Выдал ипотеку и принял на эскроу

С 1 июля в России возведение жилья финансируется уже по новым правилам. До реформы деньги с участников долевого строительства собирали застройщики, сейчас дольщики понесут их деньги в аккредитованные Банком России финансово-кредитные учреждения. 

Банки открывают специальные эскроу-счета, где средства будут храниться, пока покупатели не получат ключи от квартир. Но не более 5 лет. По их истечении, если дом не сдан, финансы вернут владельцу. К сожалению, эти деньги капиталом не станут – проценты на них не начислят, правда, и платить за их хранение не придется. Зато средства на эскроу-счетах застрахованы – в случае банкротства банка Агентство по страхованию вкладов вернет до 10 млн рублей. 

Нововведения задуманы, чтобы избавиться от проблем с обманутыми дольщиками и долгостроями, хотя бы и за счет подорожания квадратных метров. Поскольку возводить многоквартирный дом придется на банковские кредиты и за определенный срок. 

Но ввод эскроу-счетов грозит не только неминуемым удорожанием жилья. Эксперты не исключают, что с переходом на новый механизм финансирования строительства многоэтажек возникнет целый ряд сложностей.

Для новой схемы не всем хватит имущества 

Как оказалось, банки не очень-то и хотят в этой схеме участвовать. На сегодня разрешено работать с эскроу-счетами порядка ста федеральным банкам. Но желание работать в Приморье по новым правилам выражают буквально несколько финансовых организаций. И они весьма неохотно подключают к этой схеме краевые новостройки. По информации председателя совета саморегулируемой организации «Альянс строителей Приморья» Сергея Федоренко, на 1 июля банкиры оформили эскроу-счета всего на три стройплощадки в крае.

– Если хочешь строить жилье по новым правилам, то надо иметь очень много ликвидного имущества, чтобы банк согласился взять его в залог, – поясняет эксперт. – Это является причиной, почему мало кто может аккредитоваться для работы по новым правилам. Ведь кто такой застройщик? Это тот, кто решил построить дом. Его задача – собрать деньги на строительство. Застройщики организуют привлечение финансирования, вложение собранных средств в строительство и реализацию недвижимости. И далеко не всегда застройщик обременен каким-либо ценным имуществом, которое может заинтересовать банкиров в качестве обеспечения многомиллионного займа. Ведь сегодня возведение высотки обходится в среднем в 0,5-1,5 млрд рублей в зависимости от этажности. Если компания не отвечает банковским критериям надежности, то не получит кредит на дорогостоящие проекты. 

Иная ситуация в подрядной компании, которая непосредственно работает на объекте. У нее в штате рабочие и специалисты, инженеры, на балансе предприятия – стройматериалы, техника, оборудование, ремонтные мастерские и т.д. Но вот их-то ситуация с эскроу-счетами не затронет: есть деньги – будут строить, нет – не надо беспокоить.

Отрасль не заметит потери? 

Вообще, для строительной отрасли Приморья возведение жилья далеко не основное направление. Так, по данным Примстата, в крае за первые шесть месяцев этого года по сравнению с тем же периодом 2018-го значительно увеличилось производство товарного бетона (на 40 %), цемента (на 34 %), блоков дверных из дерева (на 13 %), раствора строительного (на 8 %). Объем работ, выполненный в январе – июне 2019 года по виду деятельности «строительство» организациями всех форм собственности, составил 35,1 млрд рублей, что на 17 % больше января – июня 2018 года. 

Но при этом за первые полгода в Приморье введены жилые дома общей площадью 203,7 тыс. кв. метра, что на 13 % меньше, чем в январе – июне 2018 года.

– Это говорит о том, что для строительной отрасли возведение жилья не приоритет, – поясняет приведенные данные Сергей Федоренко. – Львиную долю закупок на строительном рынке осуществляет государство – это самый крупный заказчик на сегодня. Но строится не жилье, а социальные объекты – школы, детсады, больницы, дороги.
Еще одна крупная ниша услуг на строительном рынке – ремонт уже построенных объектов, в том числе и жилья. Жилищный фонд огромный, он ветшает, и необходимо постоянно поддерживать его в должном состоянии.  

Также большой объем работ проводится на объектах производственного назначения: возводятся и модернизируются различные цеха, склады, пирсы, причалы.

В структуре приморской экономики жилищное строительство занимает, по оценкам эксперта, не более 20 %. Из них половина – индивидуальное строительство: люди сами возводят частные дома, коттеджи. Значит, в портфеле заказов подрядных компаний Приморья строительство жилья – это лишь 10 %. Поэтому история с эскроу-счетами на строителях практически никак не отражается.

Предложения в пределах столицы ДФО 

Новшество больше всего ударит по застройщикам и новоселам, которым счастье обладания квартиры обойдется заметно дороже. Первые, скорее всего, окажутся не у дел – их функции по обеспечению проекта финансированием возьмут на себя банки.  Поскольку реализовываться проекты будут на их средства, то, понятное дело, банкиры и станут играть роль первой скрипки в принятии решения строить или не строить жилье. Логично предположить, что возводить многоэтажки коммерсанты будут там, где можно наиболее выгодно продать квадратные метры. Самая высокая доходность от продаж во Владивостоке. И, как опасаются эксперты, в ближайшие годы новые стройплощадки появятся только в столице ДФО. Например, сейчас в новостройках краевого центра 1 кв. метр стоит в среднем 120–150 тыс. рублей. В Уссурийске – 50–60 тыс. рублей. Невыгодно строить уже во втором по числу жителей городе края – не продашь дорого. Что уж говорить о глубинке Приморья… 

С июля 2017 года, когда только начали обсуждать предстоящую реформу в долевом строительстве, эксперты сразу стали подсчитывать, насколько механизм эскроу-счетов повысит стоимость жилых квадратов, но даже сейчас не называют конкретных цифр – многое зависит от того, какой окажется процентная ставка банков. Как уверяют федеральные чиновники, финансистам рекомендовано удерживать ставки на уровне 7 %. Но рекомендация – это совет, который коммерсантам не указ.

Строители приводят в пример московскую практику. Есть в столице районы, входящие в так называемую золотую милю, в которых цена квадратного метра начинается от миллиона рублей. За такую цену продают застройщики. Аналогичное жилье по качеству и этажности, но возведенное банковскими структурами, продают за 1,3 млн рублей. То есть на треть дороже.

Автор: Татьяна ЯРМОЛЕНКО