Борис Гладких: Чем обернутся изменения в Жилищном кодексе?

Госдума приняла в третьем чтении законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Первоочередной целью документа было повышение ответственности управляющих компаний прежде всего за безопасность эксплуатации жилых зданий. Однако в ходе длительного обсуждения документа было принято решение реализовать данное намерение в самостоятельном законе. Несмотря на это, в ЖК РФ внесены довольно существенные правки. Какие именно, рассказывает Борис Гладких, генеральный директор СРО НП «ЖКХ-Групп».

- Когда законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» был принят в первом чтении, он давал ответы на многие вопросы. Хотя уже к третьему, окончательному, этапу конкретика исчезла, ряд тем так и остались нераскрытыми и размытыми. К примеру, мы так и не получили четкого определения понятий «управляющая организация» и «управление многоквартирным домом». Нонсенс: явление есть, а общепринятой дефиниции нет! Такая недосказанность, безусловно, ведет к дальнейшей неопределенности: ответственность управляющей организации перед собственниками по-прежнему не прописана. Этого возможно избежать, если в законопроекте отразить функции саморегулирования управляющих организаций. Но законодатели приняли решение вынести вопрос саморегулирования предприятий, управляющих недвижимостью, в отдельный нормативный документ. Естественно, это еще более отсрочит наступление того момента, когда управляющие организации взвалят не себя весь груз ответственности и обязательств перед своими собственниками.

Второй момент. Имеется существенная поправка, касающаяся заключения договора на поставку коммунальных услуг. Сейчас же это предписано делать управляющим организациям (УО) и товариществам собственников жилья (ТСЖ), которые в спорах между поставщиками услуг и их потребителями всегда несправедливо оказываются крайними. Ведь ни УО, ни ТСЖ по определению не в состоянии предоставлять какие бы то ни было коммунальные услуги населению. И деньги поставщикам они перечисляют только в том объеме, в котором получают их от жильцов: ни больше, но и не меньше. Следовательно, отвечать перед обеими сторонами управляющей организации и ТСЖ не за что. Теперь, согласно принятым поправкам Жилищный кодекс на основании решения общего собрания собственников в многоквартирном доме сами владельцы и наниматели жилых помещений по договору социального найма могут оплачивать все или некоторые коммунальные услуги (за исключением ресурсов, потребляемых при использовании общего имущества в МКД) напрямую ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги РСО признается выполнением собственниками и нанимателями жилых помещений в МКД своих обязательств по внесению платы за свет, воду, тепло и газ перед управляющей организацией (товариществом собственников жилья), которая отвечает перед жильцами за предоставление услуг надлежащего качества. То есть, коммунальные услуги оплачивает население, а ответственность перед ресурсниками несут управляющие компании (или ТСЖ).

Казуистика! А в том случае если оплата потребления коммунального ресурса будет произведена не в полном объеме, то все без исключения жильцы данного многоквартирного дома понесут субсидиарную ответственность за долг. Но опять же возникает вопрос, каким образом заставить платить того, кто не делал этого в течение многих лет? Получается, в проигрыше вновь окажутся добросовестные плательщики, которым придется погашать задолженность своих нерадивых соседей из месяца в месяц. Сама задолженность собственников со всего дома будет аккумулироваться в одном месте – в управляющей компании или товариществе собственников жилья. Выходит, поставщик коммунального ресурса гарантированно получит за него оплату в полном объеме (так предписывает закон), неважно, будет ли это за счет 100%-ного сбора платежей со всего жилого здания или же с помощью привлечения средств, что были собраны УО или ТСЖ на содержание и ремонт многоквартирного дома. Хотя, как показывает практика, в ходу как раз второй вариант сценария развития событий. Если сложившееся положение вещей не изменить, то в ближайшей перспективе многие управляющие организации и товарищества собственников жилья страны станут банкротами, а жилфонд придет в запустение. Готовы ли мы принять подобное положение вещей? Сомневаюсь.
Также далеко не все ясно и с оплатой общедомовых нужд. С принятием поправок в ныне действующий Жилищный кодекс ОДН будут включены в графу «текущий ремонт». Опять получается, что ресурсоснабжающие организации будут решать проблему сбора средств через управляющие организации! Почему бремя ответственности ложится не на самого поставщика коммунальных услуг, а на посредника (УО или ТСЖ), неясно. Но в конечном итоге крайним окажется все тот же добросовестный плательщик, который будет платить за себя и «за того брата», потому что у управляющей организации или товарищества собственников жилья нет никакого желания возмещать потери коммунальным монополистам за свой счет.

Далее. Одно из изменений в законе касается выбора способа управления. Непосредственное управление жильцам разрешается теперь выбирать, только если в доме меньше 12 квартир. В тех домах, где количество квартир превышает дюжину, собственники помещений могут избрать любую из форм управления общим имуществом многоквартирного дома. При этом замечу, что отдать предпочтение непосредственному способу управления может теперь не большая часть жильцов (как это было прежде: 50% голосов +1 голос «за»), а всего 25%. Таким образом, процедура выбора, с одной стороны, упрощается, с другой – число несогласных с пусть и активным, но меньшинством увеличится. Это приведет к дальнейшему размежеванию собственников, а не к их консолидации, за которую так радеет законодательство.

Получается, что мы не повышаем, а наоборот снижаем уровень ответственности собственников за принятие решения, что ни в коем случае делать нельзя. Многие из нас до сих пор не привыкли к статусу «собственник», к которому прилагаются не только права, но и обязанности, прежде всего, демонстрации активной позиции в отношении жизнеобеспечения своего дома. Наоборот, необходимо принимать те нормативно-правовые акты, что гарантируют активизацию собственников.
Теперь по закону запрещается создание ТСЖ застройщиком в строящихся зданиях. В какой-то степени эта норма обезопасила жильцов от недобросовестного отношения правления ТСЖ к своим обязанностям. Но существует и негативный момент. Собственникам помещений предписано выбрать способ управления своим МКД и, соответственно, орган управления в течение 10 дней со дня сдачи жилого здания в эксплуатацию. На практике, провести все необходимые процедуры избрания как полагается невозможно. После истечения указанного времени, если жильцы не определились, муниципалитет обязан организовать открытый конкурс на доме, победитель которого становится управляющей организацией данного МКД и будет осуществлять свою деятельность по обслуживанию и ремонту жилого здания до тех пор, пока собственники не изберут управляющую организацию самостоятельно. Причем стоит это сделать оперативно, ведь нет никакой гарантии, что конкурсная управляющая организация – ответственна и благонадежна.

Раз уж мы заговорили о товариществах собственников жилья, необходимо отметить, что законопроект запрещает организовывать так называемые кустовые ТСЖ (ТСЖ, объединяющие несколько многоквартирных домов). Исключение составляют лишь те дома, земельные участки которых граничат друг с другом и общее число квартир в них не превышает 30. Таким образом, закон за идею «один дом – одно ТСЖ». Вследствие принятой поправки значительно упрощается и выход из уже существующего кустового товарищества собственников жилья: сегодня достаточно того, что жильцы одного или нескольких домов изъявят желание выйти из состава ТСЖ и их заявление будет удовлетворено. Раньше для законного проведения этой процедуры необходимо было согласие всех членов товарищества, что, согласитесь, не совсем обоснованное требование.
Для многоквартирных домов, где ТСЖ не созданы, устанавливается возможность избрания совета дома (домовых комитетов). По большому счету это было и прежде, но именно в обновленном Жилищном кодексе это право четко прописано. Наличие совета не уменьшает компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Он призван упростить на практике решение вопросов по управлению жилфондом, таких как оформление актов выполненных услуг и работ, требование снижения платы при нарушении качества коммунальных услуг, представительство в суде в интересах собственников помещений. Идея создания дополнительного контролирующего органа сама по себе хороша. Но собственникам нужно быть очень внимательными в утверждении состава совета. Кто застрахует жильцов, которые выбрали членов совета, от их недобросовестности? Никто, кроме самих собственников. Поразительно то, что в законе нет ни одного пункта, касающегося ответственности совета перед своими жильцами! Хорошо, если домком возглавляет добропорядочный гражданин. А если нет? Предположим, что из-за халатного отношения председателя совета к своим профессиональным обязанностям в доме обвалилась крыша. Так вот с точки зрения закона, председатель не понесет никакого наказания: ни административного, ни уголовного. Потому что он – лицо, обязанности которого никак в законодательстве не прописаны. С моей точки зрения, это совершенно неверно. Даже председатели ТСЖ и ЖСК (жилищно-строительного кооператива) отвечает за свою работу по всей строгости закона. Так чем хуже (или лучше) глава совета?

Касаясь деятельности ЖСК, нельзя не обратить внимание на внесенные в ст.116 ЖК РФ поправки, касающиеся требований, предъявляемых к должностным лицам жилищного кооператива. Так, председателем ЖСК не имеет право быть избранным гражданин, имеющий судимость за умышленные преступления, дисквалифицированный в результате применения административного наказания или оказавшийся профессионально несостоятельным в строительной отрасли и сопутствующей ей сферах. Почему это положение не затрагивает должностных лиц тех же товариществ собственников жилья или управляющих организаций, большой вопрос. Нечистых на руку руководителей хватает везде.

Одним из самых положительных изменений является четкое разведение понятий «текущий ремонт» и «капитальный ремонт». Теперь это две разные статьи расходов. Так, чтобы утвердить план работ по капремонту, необходимо согласие 2/3 от всего числа собственников. Решение о текущем ремонте принимается всего 50% плюс 1%, т.е. при минимальном наборе 26% «за» от общего количества голосов. Таким образов вводится четкое разделение между текущим и капитальным ремонтом.
Нельзя не отметить поправку, определяющую дефиниции «общее имущество в многоквартирном доме». Благодаря тому, что теперь предельно ясно, какие помещения являются общим имуществом МКД, жильцы могут через суд вернуть ранее незаконно переданные в индивидуальную собственность помещения общего пользования. У нас немало примеров того, как подвалы, технические этажи и чердаки повсеместно распродавались за копейки без ведома жильцов. Сегодня эту практику можно с легкостью приостановить, главное, знать закон!

Но, с моей точки зрения, самая существенная поправка сделана в отношении утверждения минимального перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Согласно тексту законопроекта, в будущем Правительством будет утвержден минимальный перечень работ. Ранее деятельность управляющих организаций и товариществ собственников жилья осуществлялась в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, которые так или иначе касались управления МКД. Хотя ни в одном из них не указано то, что приведенный список работ – обязателен для исполнения. С окончательным утверждением законопроекта ситуация изменится, собственники будут вправе требовать от своей управляющей компании исполнения всего перечня указанных видов работ. И это правильно, у собственника появится еще один рычаг контроля за деятельностью своей управляющей организации. С другой стороны, может возникнуть ситуация, при которой сами жильцы будут препятствовать реализации законодательства. И это не просто слова. Возьмем для примера довольно распространенный случай – неудовлетворительное состояние подвалов и кровель, которое волнует исключительно жильцов нижних и верхних этажей. Остальным же, то есть большинству собственников помещений, эти проблемы чужды, им важно привести в порядок подъезд и благоустроить двор. В случае если большая часть жильцов выступит за косметический ремонт подъезда, средств на замену коммуникаций в подвале и новую крышу не останется. Тем не менее, по закону эти работы должны быть проведены, поскольку от этого зависит безопасность жизни и здоровья собственников. А кто будет финансировать ремонтные мероприятия, если деньги уже потрачены? Управляющая компания? Выходит, тот, кто обязан произвести минимальный перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, это сделает. А вот тот, кто должен все это профинансировать, с них спроса нет. Поэтому управляющим организациям и товариществам собственников жилья нужно тесно сотрудничать, дружить со своими собственниками, ведь интересы обеих сторон лежат в одной плоскости – создания комфортных условий для проживания.

Строго говоря, в действующий Жилищный кодекс Российской Федерации внесено немало изменений, которые можно обсуждать не один день. При этом по-прежнему остается много неопределенностей в деятельности организаций жилищно-коммунальной сферы. Это лишний раз показывает, что реформирование сферы жилищно-коммунального хозяйства происходит точечно и бессистемно.