«Дачная амнистия» приобрела опыт

Дачникам пояснили порядок проведения государственной регистрации прав на земельные участки и на дачную недвижимость, в том числе на места общего пользования садоводческих и дачных объединений. Большое внимание было уделено проведению кадастровых работ при регистрации прав на земельные участки, предназначенные для садоводства. Присутствующих интересовали нюансы оформления прав на землю как с проведением межевания, так и без такового. Специалисты назвали наиболее распространенные ошибки, ведущие к отказу в постановке участков на кадастровый учет.Трудная судьба брошенных участковОдин из волнующих многих вопросов, который обсуждался на совещании, касался брошенных земельных участков. Как решить их судьбу? Заместитель руководителя Управления Росреестра по Приморскому краю Александр Дьяченко сообщил, что каких-то новых путей решения проблемы законодатель не предложил и нужно ориентироваться на прежние. Если на участок было оформлено право собственности и выдано соответствующее свидетельство, то нужно найти этого человека и, коль он не желает пользоваться землей, принудить его отказаться от земли, обратившись с соответствующим заявлением в Управление Росреестра. Но надо понимать, что в данном случае участок попадет в распоряжение не садоводческого товарищества, а муниципального образования, которое дальше и определит его судьбу. Начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по Приморскому краю Марина Петелина добавила, что как вариант возможно идти путем установления в судебном порядке факта приобретательской давности (для этого надо 15 и более лет открыто пользоваться этими участками). Когда участок был выделен садоводческому обществу и свидетельство о праве собственности никому конкретно не выдавалось, то можно опираться на устав общества и воспользоваться правом включения-исключения его членов (выбывший член общества, бросивший участок, исключается из него, включаются новые члены, и между ними перераспределяются эти участки). Заместитель руководителя Управления Росреестра по Приморскому краю Александр Дьяченко ответил также на другие вопросы, поступившие от дачников перед совещанием. В частности, он разъяснил, что объекты, которые находятся на землях общего пользования садоводческого общества (мосты, дороги, объекты капитального строительства), регистрируются в общем порядке – тут законодатель не предусмотрел никаких упрощений (должно быть разрешение на строительство, на ввод этого объекта в эксплуатацию и т.д.). Кто попадает под «амнистию»?Начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по Приморскому краю Марина Петелина рассказала, в каком случае можно в упрощенном порядке (по так называемой дачной амнистии) зарегистрировать права на земельные участки, предоставленные для огородничества, садоводства и дачного хозяйства, а также на расположенные здесь отдельные объекты недвижимости. – Государственная регистрация права – это заключительный этап оформления прав на земельные участки и на объекты недвижимости, – отметила Марина Анатольевна. – Учитывая, что эти участки были предоставлены достаточно давно и не все документы в свое время были надлежащим образом оформлены или не все имеются у людей на руках, законодатель несколько упростил процедуру оформления прав. Чтобы зарегистрировать право на земельный участок, необходимо соблюдение нескольких основных условий. Первое: он должен быть предоставлен до 30 октября 2001 г. – даты введения в действие Земельного кодекса РФ. Причем земля должна быть предоставлена для определенных целей (ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства) и на определенном праве – собственности, пожизненно наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. Если участок выделялся в аренду, то зарегистрировать на него право по упрощенной схеме уже не представляется возможным. А вот если в правоустанавливающем документе (распоряжении администрации) вообще не указан вид права, на котором был предоставлен участок, а такое не редкость, то считается, что земля предоставлена в собственность, и мы регистрируем это право.Если земля была предоставлена в постоянное бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение, то при обращении гражданина сразу регистрируется право собственности. Отдельного распоряжения или постановления в этом случае не требуется.Зарегистрировать свое право может именно тот гражданин, который назван в постановлении или распоряжении администрации (ни муж, ни жена, ни дети не имеют такой возможности). Особая ситуация – когда дом на участке переходит новому владельцу по наследству или договору купли-продажи. Тогда к нему переходит и участок, поскольку объект недвижимости расположен на нем. В данном случае можно зарегистрировать свое право и на землю, предоставив (к примеру) свидетельство о праве на наследство и правоустанавливающий документ на землю прежнего собственника дома.Какие документы нужны для государственной регистрации права собственности на землю? Список небольшой: заявление, которое оформляется при приеме документов, квитанция об уплате госпошлины, правоустанавливающий документ на земельный участок. В качестве последнего могут быть следующие: акт о предоставлении земельного участка (постановление, распоряжение, решение администрации соответствующего муниципального образования); свидетельство о праве постоянного бессрочного пользования на земельный участок или о праве пожизненного наследуемого владения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и др. Многим выдавались еще свидетельства о праве собственности на земельный участок. Имея его, вы уже являетесь собственником и перерегистрировать свое право вам не требуется. Потребность в этом возникнет, если вы захотите распорядиться этим участком – подарить его, продать, передать по наследству и т.д. Но если у вас на руках свидетельство о праве постоянного бессрочного пользования или о праве пожизненно наследуемого владения, то целесообразно обратиться с этим документом в Управление Росреестра по Приморскому краю и зарегистрировать право собственности.К названным документам прилагается кадастровый паспорт. Если он есть. Если вы не представили кадастровый паспорт, то при проведении регистрации специалисты Управления Росреестра сами запросят его в Кадастровой палате – таково требование нынешнего законодательства. Перед обращением за регистрацией вы вправе уточнить площадь своего земельного участка, проведя межевание. Это делать необязательно, но вы сами должны быть заинтересованы в кадастровых работах, поскольку уточненная площадь участка, указанная в кадастровом паспорте, может отличаться от названной в правоустанавливающем документе. Если все-таки вы не уточняли площадь, то при регистрации участка ее размер, указанный в правоустанавливающем документе, должен соответствовать указанному в кадастровом паспорте.По Надеждинскому району, Артему и другим территориям часто оказывается, что земля выделялась не конкретным дачникам, а садоводческим обществам в общедолевую собственность и какого-либо списка с распределением участков к постановлению не прилагалось. Такие ситуации регулируются ст. 28 закона 66-ФЗ, в которой говорится, что гражданин имеет право получить предоставленный ему в рамках этого общества участок в собственность. Для этого он должен обратиться в администрацию соответствующего муниципального образования, которое на основе соответствующих документов принимает решение о предоставлении уже конкретному гражданину участка в собственность. С этим постановлением вы обращаетесь в наше управление и регистрируете свое право собственности. Не меньше волнует дачников вопрос об объектах недвижимости, расположенных на предоставленных для садоводства, огородничества и дачного хозяйства участках. Законодатель предоставил нам возможность регистрировать право на такие объекты без предоставления разрешения на строительство, кадастрового паспорта, ограничившись требованием предъявить лишь два документа – декларацию об объекте недвижимости, заполненную гражданином самостоятельно, и правоустанавливающий документ на земельный участок. Причем, если право на землю было уже зарегистрировано, то требуется представить только декларацию. С 1 января 2010 года введена новая форма такой декларации, утвержденная Минэкономразвития, поменялись наименования объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации (дом, гараж, иные здания и сооружения). Декларация заполняется собственноручно в двух экземплярах и оформляется на каждый объект недвижимости (к сожалению, не предполагается заполнение декларации на объект, строительство которого не завершено). Мы не вправе требовать какие-то документы, доказывающие те или иные сведения, указанные в декларации, не предусмотрены полномочия по их проверке.Все наименования в декларации должны быть указаны полностью. Нельзя заполнять ее карандашом, что-то подчищать.– Марина Анатольевна, если участок выделен для садоводства, на нем можно строиться?– Да, такой вид разрешенного использования предполагает возведение как капитального, так и некапитального строения. Если участок предоставлен для ведения дачного хозяйства, то вы тоже можете возвести на нем объект капитального строительства и зарегистрировать на него право собственности на основании декларации. – А если для садоводства и огородничества?– Наша позиция, что можно. Вот если только для огородничества, то нет, закон о садоводческих обществах этого не позволяет.– За регистрацию права на участок пришлось заплатить госпошлину 1000 рублей, хотя обычно, знаю, она составляет 200 рублей. Или что-то уже поменялось?– Размер госпошлины не менялся с 2010 года. Действительно, госпошлина за регистрацию права на земельные участки, выделенные для садоводства, огородничества и дачного хозяйства, и регистрацию права на расположенные на них объекты, составляет 200 рублей. Очень важно, чтобы разрешенный вид использования участка звучал в кадастровом паспорте дословно, как в Налоговом кодексе РФ. Когда есть несоответствие, то размер госпошлины увеличивается до 1000 рублей – на этот счет были разъяснения. Не исключено, что это как раз ваш случай.– Когда мы регистрировали свои объекты недвижимости, у нас еще не было улиц. Теперь мы дали им названия. Можно внести изменения в декларацию?– Если вы уже зарегистрировали свое право на строения на основании декларации, внести какие-то изменения можно только путем обращения в орган техинвентаризации и получив кадастровый паспорт этого объекта. Прийти к нам с новой декларацией нельзя. Можете принести кадастровый паспорт теперь уже с указанием адреса объекта, и мы внесем изменения в его описание.Делать межевание или нет?Когда нужно проводить кадастровые работы, а когда в довольно дорогостоящих услугах кадастровых инженеров нет необходимости? Эту тему осветила Евгения Ромашко, начальник отдела кадастрового учета и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Приморскому краю. – Межевание предполагает установление, согласование и описание границ земельного участка на местности, – рассказала Евгения Анатольевна.– Сейчас это действие в законе называется «проведение кадастровых работ». По их окончании создается межевой план. Проведение межевания означает, что границы участка согласованы со всеми смежными землепользователями и содержатся в государственном кадастре недвижимости.Оформление земельных участков в собственность по «дачной амнистии» позволяет не проводить межевание и зарегистрировать свое право на основании тех документов, которые были выданы в 90-х годах. Получить кадастровый паспорт можно также на основании правоустанавливающего документа. В этом случае вам не понадобится вызывать кадастровых инженеров (так сейчас называются специалисты, выполняющие эти работы), и вы существенно сэкономите.Однако надо иметь в виду, что при получении кадастрового паспорта без проведения кадастровых работ в нем будет написано: «Границы не установлены в соответствии с действующим законодательством». Значит, при возникновении земельных споров сложно будет доказать, где проходят границы вашего участка, и отстоять свои права. Обращения дачников показывают, что трения с соседями бывают часто. Если есть опасения, что такая ситуация может возникнуть, лучше после регистрации права провести межевание. Кроме того, в некоторых случаях даже при оформлении права собственности на землю в упрощенном порядке проведение межевания необходимо. Так, без него не обойтись, если площадь используемого вами участка превышает ту, что указана в правоустанавливающем документе. По закону «о дачной амнистии» можно оформить право собственности на участок по его фактической площади, но существует ограничение – разница не должна превышать установленный для садоводства минимальный размер. В соответствии с краевым законодательством на землях сельхозназначения (а это весь Надеждинский район, где расположено больше всего дач) это 2 сотки. Для каждой территориальной зоны Владивостокского городского округа установлен свой минимальный размер (как правило, это 3 сотки). Именно на такую разницу можно уточнить площадь земельного участка. Но это не значит, что вы имеете право самовольно занять какую-то территорию. Границы участка должны фактически сложиться и существовать на местности 15 и более лет, на что в своем заключении и ссылается кадастровый инженер. Можно привести и другие аргументы в пользу проведения кадастровых работ. Немаловажно, считаю, что при существовании на участке дорогостоящей недвижимости при межевании в кадастровом плане указываются ее границы. А в случае продажи участка отметка о том, что проведено межевание и границы участка установлены, увеличивает его стоимость. (Продолжение отчета с совещания по «дачной амнистии» – в следующем номере журнала»)