Моя доля в большом доме

Оставаться в стороне от тех изменений, которые происходят сейчас в жилищно-коммунальной сфере, - значит добровольно отказываться от многих прав, закрепленных за жильцами многоквартирных домов новым Жилищным кодексом. Кто занимает позицию стороннего наблюдателя, тот рискует оказаться в роли игрока, которому навязывают условия игры. Это наглядно подтвердила "Прямая линия", которую провела для читателей нашей газеты заместитель начальника управления содержания жилищного фонда и городских территорий по развитию администрации Владивостока Евгения Майорова.

- Евгения Юрьевна, добрый день. Управляющая компания Ленинского района предлагает заключать с нею договоры по организации обслуживания нашего дома. А можно выбрать другую управляющую компанию, которая не относится к нашему району территориально?
- Да, вы можете выбирать сами. Это ваше право.
- Но мы обратились к нашему домоуправу, а она объяснила, что, коль мы живем в Ленинском районе, то нас прикрепляют к этой компании.
- Не прикрепляют, а рекомендуют - городская администрация провела конкурс на выбор обслуживающих компаний, и данная компания выиграла этот конкурс по Ленинскому району. Именно эта компания обслуживает ваш дом и предлагает заключить договор на свои услуги.
Согласно новому Жилищному кодексу до 1 марта 2006 года все мы должны выбрать способ управления своим домом. И если вас устраивает работа данной управляющей компании, вы можете принять решение работать с нею.

- Здравствуйте. Меня зовут Эмма Григорьевна. Я живу в многоквартирном доме в историческом центре города. На первом этаже нашего дома строится магазин. Можно ли нам, собственникам квартир, стать собственниками земли под домом и прилегающей к ней территории, не создавая товарищество собственников жилья?
- Можно. Владельца магазина вам тоже нужно соответствующим образом известить о том, что вы намереваетесь оформить землю под домом и придомовую территорию, чтобы он в этом участвовал, потому что он имеет на это такое же право, как и вы. При оформлении земли лучше обратиться за помощью в юридические компании.
- И еще - у нас нет единого мнения по поводу создания ТСЖ. Объясните, пожалуйста, при голосовании в расчет берется число приватизированных квартир или количество квадратных метров, занимаемых собственниками? Допустим, на 100 квадратных метрах живет один собственник, а на 40 - сразу трое.
- Подсчет голосов за ТСЖ и против ведется в зависимости от количества квадратных метров жилья, принадлежащих собственникам. Независимо от того, сколько владельцев живет на этих квадратных метрах.
- Спасибо.

- Мы хотим организовать ТСЖ. Подскажите, куда можно обратиться за консультацией по поводу подготовки документов для этого?
- Можете обратиться к юристам Жилищной управляющей компании, которая располагается по адресу: Океанский проспект, 100а. Эта компания уже несколько лет работает на рынке с ТСЖ и имеет большой опыт.
- Это дорого - оформить ТСЖ?
- Сама регистрация ТСЖ как юридического лица ориентировочно обойдется в 18 тысяч рублей. Хотя по городу цены несколько разнятся. Но потом еще вы будете перезаключать все договоры на обслуживание дома (на муниципальные дома такие договоры заключала раньше городская администрация). И каждая организация, предоставляющая жилищно-коммунальные услуги, будет выставлять вам ряд требований как по предоставлению документов, так и по техническому оснащению вашего дома. Вам придется их выполнить. Поэтому будут еще затраты. Например, "Теплосбыт" ОАО "Дальэнерго" обязательно напишет в предписании установить тепловой счетчик. Это, пожалуй, станет самым дорогостоящим делом.
Но сначала зарегистрируйте ТСЖ, а потом постепенно переходите на самостоятельные договоры. Не стоит все решать сразу, одним махом. Это обойдется дорого, и у людей может возникнуть недовольство ТСЖ.
- Земля, на которой стоит дом, отходит ТСЖ?
- Земля будет отходить ТСЖ. Но, даже не создавая ТСЖ, можно начинать оформление земли в долевую собственность владельцев квартир, живущих в доме.
- Жильцы приватизированных и неприватизированных квартир имеют разные права?
- Конечно. Собственники квартир голосуют и принимают решение об управлении их многоквартирным домом. Наниматели же квартир, которые находятся в реестре муниципальной собственности, не принимают участие в голосовании. От их имени решения принимает администрация города.
- Если у нас в доме половина квартир приватизирована, а половина нет, в администрации могут сказать: нет, мы не разрешаем организовывать ТСЖ?
- Все будет решать количество голосов. Администрация города будет также участвовать в голосовании и выскажется по этому повод за или против. По итогам голосования будет составляться протокол, и если за ТСЖ наберется больше 51 процента голосов, оно будет создаваться.

