В жилищной сфере все меньше тайн. В том числе личных

Очередное занятие муниципальной школы «Управдом» собрало множество активных горожан: старших по дому, членов домовых советов, просто неравнодушных собственников жилья. Мартовский семинар был посвящен новшествам жилищного законодательства и потому вызвал повышенный интерес слушателей.

По приглашению организаторов «Управдома» рассказать об изменениях и прокомментировать их приехала Ольга Беленькая, генеральный директор СРО НП «ЖКХ-Групп» (Хабаровск). 

Голосуйте передаточным актом 

Одно из важных изменений в жилищном законодательстве: теперь участникам долевого строительства разрешено самим выбирать на общем собрании управляющую компанию, даже если они не успели зарегистрировать право собственности на жилые помещения.

– По закону после сдачи новостроя в эксплуатацию застройщик вправе заключить договор с управляющей компанией сроком на три месяца, – спикер напомнила действовавшую ранее норму. – Если в течение трех месяцев собственники не определялись с управляющей организацией, дом уходил на конкурс. Но, как правило, за столь короткий срок владельцы квартир, даже приняв дом от застройщика, право собственности зарегистрировать не успевали. А, как известно, только собственники имеют право решать судьбу своего дома. И именно отсутствие статуса собственников у владельцев квартир в новострое было основанием для некоторых муниципальных властей не принимать во внимание решение общедомового собрания. То есть дом, вопреки решению собрания, отправляли на конкурс.

Прошла череда судебных споров, в том числе в Верховном суде. В результате было вынесено решение, позволяющее участникам долевого строительства, подписавшим передаточные акты, выбирать способ управления своим домом, так как жилищное законодательство закрепляет приоритет за волеизъявлением собственников. И, поскольку проблема действительно была актуальной, 31 декабря 2017 года в Жилищный кодекс (ЖК) были внесены изменения, согласно которым в перечень инициаторов собрания помимо собственников, управляющей организации и органов местного самоуправления (в том случае, если не выбран совет многоквартирного дома) была добавлена еще одна группа: лица, принявшие от застройщиков помещение по передаточному акту после ввода дома в эксплуатацию. 

К сведению: если эти лица так и не вступят в право собственности по истечении года, на общих собраниях они не могут участвовать в голосовании на правах собственников.

Кроме того, с 2018 года несколько поменялась компетенция общего собрания. В частности, изменилось требование к большинству при решении вопросов по использованию придомовой территории. Теперь для того, чтобы решить вопрос благоустройства двора в рамках программы «Комфортная городская среда», достаточно решения простого большинства при кворуме более 51 % от всех собственников. Однако, если вы хотите установить шлагбаум, поставить ограждение, решить иные вопросы по ограничению пользования придомовой территорией, по-прежнему требуется необходимый минимум – 2/3 голоса собственников.

Чтобы реестр не пошел по рукам…

Для организации собрания необходимо иметь информацию о собственниках дома. Но как ее получить? Чтобы облегчить гражданам эту задачу, в ЖК внесли поправку, согласно которой УК, ТСЖ обязаны представить инициативной группе реестр собственников в течение пяти дней с момента письменного обращения. Реестр должен содержать: Ф.И.О. собственников, проживающих в доме, полное наименование (для юрлиц), размер доли в праве общей собственности и номера занимаемых ими жилых помещений. Причем, как прописано в кодексе, согласие собственников на передачу персональных данных не требуется.

Естественно, у этого новшества есть обратная сторона: реестр могут использовать, например, для рассылки рекламных объявлений. 

Успеть за три дня

Другое нововведение в ЖК изменило сроки передачи технической документации по дому при смене управляющей организации. Напомним: до сих пор действовала норма, согласно которой УК за 30 дней до окончания действия договора управления обязана была передать всю техническую документацию по дому своему преемнику. Теперь передать всю документацию необходимо в течение трех рабочих дней после прекращения управления домом.

Изменился и сам перечень передаваемого имущества. К техпаспорту и документам, связанным с управлением домом, добавились ключи от помещений и электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование для управления общим имуществом (например, при наличии системы автоматического сбора и передачи показаний приборов учета).

Поменялись также сроки, в которые УК должна приступить к управлению новым домом. Раньше на эти цели давалось 30 дней после подписания договора управления.

– А если Госжилинспекция (ГЖИ) проводит проверку? А если в реестр лицензий пока не внесли сведения о доме? – перечислила спорные ситуации Ольга Беленькая. – В итоге в Жилищный кодекс РФ внесли норму, согласно которой управляющая организация обязана приступить к управлению домом только в том случае, если дом внесен в реестр лицензий. Реестр ведут Госжилнадзор, ГЖИ. На сайте ГЖИ можно ознакомиться со списком лицензиатов и с перечнем домов, находящихся в управлении конкретных лицензиатов.

Скорее всего, с 1 июля изменится и срок действия лицензии. Раньше лицензии управляющим организациям выдавались бессрочно. Просто предварительно все УК должны были сдать квалификационный экзамен и получить квалификационный аттестат сроком на пять лет. Сейчас и для лицензии ввели пятилетний срок действия.

