Кадастровый учет, брошенные участки и другие дачные проблемы
«Можно ли подать документы, необходимые для постановки земельного участка на кадастровый учет, в электронном виде?» – интересовались наши читатели. Ответ на этот вопрос дала Ирина Дмитриенко, заместитель директора филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Приморскому краю на совещании, которое в канун дачного сезона провело для садоводческих товариществ Управление Росреестра по Приморскому краю. Ирина Владимировна затронула в своем выступлении и другие проблемы, связанные с кадастровым учетом недвижимости.
Специалисты прокомментировали наиболее насущные из нихЭлектронный документооборот экономит время и деньги– С конца прошлого года мы стали участниками эксперимента, в ходе которого поданные в электронном виде заявления отрабатываются в сокращенные сроки – не 20 рабочих дней, а до 10 (на практике получается 3-6 дней), – рассказала Ирина Дмитриенко. – Эксперимент продолжается, поэтому могу порекомендовать использовать такой вариант. Он экономит не только время, но и средства в связи с отсутствием бумажных носителей. Что касается подачи заявления о постановке земельного участка на кадастровый учет или изменений его границ обычным путем, то для этого нужно обращаться в наш пункт приема, расположенный во Владивостоке по адресу: Океанский проспект, 29 (остановка общественного транспорта «Прапорщика Комарова»). По этому адресу он открыт недавно, а в помещении по прежнему адресу (ул. Приморская, 2) работает руководство и специалисты отдела. Поскольку органам кадастрового учета с сентября переданы полномочия по ведению реестра объектов капитального строительства, то второй пункт приема – на улице Пограничной, 12 – в настоящее время работает только с такими заявлениями (в том числе по дачным домикам). Если вы хотите, чтобы ваш домик был учтен как объект капитального строительства и имел кадастровый паспорт, вам нужно обратиться с соответствующим заявлением по этому адресу. Сокращает сроки обработки документов и ваши хождения по государственным учреждениям и то, что сейчас при подаче заявления на государственную регистрацию прав не обязательно самому предъявлять весь пакет документов, включая кадастровый паспорт. Государственный регистратор в порядке внутриведомственного взаимодействия запросит его сам. Точно так же сами могут запросить необходимые документы органы муниципального образования и краевой департамент земельных ресурсов. Вам решать, самим собирать полный пакет документов либо подготовить лишь оговоренный законодательством минимум, а остальное будет представлено без вашего участия. При внесении земельного участка в государственный кадастр недвижимости ему присваивается кадастровый номер. Именно по нему, а не по порядковому номеру участка в вашем садоводческом обществе, который указывается в садовой книжке, идентифицируется данный объект гражданских прав. Кадастровый номер – уникальный, он не повторяется нигде больше на всей территории Российской Федерации. А вот номера в садовых книжках могут повторяться даже в пределах одного дачного товарищества, когда на разных улицах используется своя нумерация. Но о нарушении чьих-то прав речь тут не идет, в чем иногда садоводы обвиняют своих председателей или членов правления.Уточняем границы ранее учтенных участковИрина Дмитриенко напомнила, что постановка земельного участка на кадастровый учет осуществляется по заявлению заинтересованного лица с предоставлением межевого плана, подготовленного кадастровым инженером на основании схемы, утвержденной администрацией соответствующего муниципального образования (допускается также формирование участка по схеме, утвержденной председателем садоводческого товарищества).– Но чаще всего мы сталкиваемся с ситуацией, когда речь идет не о постановке на кадастровый учет как таковой, а об уточнении границ ранее учтенных земельных участков, – перешла к разбору практики Ирина Владимировна. – В соответствии с федеральным законом № 221-ФЗ ранее учтенными считаются участки, которые были поставлены на кадастровый учет до 1 марта 2003 года либо права на которые были зарегистрированы, но кадастровый учет они не прошли. Такое вполне возможно, если садоводческие общества были созданы достаточно давно и дачникам были выданы свидетельства старого образца о праве собственности, постоянного бессрочного пользования либо пожизненного наследуемого владения. Эти документы имеют такую же юридическую силу, как и выданные в последние годы регистрирующим органом. Возьмем ситуацию, когда участок имеет кадастровый номер, но сведения о его границах в реестре недвижимости отсутствуют. Вы имеете право обратиться в органы кадастрового учета с заявлением об учете изменений и об уточнении границ своего земельного участка. И хотя закон не обязывает вас проводить данную