- Здравствуйте, Евгения Юрьевна. В нашем доме решили организовать ТСЖ. Я - льготница. Кто же теперь мне будет оплачивать льготы?
- Все льготы вам как предоставлялись, так и будут предоставляться.
- Я уже разговаривала с председателем, и он мне сказал, что ТСЖ льготы не предоставляет, что у него нет такого права.
- Я думаю, либо вы поняли что-то не так, либо ваш будущий председатель безграмотный. Льготникам всех категорий, живущим в доме, где создано товарищество собственников жилья, предоставляются льготы. На этот счет ТСЖ заключает соответствующие договоры с администрацией.

- Это "Прямая линия"? Добрый день. Сейчас так много изменений, что не знаешь, чего завтра ждать. В домоуправлении мне делали перерасчет по коммунальным платежам. Дело в том, что у меня прописан родственник, который большую часть времени находится в море. Но теперь уже нет домоуправлений. Так кто же теперь будет делать перерасчет?
- Для того, чтобы вам сделали перерасчет, необходимо обратиться в управляющую компанию по вашему району. Адрес и телефоны есть на квитанции по оплате содержания жилья.

- Здравствуйте. Сколько же это может продолжаться: в подъезде - грязища, во дворе ногу сломать можно...
- Послушайте, а вы пытались не просто наблюдать за состоянием своего дома со стороны, а взяться за дело сами, решить, кому доверить его обслуживание?
- Если бы мы жили в частном доме, тогда другое дело. Это не наш дом, это многоэтажка.
- Как это не ваш? Вы квартиру приватизировали?
- Да.
- Нужно наконец понять, что вы приватизировали не просто квартиру, а долю в вашем доме. Кроме самой квартиры вам принадлежит часть имущества дома - подвала, чердака, крыши, стен, лифта и т. д.
- Подвал у нас украли уже, там магазин строят.
- Надо разбираться, оформлен ли ваш подвал в собственность. Будете оставаться в стороне, еще что-нибудь "уплывет": Вот почему вам, жителям дома, и надо определиться с управлением своего дома.

- Звоню со Светланской, 63. В прошлом году в нашем доме перекрывали крышу. Перекрыли только половину, да и та продолжает течь. Фасад обещали отремонтировать - не сделали. Если мы решим создавать ТСЖ, то ведь с таким состоянием дома останемся у разбитого корыта. В связи с этим у меня такой вопрос: как нам вернуть те денежки, которые аккумулировались в свое время на капитальный ремонт?
- Денежные средства, собираемые до 2003 года на капитальный ремонт администрацией, не аккумулировались, а разошлись на проведение капитальных ремонтов на тех объектах, которые администрация как собственник жилищного фонда (что было до принятия нового Жилищного кодекса РФ) считала первостепенными и наиболее критическими. Со вступлением в силу Жилищного кодекса порядок проведения капитальных ремонтов изменился - решение о его проведении, так же как и необходимую сумму, и выбор подрядной организации, и сроки, и способы сбора денежных средств на капитальный ремонт, определяют собственники на общем собрании.
- И еще вот такой вопрос. Сейчас во всех районах города созданы жилищные управляющие компании. Куда будут поступать деньги, которые мы платим по статьям "содержание жилья" и "ремонт жилья" - по-прежнему в администрацию города или в управляющие компании?
- Деньги поступают в муниципальное учреждение "Расчетно-кассовый центр". Изменения данной схемы пока не планируется.