Не решили, сколько платить? Решат за вас

Головная боль каждого муниципалитета – дома, которые никто не хочет брать в управление. В ЖК прописали норму, согласно которой с января 2019 года заработает временное управление. То есть если собственники в доме не выбрали способ управления либо выбрали, но не реализовали или если местная администрация проводит конкурс по отбору УК, но никто не проявляет желания, то органы местного самоуправления сами назначают управляющую организацию. 

Правда, критерии отбора УК пока неизвестны – их должно установить правительство РФ. Поэтому, если вы не хотите, чтобы муниципалитет назначил вам УК, с которой вы не хотите иметь дела, соберитесь наконец с соседями и решите судьбу своего дома сами.

Еще одно нововведение: если собственники не примут решение об утверждении платы за содержание общего имущества, тогда размер этой платы установит орган местного самоуправления. Минстроем РФ в течение 2018 года будут разработаны методические рекомендации для муниципалитетов по расчету размера платы. 

Есть изменения, касающиеся и Государственной информационной системы – ГИС ЖКХ. В частности, ответственность юридических лиц за нераскрытие информации в информсистеме заменили на административную ответственность должностных лиц. В качестве наказания – штраф до 15 тысяч рублей, в зависимости от вида нарушения.

– Система работает с большими сбоями, – констатировала спикер. – Предполагалось, что все платежи будут проходить через ГИС. В Москве систему протестировали на предмет сбора платежей, и, понятно, попытка провалилась. Поэтому в законе оставлена норма, согласно которой платежка может быть размещена в ГИС, но в любом случае собственник должен вносить плату за жилищные и коммунальные услуги строго согласно срокам, как это указано в договоре управления.

Вопрос-ответ

Конечно же, правовые нововведения вызвали вопросы аудитории. Вот несколько наиболее актуальных тем.

Не ставьте лишних счетчиков

– Обязаны ли УК реагировать на обращения к ним через ГИС ЖКХ? 

– Да, с 1 января 2018 года и управляющие, и ресурсные организации, как и органы власти, должны отвечать на обращения, поступившие к ним через ГИС ЖКХ. Если ответ не предоставлен или предоставлен не в срок, последует наказание в виде штрафа.

– Наш дом принял решение вывести на отдельный счетчик освещение мест общего пользования – подъездов, лифтов, а также установить счетчик на кран, который используют для уборки подъездов. Хотим точно знать, какое количество ресурсов тратится на содержание общего имущества (СОИ, бывший ОДН). Но ресурсоснабжающие организации отказываются ставить эти счетчики на учет.

– Мы заложники законодательства, которое существует на данный момент. Сейчас по закону есть лишь два вида приборов учета: общедомовой и индивидуальный, который установлен в квартире.

– Почему энергетики высчитывают СОИ за электричество по усредненному тарифу даже с тех, у кого стоит двухтарифный счетчик?

– Если в доме установлен двухтарифный общедомовой прибор учета, но при этом 100 процентов квартир не оснащено двухтарифными счетчиками, тогда СОИ высчитывают по одноставочному тарифу. Проблема решается так: установка автоматизированной системы сбора и передачи показателей плюс установка двухтарифных счетчиков во всех квартирах.

На чем экономит УК

– Вы не упомянули про еще одно нововведение в Жилищном кодексе РФ. Дословно: «Если расходы управляющей организации окажутся фактически меньше тех, что она показала в отчете, при этом услуги и работы выполнены в надлежащем объеме и надлежащего качества, то эта экономия может остаться в распоряжении УК». За счет чего идет экономия? Ни одна УК до сих пор не хвасталась, что денег на содержание жилья им хватает…

– Первый и главный критерий здесь: работы должны быть выполнены в полном объеме и качественно. Разумеется, речь не идет о тех случаях, когда УК вместо десяти запланированных работ выполнила лишь одну, а на оставшихся девяти сэкономила. Здесь уместен другой пример. Заложила, допустим, УК фонд заработной платы на десять дворников, но вместо найма десяти дворников приобрела одну снегоуборочную машину. На этом и сэкономила. 

– Мы установили на общем собрании тариф за вывоз мусора. А с января УК повысила этот тариф без нашего на то согласия…

– Тариф на утилизацию твердых бытовых отходов (ТБО) устанавливается краевым департаментом по тарифам для тех организаций, которые оказывают эту услугу. Это регулируемая величина. И все регионы, где еще не выбрали регионального оператора по обращению с ТБО, должны были утвердить новые тарифы с учетом новых  требований законодательства. Последнее повышение прошло в декабре прошлого года. Предполагается, что на эти средства муниципалитеты будут содержать полигоны – рекультивировать их, ремонтировать.

Справка «В» 

Напомним, что школа жилищного просвещения «Управдом» была создана администрацией Владивостока в 2012 году. Цель проекта – научить горожан разбираться в жилищном законодательстве и подготовить управляющих, способных от имени жильцов выступать профессиональными и грамотными заказчиками жилищно-коммунальных услуг. 

Организаторами образовательного проекта «Управдом» выступают управление содержания жилищного фонда администрации Владивостока и общественная организация «Домовой контроль». Семинары проходят на бесплатной основе, их слушателями могут стать все желающие.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО