Повышение без предупреждения

Около 50 исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку поданы против приморских предпринимателей. При этом в числе ответчиков оказались бизнесмены, которые своевременно и исправно вносили платежи, но не были предупреждены об увеличении стоимости аренды. Теперь же некоторые из них задолжали до ста миллионов рублей, сообщает ИА «ФедералПресс». 

Следите за ставками сами, господа… 

Львиная доля предпринимателей арендует под свой бизнес землю, исключение не составляют и приморцы. В 2015-м в регионе произошла очередная кадастровая оценка земель. В свое время она вызвала множество споров, однако постановлением краевой администрации была утверждена. 

«Речь идет о постановлении № 5-п от 14.12.2015 года, – пишет издание. – Порядок же применения кадастровой оценки был утвержден раньше постановлением от 11.03.2015 № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов».

В пункте 13 этого правового акта прописывалось, что арендодатель в случае изменения платы за землю обязан уведомить арендатора. Но уже в августе 2016-го документ отредактировали: теперь госорганы стали не обязаны уведомлять об этом арендатора. Видимо, предполагалось, что предприниматели должны самостоятельно круглосуточно мониторить изменения в Интернете. Тем же, кто изменений не увидел (а их впоследствии оказалось немало), – пеня.

Со времени внесения поправок в документ госорганы и не уведомляли бизнесменов об изменениях, а это без малого почти три года. При этом по тем же поправкам новый размер аренды стал применяться не с 2016 года, а аж с 2011-го.

Разумеется, все это время предприниматели продолжали платить по-старому, а краевой департамент земельных и имущественных отношений у них спокойно платежки принимал, не выставляя претензий. А в конце 2017 года, словно бы дождавшись, пока пени набежит побольше, ведомство стало обращаться в суд с исками, требуя взыскать долги. 
Сейчас таких исков 50, по некоторым из них бизнесмены должны около 100 млн рублей. По договорам аренды вроде все верно: в них предусмотрена ответственность за просрочку. А по факту? Почему предпринимателей не предупредили?

Стоит отметить, что, если иски будут удовлетворены, некоторые предприятия окажутся банкротами. Как следствие – десятки людей потеряют работу…

Меж тем в соседнем Хабаровске, например, постановление местной администрации предусматривает уведомление арендаторов об изменении платы. Сверка платежей при этом происходит не позднее 25 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом. И в Москве, и в Новосибирске арендаторов также уведомляют. Это абсолютно нормальная практика для многих российских городов.

И лишь в Приморье эту практику решили проигнорировать. Возможно, сознательно? 

Кто устроил неразбериху?

Так или иначе, но ряд арендаторов намерен обратиться в прокуратуру, чтобы обжаловать нормативный акт и внести в него изменения, обязывающие арендодателя направлять арендаторам земельных участков письменное уведомление, как и было в первоначальной редакции документа.

Ситуация давно знакома правозащитникам. Так, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае Марина Шемилина рассказала «В», что жалобы от бизнесменов на «заочное», без уведомления, повышение аренды на землю начали поступать при администрации экс-губернатора Владимира Миклушевского. Профильную сферу тогда курировал вице-губернатор Василий Усольцев. 

– В одном случае мы выходили вместе с предпринимателем на Арбитражный суд, – рассказывает она. – Несмотря на то что суд, по сути, вынес решение в пользу департамента земельных и имущественных отношений, часть задолженности удалось отыграть. Речь шла о нескольких миллионах рублей.

Обилие исков земельного департамента в настоящее время правозащитники связывают с активностью надзорных органов и с тем, что департамент «спохватился».

– Скорее всего, причиной такой ситуации стала ошибка одного из специалистов департамента, который неправильно составил профильные документы, – считает Марина Шемилина. – Несколько лет назад в этом исполнительном органе творилась настоящая неразбериха. Сейчас там обнаружили недостачу по аренде и решили средства вернуть. Следует готовиться к большому количеству арбитражных разбирательств. Каждый иск индивидуален, и тяжело дать какой-нибудь общий совет. Предпринимателям стоит обратить внимание на сроки исковой давности. В любом случае аппарат уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае готов оказать бизнесменам поддержку в этом вопросе.

Сроки исковой давности никто не отменял

– Предприниматели, как правило, люди простые. Они платят налоги и аренду согласно тем договорам, которые заключали с департаментом земельных и имущественных отношений, – констатирует Вадим Лепский, директор некоммерческого партнерства «Центр содействия правовой защите предпринимательства». – Проблема в том, что сумма арендных платежей зависит от огромного количества факторов, коэффициентов и т.д. Допустим, бизнесмен платит аренду 30 тысяч рублей в месяц. Потом меняется какой-то коэффициент. Предприниматель же об этом просто не знает. Его никто не предупредил. Он продолжает платить привычную сумму. Потом ему приходит иск: оказывается, он был должен платить не 30, а 60 тысяч рублей, да еще и в течение прошедших пяти лет. И у него долг 1,5 млн рублей. Выходит, сегодня арендатор должен сам следить за всеми нововведениями в законодательстве, в регламентах и порядках, не изменился ли где-нибудь коэффициент или формула расчета, затем самостоятельно по сложным схемам вычислять сумму, которую должен в итоге платить? 

По словам правозащитника, департамент земельных и имущественных отношений игнорирует сроки исковой давности, которые по данному направлению составляют три года.

– Исполнительный орган, прекрасно зная о сроках исковой давности, вменяет предпринимателям задолженности не за три, а за пять-шесть лет, – отмечает он. – И человек, не понимающий юридических тонкостей, видит сумму долга за пять-шесть лет. Суммы получаются огромные. Ко мне обратился предприниматель, который исправно платил все налоги и аренду, и его «дополнительный» долг составил более 30 млн рублей. Многие бизнесмены оказались просто на грани банкротства.

Более того, в случае изменения расчетов арендной платы департамент и частник обязаны подписать дополнительное соглашение к договору или новый договор. Однако такие допсоглашения составлены не были. 

– Сегодня необходимо вводить специальный регламент, обязывающий арендодателей уведомлять арендаторов о любых изменениях условий аренды, даже если эти изменения были внесены третьими лицами, – убежден Лепский. – Сейчас департамент ссылается на то, что изменение коэффициента, приведшее к увеличению аренды, было введено краевыми законодателями и департамент не обязан информировать об этом предпринимателей. На мой взгляд, арендная плата должна меняться только по взаимному соглашению сторон. Бизнесмен в таком случае может хотя бы выбрать, оставаться  ему на этой земле или искать другие предложения.

Автор: Евгений СИДОРОВ