- Меня зовут Валентина. У меня вопрос, Евгения Юрьевна: будет ли в связи с происходящими изменениями у каждого многоквартирного дома свой расчетный счет или снова все деньги будут собираться в один "котел"?
- Своего расчетного счета у каждого дома не будет, это возможно лишь при создании в доме отдельного юридического лица - ТСЖ. Однако управляющие компании будут заводить на каждый дом свой субсчет, на котором будут отражать суммы собранных средств и оказанных услуг.

- Здравствуйте. Хотелось бы знать, чем будут заниматься созданные недавно жилищные управляющие компании? - Управляющие компании занимаются подбором организаций, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, заключают с ними договоры, контролируют качество и объемы предоставляемых услуг, ведут работу с неплательщиками, планируют работы по каждому жилому дому, отвечают на жалобы населения, проводят разъяснительную работу по вопросам жилищного законодательства, оказывают помощь в проведении общих собраний и т. д.
- Мой вопрос вызван вот чем. Я живу на улице Суханова, 5, рядом много разных магазинов и других заведений, и наш двор превратился в помойку. Я позвонила вчера в свою управляющую компанию, а они отослали меня к вам, сказали, чтобы мы от имени дома написали письмо Майоровой. Мол, управляющая компания сама ничем не занимается, ничего не решает.
- Хорошо, я выясню, почему вам так объяснили. Ваша управляющая компания должна нести ответственность за ваш дом и его придомовую территорию. Подобных ответов быть не должно.

- Здравствуйте, Евгения Юрьевна. Нам по квартирам разнесли извещения, в которых предлагается заключить договор с Жилищной управляющей компанией Ленинского района. Но как же так: ведь по Жилищному кодексу нам дано время подумать?..
- Конечно, вы можете думать и принимать любое решение на общем собрании собственников помещений в доме, однако сегодня вам предлагают заключить договор на те услуги, которые вам уже по факту предоставляются с 1 июня 2005 года. Можете заключать предлагаемые договоры, получать услуги и думать о приемлемом способе управления вашим домом. Если данная компания устраивает вас качеством своих услуг, вы можете провести собрание и принять ее как управляющую компанию. Если не устраивает - выбирайте иной способ управления или иную управляющую компанию.

- Добрый день. Меня зовут Валентина Яковлевна. Во Фрунзенском районе есть ООО "Андромеда", есть и другие ООО, призванные непосредственно обслуживать живой фонд. А с какой целью создается надстройка - некоммерческое партнерство "Жилищная управляющая компания "Эгершельд"?
- Кроме ООО, обслуживающих жилищный фонд, есть еще организации, занимающиеся вывозом мусора, обслуживанием лифтов, проведением текущих и капитальных ремонтов. И каждая из них должна была бы заключить договоры на обслуживание с каждым собственником, а это нереально. Поэтому необходима управляющая компания, которая заключает договоры с каждым собственником и от лица их всех заключает договоры с поставщиками и подрядчиками и контролирует качество их работы.
ТСЖ - это тоже управляющая компания.
- Но есть же в администрации города специальное управление...
- Согласно закону №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" администрация не имеет права заниматься хозяйственной деятельностью, кроме того, Жилищный кодекс отдает право решать все вопросы управления домом собственникам. Администрация - только один из собственников, ей принадлежит порядка 25-30 процентов неприватизированных квартир. Но заключать договоры на услуги, как это было ранее, администрация не имеет права, так как это - хозяйственная деятельность.
Поэтому данное право администрация передала компаниям, выигравшим конкурс на организацию обслуживания жилищного фонда.

Автор: Надежда БРАЖИНА, Нина ПЕТРУХИНА (фото), "Владивосток"