процедуру, связанную с финансовыми затратами, но это в ваших интересах. Допустим, часть членов вашего садоводческого товарищества решили уточнить границы своих участков с учетом того, что в ходе этой процедуры допускается увеличение площади на минимальный размер, установленный органами местного самоуправления для данного вида разрешенного использования земли, либо на 10 процентов, если этот минимум не установлен. Но в каком случае это предусматривается? Только когда фактические границы земельного участка сложились так исторически и не нарушаются права и законные интересы смежных землепользователей – соседей либо самого садоводческого товарищества как юридического лица, имеющего земли общего пользования. Однако многие не дочитывают вторую часть статьи закона. И зачастую мы сталкиваемся с тем, что не совсем добропорядочные члены товарищества, уточняя свои границы, залазят на участки соседей либо понемножечку отщипывают от земель общего пользования. В итоге проезды становятся такими узкими, что две машины разъехаться уже не могут, а разворотных площадок просто не остается, земли товарищества растаскиваются по кускам. Страдают все. Уточняя свои границы, вы автоматически уточняете границы смежных земельных участков. Поэтому если сведения о них отсутствуют в органах кадастрового учета, то в ходе этой процедуры обязательно согласование границ со смежными землепользователями. Соседи должны подписать акт согласования границ. Если вы не знаете, где их искать, допускается размещение соответствующего объявления в СМИ. Но только в том случае, если вы на самом деле использовали все возможности найти их местонахождение. Надо разграничивать нежелание найти соседа и отсутствие информации о нем как таковой. Факт неиспользования участка не говорит о том, что у него нет собственника. Обращаю ваше внимание на то, что неуплата членских взносов или исключение из садоводческого товарищества не являются основанием для прекращения права собственности на земельный участок. Да, это проблема, но от ее решения никуда не деться.После того как проведено межевание и подписан акт согласования границ, вы обращаетесь в орган кадастрового учета с заявлением об уточнении границ ранее учтенного земельного участка. Если это делается в обычном порядке, то в течение 20 рабочих дней ваше заявление должно быть рассмотрено и принято решение либо об уточнении границ участка, либо об отказе в уточнении, либо о приостановлении кадастрового учета. Возникающие проблемы чаще всего связаны с отсутствием акта о согласовании границ, не полностью оформленным актом, либо с выявленными наложениями границ со смежными землепользователями, что является основанием для приостановления кадастрового учета. Вместе с кадастровым инженером, который готовил межевой план, вам нужно будет разобраться в ситуации. Возможно, кадастровый инженер где-то неправильно указал координаты, а может быть, соседи при уточнении границ своего участка нарушили ваши права. Исходя из выясненных обстоятельств дела предстоит либо вносить изменения в межевой план, либо обращаться в суд за защитой своих нарушенных прав.В соответствии с 221-ФЗ орган кадастрового учета не имеет возможности в порядке самоконтроля отменять свои решения. Поэтому даже если было принято не совсем корректное решение, основанием для его отмены может быть только решение суда.Вопрос – ответ Приглашенные на совещание председатели и члены садоводческих товариществ задавали специалистам много вопросов. Обсуждение волнующих дачников тем получилось бурным и заинтересованным. Представители артемовского садоводческого товарищества «Аралия-2» вновь подняли вопрос (он обсуждался на подобном совещании в прошлом году) об утерянных свидетельствах, подтверждавших права на предоставленные в 91-93 годах земельные участки: «Дубликаты в Росреестре теперь не выдаются, а администрация Артема отказала нам в издании документа о предоставлении этих участков во второй раз. Как теперь быть?» Заместитель руководителя Управления Росреестра по Приморскому краю Александр Дьяченко пояснил, что остается единственный выход – обращаться в суд за подтверждением права гражданина на эти участки. Решение суда станет основанием для регистрации права и выдачи новых документов. Из зала поинтересовались порядком кадастрового учета дачных строений: «Хорошо, что теперь можно поставить на учет свой домик. Но мы сейчас это сделаем, а через 3 года сын построит новый. Я потом смогу внести изменения?»Начальник отдела контроля и координации деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Приморскому краю Елена Белозерская ответила, что потребуется провести техническую инвентаризацию нового домика и в случае, если при этом старый не сносился, внести изменения в кадастровый учет. А если прежнее строение будет снесено, то его нужно будет снять с кадастрового учета, а новое на него поставить. Причем, если хозяева успеют зарегистрировать права на домик до 2015 года, пока в полном объеме действует «дачная амнистия», то можно будет это сделать в упрощенном порядке – по собственноручно заполняемой декларации.