипотеке, то есть в этом случае ставка составит семь процентов годовых. Бесспорно, это поможет увеличить число заемщиков, но без адекватного ответа на рынке жилья эффекта от этой меры просто не будет.

Местные особенности

В том же агентстве говорят, что людей, желающих воспользоваться ипотекой, очень много. За сентябрь у них появилось 398 претендентов на заем, но только 30 получили согласие на выдачу кредита. Около 30 процентам людей не хватает накоплений для первоначального взноса. Это опять же связано с ростом цен на рынке жилья. Если в прошлом году 6-9 тысяч долларов хватало для первоначального взноса на покупку двухкомнатной квартиры, то сейчас необходимо около 15 тысяч долларов.

В этом году несколько снизились объемы выдачи ипотечных кредитов в связи с тем, что практически прекратилось кредитование жилья на первичном рынке на стадии долевого участия в строительстве. Это происходит, во-первых, из-за недостатка таких объектов, во-вторых, из-за того, что сейчас проводится аккредитация строящихся объектов: кредиторы проверяют всю юридическую документацию, и порой эти бумаги не соответствуют их требованиям.

Что касается неисполнения обязательств по выплате кредитов, то в Приморье статистика ниже, чем в целом по России.

Конечно, бывают случаи взыскивания залога, но они  связаны с нетипичными ситуациями. Например, развод супругов, когда стороны не могут договориться, кому будет принадлежать жилье и кто будет погашать кредит. Но процент взыскания залога не составляет и одного процента от общего числа заемщиков.

Сейчас приморское ипотечное агентство разрабатывает новые юридические технологии, которые позволяли бы расширять спектр услуг. Прежде всего появились кредиты для покупки частных домов или коттеджей. Учитывая то, что в Приморском крае доля жилых помещений в сельскохозяйственных районах или  частных секторах достаточно высока, совместно с федеральным агентством разработана юридическая техника оформления дома или земельного участка под ипотеку. Такой кредит можно гипотетически взять и под покупку коттеджа в пригороде Владивостока, но максимальная сумма кредита составляет 3 млн. рублей, а такое жилье стоит гораздо дороже, и покупатель не может взять 70 процентов от стоимости коттеджа в кредит.

Светлое будущее

В Государственной думе находится на рассмотрении законопроект, который позволяет брать ипотечный кредит с 20-процентным первоначальным взносом (в США и странах ЕС этот порог находится на уровне 3-5 процентов). Кроме того, готовится новая программа ипотечного кредитования для нежилых помещений. Отметим, что этот проект направлен не на улучшение жилищных условий, а на развитие бизнеса.

Будет способствовать развитию ипотеки и реформирование банковской системы. Так, с помощью созданных кредитных бюро, где должна храниться вся финансовая информация граждан, проверка платежеспособности значительно упростится.

Кстати

При покупке квартиры, в том числе и по ипотеке, из вашей заработной платы могут не вычитать 13-процентный НДФЛ (налог на доходы физических лиц), если вы представите в бухгалтерию предприятия необходимый пакет документов. После рассмотрения заявления в налоговой инспекции владельцу квартиры выдается уведомление в том, что его заработная плата не должна облагаться НДФЛ. Уведомление представляется в бухгалтерию предприятия. Причем есть определенные ограничения по стоимости квартиры - деньги вам вернут только с суммы до 1 миллиона рублей, даже если квартира стоит больше.

На деле:

Николай, тридцатилетний тренер одного из элитных спорткомплексов Владивостока, взял ипотечный кредит в одном из банков год назад. Сначала он хотел получить 1 млн. рублей, но, отыскав квартиру подешевле, ограничился займом в 865 тысяч. Теперь Николай - счастливый обладатель двухкомнатной квартиры во Владивостоке на Первой Речке. Однако не каждый согласится обременить себя 13-тысячными ежемесячными выплатами в течение 15 лет:

- Не страшно было взваливать на себя такую ответственность? - спросила я при встрече.

- С каждым взносом платеж немного уменьшается, - пояснил Николай. - Тем более я намерен сократить срок выплаты кредита, внося большие суммы. Доволен ли я? Конечно, ведь другого шанса приобрести квартиру просто не видел. А через 15 лет и 13 тысяч будут не деньги, и квартиры будут стоить намного дороже:

Довольна оказалась и Татьяна, бухгалтер небольшой компании, которая больше двух лет назад с мужем, специалистом транспортной компании, и ребенком вселилась в новую трехкомнатную квартиру на втором этаже на ул. Нейбута во Владивостоке. Воспользовавшись федеральной программой кредитования, семья Татьяны взяла кредит на 27 лет. Они приняли долевое участие в строительстве нового дома, стоимость квартиры была оценена в 30 тыс. 375 долларов (450 долларов за квадратный метр при общей площади 67,5 кв. метров) - деньги по сегодняшним временам "копеечные". Первоначальный взнос составил 50 процентов (15187,5 доллара). Сегодня выплаты по кредиту составляют около 6 тысяч рублей в месяц, но семья Татьяны намерена рассчитаться с кредитором досрочно.

Автор: Татьяна КУЛИКОВА, "Владивосток"