Ввод по новым правилам

В Приморье, по предварительным данным крайстата, в 2018 году сдано в эксплуатацию 7137 квартир общей площадью 533,8 тыс. кв. метров, что почти на треть больше, чем в 2017 году. 

Наступивший 2019 год не будет сильно отличаться от прошедшего по объемам ввода жилья, полагают участники строительного рынка. Хотя сейчас отрасль переживает важные изменения, касающиеся правил финансирования стройплощадок. И эти новшества способны заметно перекроить рынок квадратных метров.

Угроза эскроу-счетов активизировала строителей

По новым правилам застройщики будут возводить многоэтажки на банковские кредиты, а привлеченные средства дольщиков хранить на эскроу-счетах, которыми смогут воспользоваться только после ввода дома в эксплуатацию. И если с 1 июля 2018 года это было делом добровольным, то с 1 июля 2019 года проектная схема финансирования новостроек станет обязательной. Законодательное нововведение заметно ограничит количество возводимых объектов, поскольку заемные средства не только удорожат строительство, но и вытеснят с рынка финансово неустойчивые и небольшие компании – им вряд ли можно рассчитывать на получение банковских займов. Кстати, по некоторым данным, на сегодня в Приморье лишь одна компания смогла оформить финансирование долевого строительства по новым правилам. Это оказалось совсем непростым процессом…

Однако, как заметил председатель совета Ассоциации саморегулируемой организации «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко, новшество начнет сказываться на объемах ввода лишь с 2020-го, а то и 2021 года, поскольку на стройки, начатые до июля 2019 года, новые правила не распространяются. 

И в этом году застройщики поспешат заранее оформить как можно больше договоров долевого участия, чтобы обеспечить себе задел стройплощадок еще по старым схемам и возводить дома без эскроу-счетов. И таким образом в ближайшие год-два будет сдаваться в эксплуатацию жилье, строительство которого было начато в доэскроутные годы. В перспективе же трех-пяти лет объемы строительства и, следовательно, ввода многоэтажек будут падать. 

Цены не стали ждать новых правил

Между тем, если проектное финансирование только грозит застройщикам проседанием объемов ввода жилья, то квартиры в новостройках уже подорожали. По словам Сергея Федоренко, в прошлом году жилье на первичном рынке начало уходить по более высоким ценам, чем на вторичном. И эта тенденция стала формироваться именно в 2018 году. 

– Ранее квартиры в новостройках во Владивостоке обходились покупателю по тем же ценам, что и в хрущевках, построенных в 60-х годах прошлого века. Однако в 2018 году жилье в новостройках города, за исключением нескольких проектов, реализовывалось уже по 120-150 тысяч рублей за кв. метр. А на вторичке – за 90-100 тысяч рублей, – приводит данные председатель совета АСО «Альянс строителей Приморья». 

В дальнейшем, по прогнозам Сергея Федоренко, квартиры в новостройках еще подорожают, по расчетам, до 20 процентов. На стоимость будет влиять несколько факторов. С одной стороны, предшествующий в прошлые годы бум продаж жилья во многом связан с подешевевшей ипотекой, а не с повышением доходов граждан. Однако минувшей осенью Банк России дважды повышал ключевую ставку впервые с декабря 2014 года, поэтому ставки по жилищным займам стали расти. Подорожавшая ипотека снизит объемы реализации и таким образом хоть как-то ограничит аппетиты застройщиков. С другой стороны, повышение цен на квадратные метры поддержит новый статус Владивостока. Как ожидается, столица Дальневосточного федерального округа привлечет именно платежеспособный спрос. К тому же в пользу подорожания говорит и переход на проектное финансирование строительства.

Лучше меньше, да больше?

В Приморье застройщики продолжают концентрироваться во Владивостоке и снижать активность в глубинке. В крайстате отметили: в краевом центре построено 277 тыс. жилых метров, это в 2,7 раза больше, чем в прошлом году. Из общей площади новых домов на приморскую столицу приходится 52 % жилья, Уссурийск – 16 %, Артем – 7 %, Находку – 5 %, Арсеньев – 1 % и Надеждинский район – 7 %.

А в сельской местности сдано около 88 тыс. кв. метров, что на 7 % меньше, чем в 2017 году. Все жилье введено индивидуальными застройщиками. По сравнению с прошлым годом ввод жилья снизился в 22 муниципальных образованиях края. Наибольшее падение отмечено в Ольгинском, Октябрьском, Хасанском, Кавалеровском, Спасском, Анучинском и Партизанском районах, и городах Фокино, Большой Камень, Спасске-Дальнем, Дальнегорске, Лесозаводске и Партизанске. 

Кстати, средняя площадь одной квартиры, построенной в Приморье в 2018 году, составила почти 75 кв. метров. При этом средняя площадь квартир, сданных строительными компаниями, чуть больше 58 кв. метров. Индивидуальные застройщики хоть и меньше строят, зато не отказывают себе в метраже: средняя площадь дома, возведенного гражданами, составляет 140 кв. метров.

Автор: Татьяна ЯРМОЛЕНКО