– Можно ли выкупить участок, предоставленный нам для ведения дачного хозяйства на праве аренды в 2008 году?Специалисты объяснили, что с этим вопросом нужно обращаться в администрацию муниципального образования, где расположен данный земельный участок. Не исключено, что по заявлению будет принято положительное решение.– У нас сейчас идет оформление земли по всей улице. И вдруг выясняется, что в кадастровом паспорте нашего участка указано, что площадь его составляет 9 соток, а в распоряжении администрации, на основании которого выделялась земля, – 10. Из-за этого несоответствия мы получили отказ в регистрации права собственности на земельный участок. Как быть дальше?Елена Белозерская: – Судя по всему, на кадастровый учет был поставлен ранее учтенный земельный участок без межевания. Требование закона: если межевание не проводилось, то размер участка, указанный в правоустанавливающем документе и кадастровом паспорте, должен совпадать точно. Если же позже было проведено межевание, то надо поставить все изменения на кадастровый учет и получить кадастровый паспорт с новыми площадями. – Мы уже получили кадастровый паспорт с новыми площадями. – Остается внести изменения в правоустанавливающий документ.– В свидетельствах о праве собственности на земельные участки многих членов садоводческого общества «Березка-1» вместо урочища Соловей-Ключ написано «Урочище Тимофеевка». Как исправить ошибку?Ирина Дмитриенко: – Первым делом надо выяснить, откуда она идет. – Мы это уже выяснили: из распоряжения администрации по выделению земли там почему-то значится «Тимофеевка». Мы обратились по этому поводу в администрацию Надеждинского муниципального района, но чиновники отослали нас в суд. И что, каждому из 100 дачников, у кого такая ошибка, самому заниматься судебными разборками?– Коль ошибка была допущена в распоряжении, изданном администрацией, из которого она была перенесена в государственный реестр недвижимости, то нужно внести сначала изменения именно туда. На этом основании мы внесем изменения в другие документы и исправим кадастровую ошибку.Настоящий спор разгорелся при обсуждении конфликтных ситуаций, связанных с дорогами, которыми пользуются несколько садоводческих товариществ. При этом нести бремя их содержания хотят не все. Так, например, получается с участком дороги в 1 км СТ «Корабелы», по которой ездят дачники еще четырех расположенных дальше товариществ. Но с ее ремонтом большие проблемы. «Корабелы» заказали межевание земель общего пользования и задумались над оформлением сервитута, чтобы ограничить проезд чужих по своей дороге или брать с них плату, которая пойдет на ремонтные работы. Специалисты пояснили, что нельзя кому-то извне установить порядок пользования дорогой. Садоводческим товариществам нужно договориться на этом счет между собой либо определить такой порядок через суд.Ирина Дмитриенко высказала свою точку зрения: – Если дорога не стоит на кадастровом учете и ею пользуются несколько садоводческих товариществ, то возникает вопрос о правовых основаниях включения ее в земли общего пользования одного конкретного товарищества. Не нарушаете ли вы права членов других обществ, ставя дорогу себе на кадастровый учет? Это породит судебные иски со стороны тех, кому будет прегражден путь к их законной собственности. Считаю: лучше сформировать участок так, чтобы не включать дорогу в земли общего пользования одного товарищества, а решать вопрос по ее использованию и содержанию со всеми остальными дачниками. Надо находить компромисс.К полномочиям Росреестра отнесен надзор за:а) недопущением самовольного занятия земельных участков, самовольного обмена земельными участками и использования земельных участков без оформленных на них в установленном порядке правоустанавливающих документов, а также без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности;б) соблюдением порядка переуступки права пользования землей;в) использованием земель по целевому назначению и выполнением обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;г) выполнением требований о наличии и сохранности межевых знаков границ земельных участков;д) соблюдением порядка предоставления сведений о состоянии земель;е) исполнением предписаний по вопросам соблюдения земельного законодательства и устранения нарушений в области земельных отношений.Головная боль – брошенные участкиПредседатель Союза садоводов и огородников Приморского края Анатолий Беляков поднял вопрос об отчуждении земельных участков, которыми владельцы не пользуются по много лет. Нерешенная их судьба осложняет жизнь практически всех садоводческих товариществ.На этой теме в своем выступлении остановился начальник отдела государственного земельного надзора, землеустройства и мониторинга земель Управления Росреестра по Приморскому краю Дмитрий Кузнецов:– Для ведения садоводства и огородничества участки предоставляются из земель сельскохозяйственного назначения или из земель поселений сельскохозяйственного использования. – Применительно к садоводческим объединениям граждан выявляемые нами нарушения, как правило, выражены:– в самовольном занятии дополнительного земельного участка (используется участок большей площади, чем был предоставлен);– в использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием;– в неиспользовании участка в течение трех и более лет.На основании чего можно сделать вывод, что участок не используется? Для земель сельхозназначения перечень таких критериев (признаков) определен постановлением правительства РФ от 23.04.2012 № 369 (доказательством могут служить выросшие на участке деревья, свидетельские показания и др.). В случае доказательства неиспользования участка можно лишиться права собственности на земельный участок, зарегистрированного ранее. Такая возможность предусмотрена федеральным законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако действие закона не распространяется на участки, предоставленные для садоводства и огородничества. А вот критериев неиспользования земельных участков на землях поселений, в том числе предоставленных для сельскохозяйственного использования, на законодательном уровне не установлено. Хотя размер административного штрафа тоже предусмотрен (при неиспользовании участка на землях поселений он может составлять от 1 до 1,5 тыс. руб., на землях сельскохозяйственного назначения – от 2 до 5 тыс. руб.). Одновременно с вынесением административного наказания в виде штрафа выдается предупреждение о допущенном нарушении с указанием срока для его устранения. По истечении данного срока проводится проверка исполнения. В случае, если нарушение не устранено, материалы о прекращении прав на земельный участок направляются в соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления, которые, в свою очередь, направляют в суд исковое заявление о прекращении прав на земельный участок. Но хочу пояснить, что в соответствии с нынешним законодательством нельзя лишить человека права собственности. А вот лишиться права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования земли в данном случае можно. Но в любом случае процедура непростая. Неиспользование участков мы можем выявлять только по вашим жалобам. Но с 2010 года не было ни одного случая лишения кого-то из дачников земельных участков за их длительное неиспользование. Примерно 96 процентов всех выявляемых нарушений – это самовольное занятие земли, и буквально 2-3 в год – нецелевое ее использование.Еще следует отметить, что в обязательном порядке должна быть соблюдена процедура надлежащего извещения каждого землепользователя как по проверке земельного участка, так и по привлечению его к административной ответственности. А если его местонахождение неизвестно? И вот тут у нас, как и у вас, начинаются проблемы. Это осложняет работу по государственному земельному надзору. Руководитель Управления Росреестра Евгений Русецкий подвел итог разговору: – Сегодняшнее обсуждение показало, что существует немало нерешенных проблем, связанных с ведением садоводства и дачного хозяйства на выделенных для этой цели землях, особенно на стыке взаимодействия с местными администрациями, другими органами власти. Зачастую их порождают пробелы и недоработки в законодательстве. Со своей стороны, мы информируем по вертикали о тех трудностях, с которыми сталкиваемся на местах. Хотелось бы призвать и вас аккумулировать возникающие вопросы. Давайте объединять усилия, обращаться в Государственную думу, Совет Федерации, вносить предложения по изменению действующего законодательства. Иначе многое в нашей с вами работе так и будет буксовать. Под лежачий камень вода не течет.В ходе обсуждения темы специалисты Управления Росреестра пояснили, что трехлетний мониторинг неиспользуемого участка, выделенного для садоводства, процедура трудоемкая и длительная, и нельзя гарантировать, что в итоге садоводческое товарищество получит для распределения брошенные участки. Решать вопрос об их дальнейшей судьбе будут органы местного самоуправления.Надежда БРАЖИНА P.S. Телефон для справок по вопросам приема и выдачи документов на государственную регистрацию прав: 8(423) 220-51-54, автоинформатор: 220-58-24.Телефоны для справок по вопросам выдачи сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: 8(423) 260-49-52, 260-49-4.Необходимая справочная информация по всем видам деятельности Росреестра на территории Приморского края представлена на сайте www.to25.rosreestr.ru.
