А вдруг новострой станет долгостроем?

Президент России Владимир Путин поручил в течение трех лет найти замену долевому строительству. Хотя по-прежнему считается, что это самая выгодная для граждан схема приобретения недвижимости. Впрочем, застройщики успокаивают себя тем, что «поручение президента – это еще не указ». И утверждают, что благодаря последним поправкам в законодательстве участники долевого строительства защищены достаточно надежно.

Порядочные отношения

Все помнят нашумевшие в 2000-х массовые случаи «кидалова» дольщиков, когда число обманутых граждан по всей стране исчислялось десятками тысяч. Привлечение денежных средств граждан в строительство жилья тогда было сопряжено с откровенно мошенническими схемами, вплоть до двойных-тройных продаж одной квартиры разным людям. Эту проблему помог решить закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В частности, закон помог упорядочить отношения между застройщиком и гражданином-дольщиком. Сейчас, чтобы привлечь денежные средства граждан, строительная компания должна сначала соблюсти ряд обязательных условий. В числе таких условий то, что договор участия в долевом строительстве должен быть зарегистрирован в Росреестре. 

– На этот закон возлагались большие надежды, которые оправдались не в полной мере, – комментирует адвокат Юрий Шевченко. – Действительно, откровенно мошеннические схемы удалось пресечь. Но главную задачу – обеспечить реальное завершение строительства жилых многоквартирных домов (МКД) в 100 процентах случаев – решить, к сожалению, не удалось. Причин тому множество: и нестабильная экономическая ситуация, и неэффективное управление со стороны руководства строительных компаний, и порой незаконные действия по выводу денежных средств дольщиков. 

Необходимо отметить, что государство хоть и с большим опозданием, но пытается вносить поправки в законодательство с целью решения проблемы с реальным строительством. В июле 2017 года был принят закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства», согласно которому создается компенсационный Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Размер обязательных отчислений застройщиков в этот фонд составляет 1,2 % от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения (то есть от стоимости квартиры). В случае банкротства застройщика гражданам будет выплачена денежная компенсация или фонд будет финансировать завершение строительства МКД.

Дольщик + власть = сила

Но все это – защита на перспективу. А что делать тем гражданам, которые уже успели стать дольщиками? А потом и обманутыми дольщиками… Таких во Владивостоке достаточно. Кипарисовая, 2 и Кипарисовая, 26, Пихтовая, 35, Партизанский проспект, 52. Недавно список пополнил комплекс «Д» в Снеговой Пади.

 
– Я неоднократно занимался оказанием правовой помощи обманутым дольщикам и выявил ряд промахов, которые те совершают, когда становится ясно, что строительство их дома заглохло надолго, – рассказывает Игорь Шевченко. – Во-первых, они не сразу начинают действовать, теряют время. Во-вторых, длительное время с момента возникновения явных проблем со строительством элементарно не могут организоваться, создать инициативную группу. Одиночные попытки обращения в различные органы власти, как правило, ни к чему не приводят, что тоже оборачивается потерей времени. А при организации инициативной группы нередко возникают внутренние проблемы между дольщиками. Были случаи, когда по одному недострою создавалось несколько инициативных групп, которые тянули одеяло на себя и откровенно конфликтовали друг с другом. 

Я согласен с мнением людей о том, что такую сложную проблему должны решать уполномоченные органы власти. Но в данном случае подходит выражение «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Это совсем не значит, что органы власти должны самоустраниться, а весь груз проблем должен лечь на плечи обманутых дольщиков.

Наоборот, граждане и органы власти должны активно взаимодействовать друг с другом с целью найти оптимальный способ завершения строительства проблемного объекта. Откровенно говоря, без участия органов власти эта проблема практически нерешаема. Но инициативная группа дольщиков должна уметь построить взаимоотношения с органами власти, задействовать не только чиновников, но и депутатов различных уровней.

 По словам адвоката, стоит отметить, что не всегда чиновники уклоняются от решения проблем дольщиков просто потому, что не желают этого делать. В большинстве случаев они реально не знают, как решить эту проблему. И здесь необходимы совместное обсуждение с привлечением специалистов, экспертов, выработка нестандартных подходов решения вопросов, связанных с завершением строительства долгостроя. Но, если граждане сами не будут проявлять инициативу, толку не будет. Это же прописная истина: вода под лежачий камень не течет!

– Оговорюсь, что моя практика по дольщикам ограничилась территориально лишь Московской областью, – замечает Юрий Шевченко. – Однако в тех ситуациях, которые я контролировал в качестве юриста, дольщикам и местной власти удалось найти выход из сложного положения. Вот примеры. 

В одном случае администрация области предоставила новому застройщику, который взял недостроенный объект, дополнительный земельный участок для строительства – его застройка может компенсировать затраты на достройку проблемного объекта. 

В другом случае был изменен существующий проект, а именно увеличена площадь будущего дома. Опять-таки новые квартиры отдали застройщику в качестве компенсации затрат на достройку дома. Здесь администрация помогла в вопросах оформления документации, а также при вводе дома в эксплуатацию и подключении его к коммуникациям. Это тоже немаловажная составляющая эффективного решения вопроса, поскольку, как известно, на стадиях согласования зачастую теряются деньги, время и воля застройщика к завершению строительства объекта. В общем, как говорится, твори, выдумывай, пробуй.

Исходя из своего опыта отмечу: реальное решение проблемы – дело небыстрое. Многое зависит как от стадии завершенности объекта, так и от состояния компании-застройщика: находится она в процедуре банкротства или нет.

Учите историю!

Как не попасть в число обманутых дольщиков? Несмотря на защиту обновленного законодательства, такое возможно и сейчас. Например, если выкупить у собственника квартиру в одном из не очень известных (про которые не шумит пресса) долгостроев, прельстившись невысокой ценой (таких случаев достаточно).

Во избежание подобных ситуаций риелторы рекомендуют отслеживать историю застройщика. Первый дом он построил удачно? Отлично. Тогда спокойно можно покупать квартиру в доме второй очереди. Можно рискнуть поучаствовать и в строительстве третьей очереди. В четвертой и дальше рисковать уже не советуют.

– Не факт, – не соглашается с этой теорией Юрий Шевченко. – Местная строительная история знает подобные примеры: печально известный «Примстройинвест» до своего банкротства построил пять или шесть домов.

Поэтому хотелось бы дать несколько полезных советов потенциальным дольщикам.

Если есть возможность, вкладывайте деньги в дом на высокой стадии завершенности. Обращайте внимание на обещанные сроки строительства. Я не знаю ни одного застройщика, который сдал бы дом в срок. Но здесь с него можно взыскать проценты. Причем проценты немаленькие, поскольку суммы долевого договора миллионные. Буквально в этом году нам через суд Ленинского района Владивостока удалось взыскать с одного из московских застройщиков порядка 800 тысяч рублей за год задержки сдачи дома. 

Не бойтесь задержки сроков. Нужно понимать, как и из-за чего задерживают сроки. Если стройка идет, разговаривайте с людьми, которые уже вложились в дом: уж они-то владеют всей имеющейся информацией.

Имейте в виду: не всегда участие госпрограмм обеспечивает завершение стройки. Последний пример – упомянутый уже комплекс «Д» в Снеговой Пади, строящийся по программе «Квартира для российской семьи». Оказывается, на стадии проекта не предусмотрели… проведение инженерных сетей, соответственно, в смету недовложили несколько миллионов рублей. И это притом что вся строительная документация прошла государственную экспертизу! 

Бульдозером по судьбе?

Но существует еще одна категория дольщиков, о которых пишут редко. 

Некоторые предприимчивые граждане приобретают земельный участок, предназначенный для садоводства или для строительства индивидуального жилого дома. Но в реальности на этом земельном участке возводится многоквартирный жилой дом. Изначально в нем запланированы обособленные квартиры. Как правило, такие дома строятся без проекта. Разрешения на строительство, конечно же, нет. Но для соинвестирования строительства такого жилого дома также привлекают средства граждан. 

В некоторых случаях квартиры в таком доме продают после завершения строительства. При этом фактически граждане приобретают в таком доме не квартиру, а долю в праве общей собственности на жилой дом. Неискушенные в юридических тонкостях люди не понимают различий между правом собственности на долю и на определенный объект недвижимости – квартиру. 

– Скажу честно, во Владивостоке таких домов более чем достаточно, – утверждает адвокат. – Но беда даже не в этом, а в том, что изначально строительство такого дома незаконно. Уже существует довольно большая судебная практика, когда на основании решения суда такие дома были снесены. 

Были вообще вопиющие случаи, когда граждане реально вселялись в такие дома, делали дорогостоящий ремонт, полностью обставляли квартиры мебелью, а затем все это великолепие сносилось бульдозером! Фактически бульдозер проезжал по судьбам людей. Люди оставались не только без крыши над головой, но и без денег. А чиновники лишь разводили руками: мол, мы-то при чем, это все они, мошенники, виноваты. 

В моей практике был просто дикий случай: один такой дом был возведен в прямой видимости – в 50 метрах – от здания местной администрации. Но это не спасло жителей от выселения и сноса дома.

В данном случае проблема для пострадавших граждан заключается в том, что они фактически не защищены законом. Закон об участии в долевом строительстве к ним неприменим. Вряд ли привлечение такого застройщика к уголовной ответственности компенсирует те страдания, которые буквально обрушиваются на людей.

Всех этих проблем можно было бы избежать, если бы на стадии заключения договора и проверки документов люди обратились к юристу. Стоимость консультации по таким вопросам несоизмерима с теми потерями, которые потом несут люди.

– В данном случае могу дать один совет: не приобретайте квартиру в виде доли в праве собственности на жилые дома, которые строятся на земельных участках, не предназначенных для строительства многоквартирных домов, – подчеркивает адвокат. – Такой дом – как бомба замедленного действия. Можно купить в нем квартиру и счастливо жить, а можно попасть на глаза контролирующим органам и лишиться всего. Особенно обидно, если под покупку жилья была взята ипотека. В моей практике был эпизод, когда люди, купив доли в таком доме, коллективно отправились в суд с иском о признании их долей на выделение и признание права собственности на объект как на квартиру (в некоторых случаях это возможно, когда речь идет об индивидуальном доме). Право собственности они не получили, зато инициировали процесс сноса дома.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО