Чего тебе надобно, дольщик?

Те, кто внимательно следит за изменениями на рынке недвижимости, вероятно, сделали интересное открытие: вот уже в течение года цены на новострой обгоняют цены на вторичном рынке. Да, повышение цен на первичном рынке ожидалось с появлением новой редакции 214-ФЗ. Эксперты прогнозировали возможную разницу в пределах 15-20 %. Реальность же озвученные прогнозы обогнала. Причем существенно.

О том, как формируется цена на новое жилье и на что ориентироваться, приобретая квартиру в нынешних реалиях, рассказывает директор дальневосточного офиса одной из федеральных систем бронирования новостроек Наталья Моисеева.

Риски есть всегда. Особенно в кооперативе

– Наталья Николаевна, один из основных вопросов, волнующих потенциальных приобретателей жилья: остались ли риски при покупке квартиры в новострое?

– Даже покупая квартиру в доме, строящемся по новой редакции 214-ФЗ, вы все равно рискуете. Например, если в указанный в договоре срок дом не будет сдан, дольщик получает размещенные на эскроу-счете деньги обратно. В чем риск? В отсутствии капитализации: он получит ровно ту же сумму, которую вложил, допустим, два года назад. За этот срок банковский вклад или депозит принес бы хоть какую-то, но прибыль. Впрочем, лично я не знаю ни одного случая за последние 1,5-2 года, когда дольщик вместо квартиры получил бы обратно деньги.

Риски при купле-продаже недвижимости существуют всегда, просто их нужно объективно оценивать. Вы рискуете, покупая квартиру даже на вторичном рынке. И в этом случае риски даже более серьезные, нежели при покупке новостроя. Просто мы привыкли своим глазам верить больше, чем документам.

– Остались ли во Владивостоке дома, которые достраивают без использования эскроу-счетов?

– Да, осталось несколько домов в ЖК «Лесной квартал», «Экоквартал» и «Эко-Сити». Напомню, что согласно последней редакции 214-ФЗ все МКД, квартиры в которых к 1 июля 2019 года были распроданы более чем на 15 % либо уровень строительной готовности которых превышал 30 %, могут дальше продаваться без использования эскроу-счетов. Все они достраиваются по этим правилам. Но при покупке квартиры в таком доме каждый договор регистрируется в Росреестре и обязательно обеспечен выплатой из компенсационного фонда. Собственно, соблюдаются все гарантии, которые были в ходу до применения эскроу-счетов.

– В Сети немало предложений приобрести квартиру в ЖСК по «очень приятной цене». Гарантии 214-ФЗ на эту форму строительства не распространяются?

– Нет, жилищно-строительные кооперативы регулирует 215-ФЗ. В этом случае не предусмотрены ни эскроу-счета, ни компенсационные выплаты. Здесь вообще много чего нет: нет возможности привлечь ипотечные средства, нет жестких гарантий по срокам сдачи дома. Нет договора долевого участия – дом строится на паи членов кооператива. То есть, по сути, остаются все те риски, которые существовали до июля 2019-го: риск получить долгострой, изменение цены в процессе строительства, шанс вовсе не получить квартиру. Ведь что такое ЖСК? Сообщество граждан, поставивших цель построить жилой дом. Собрались, посчитали ресурсы, определили цену, наняли подрядчика. Выяснилось, что ресурсы закончились? Надо доплачивать. Да, это примитивная схема, но она наглядно отражает результаты деятельности многих ЖСК. За срывы сроков можно, конечно, потом с подрядчика спросить… Но, как ни крути, член кооператива – существо бесправное. Шансы истребовать с ЖСК свое практически нулевые. Возможности уйти от подобных рисков и предусмотрены 214-ФЗ.

Из каких цифр складывается квадрат

– Что касается цен. До эпохи эскроу-счетов народ руководствовался одним из главных правил покупки новостроя: покупаешь на этапе котлована – экономишь половину суммы как минимум…

– Ну двойная капитализация вложенных в стройку средств – это уже история. Тем не менее размер потенциальной выгоды вложения в новострой по-прежнему существенный: к завершению строительства стоимость квартиры увеличивается на 40-50 %. Сделанный ремонт добавляет ей цены. К слову, капремонт квартиры на вторичном рынке выйдет не дешевле.

– Что влияет на стоимость квадрата?

– Более всего на нее влияет наличие спроса. Во Владивостоке он объективно высокий. Судите сами: насыщенность рынка у нас составляет где-то 0,3 метра на человека (сейчас в городе с населением 650 тысяч человек продается 200 тысяч квадратных метров нового жилья). Для сравнения: в Санкт-Петербурге этот показатель составляет 0,6 метра, в Краснодаре и вовсе 1,5 метра.

Очевидный фактор роста продаж новостроя (а значит, и роста цен не только на первичном, но и на вторичном рынках) – возможность приобрести жилье практически по нулевой ставке дальневосточной ипотеки. Участвует в ценообразовании, разумеется, и банк, финансирующий строительство. Он, в свою очередь, учитывает и возможный спрос, и соблюдение графика продаж, и полученную застройщиком маржу. Исходя из всех этих показателей и рассчитывается стоимость метра. 

– На что стоит ориентироваться, ища выгоду при покупке новостроя? Помимо очевидных факторов – местоположения дома, наличия инфраструктуры. Материал, используемый в строительстве?

– Материал практически не влияет на ценообразование либо на качественные характеристики дома. Кирпич в многоэтажном домостроении уже давно не используется. А утверждать, что монолитный дом качественнее панельного, тоже неверно. Панельный дом по своим техническим свойствам ничуть не хуже монолита, а если панель хорошо, качественно смонтирована, то и лучше. Кстати, панельное домостроение (речь, конечно, о современных панелях) – одна из самых энергоэффективных технологий. Единственное – монолит дает больше возможностей для архитектурных поисков. Он позволяет возводить дома большей этажности, с большим количеством конфигураций и планировок. Поэтому застройщики, желающие реализовать интересные проекты, выбирают монолит. Для сравнения: в панельном доме, как правило, вы встретите две-три планировки квартир, а в монолитном на одном этаже можно спланировать 10 квартир различной, неповторяющейся планировки.

Селитесь в недооцененных районах

– И все-таки как сэкономить при покупке новостроя?

– На цену влияют этажность дома (малоэтажки ценятся больше), количество квартир на этаже (чем дороже дом, тем меньше квартир). Принято считать, что первые и последние этажи дешевле.

Могу порекомендовать такой лайфхак: ищите недооцененные районы со строящимися жилыми комплексами. И старайтесь приобрести там квартиру в первых двух-трех домах. Покупать квартиру на этапе котлована строительства, допустим, второго корпуса, выгоднее, чем квартиру в строящемся восьмом или десятом доме. Если же вы ищете комфорт, стоит обращать внимание на финальные объекты.

Отслеживайте акции застройщиков. Не можете сами – обращайтесь к риелторам. Их помощь в поисках квартиры в новостройке бесплатная.

Впрочем, сама постановка вопроса – что влияет на цену – не совсем корректна. Что изменится, если мы будем знать, что влияет на цену? К примеру, в поселках Зима Южная, Шмидтовка ведется строительство малоэтажных жилых комплексов. Стоимость метра – более 100 тысяч рублей, что сопоставимо с ценой в уже раскрученных жилых комплексах в обжитых районах города. И людей не смущает отсутствие транспортной (чтобы жить там и работать в городе, нужно личное авто) и прочей инфраструктуры (школы-детсады обещают в перспективе). Квартиры площадью менее 80 метров раскупаются в первый же день выхода дома в продажу…

Кстати

Лайфха́к (от англ. life hacking) – на сленге означает «хитрости жизни», «народная мудрость» или «полезный совет», помогающий решать бытовые проблемы.

Справка «В» 

С вступлением в силу последней редакции 214-ФЗ (закон о долевом строительстве многоквартирных домов) существенно изменились правила приобретения квартир в строящемся доме. Деньги дольщика идут не застройщику, а поступают на эскроу-счет, где хранятся вплоть до получения ключей. Чтобы деньги перешли к застройщику, дом не просто должен быть достроен – его должна принять госкомиссия с выдачей акта ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, также должно быть зарегистрировано право собственности. Каждый эскроу-счет, открытый для расчета по договору участия в   долевом строительстве, застрахован на 10 млн рублей. Стройку же финансируют не дольщики (как было раньше), а кредитная организация.

Анжелина ШИЛАН

Фото Алексея ВОРОНИНА