Строго по красным линиям

Очередное занятие муниципальной школы жилищного просвещения «Управдом» на минувшей неделе было посвящено весьма актуальной (судя в том числе по количеству желавших задать вопрос слушателей) теме – формированию земельных участков для многоквартирных домов и их постановке на кадастровый учет.

В качестве эксперта организаторы «Управдома» пригласили начальника отдела проектов планировки управления градостроительства и архитектуры администрации Владивостока Веру Вялкову.

Оберег от точечной застройки

С 1 марта 2015 года в Земельный кодекс Российской Федерации были внесены большие изменения, в соответствии с которыми формирование земельных участков в границах элементов планировочной структуры, застроенных многоквартирными домами (кварталов, микрорайонов) стало возможно только на основании проекта межевания. Как пояснила Вера Вялкова, сделано это было для того, чтобы исключить в границах сложившихся жилмассивов так называемую точечную застройку.

Итак, чтобы сформировать земельный участок под жилым домом (или для других целей), необходимо сделать проект межевания там, где стоят многоквартирные дома. С одной стороны, это обезопасит городскую территорию от появления новых строек там, где их быть не должно. С другой, с этим нововведением очень сильно подорожала процедура формирования земельного участка.

– Изменился и сам механизм, – подчеркнула Вера Вялкова. – Так, до 1 марта 2015 года формирование участка проходило следующим образом. Заявитель обращался в администрацию города, где готовили схему участка и утверждали ее. На основании схемы под конкретным домом мы ставили участок на кадастровый учет. После постановки на кадастровый учет земельный участок автоматически становился собственностью жильцов многоквартирного дома.

Сейчас же, чтобы поставить участок под многоквартирным домом на кадастр, надо делать проект межевания. Сложность в том, что проект межевания не делается для одного дома – минимум на квартал, который определяется, как правило, по территориальным зонам, по красным линиям.

К слову, это не единственная сложность, с которой приходится сталкиваться горожанам. В 2015 году полномочия по утверждению проектов межевания и проектов планировки забрала себе администрация Приморского края. Но по факту работ никаких не вела. А через год полномочия вновь вернули администрации Владивостока. Правда, вернули вместе с кипой заявлений собственников. А поскольку на 2016 год финансы на эти цели городу не выделялись, то и работы по заявлениям граждан в прошлом году не велись. В 2017-м в городском бюджете на межевание и планировку заложено 15 млн рублей – этой суммы хватает, чтобы выполнить межевание в границах 10 кварталов. Все остальные заявки (в списке в том числе и дома, обращения по которым датируются 2014 годом) отложены на следующие годы.

Алгоритм действий

Впрочем, законодатель предусмотрел возможность для заинтересованных лиц (например собственников многоквартирных домов) самостоятельно делать проекты межевания. Вера Вялкова озвучила алгоритм необходимых действий.

Как пояснила Вера Вялкова, физические лица подают заявление в управление по работе с обращениями граждан администрации Владивостока (Океанский проспект, 15/3), юридические лица – в управление делопроизводства мэрии (Океанский проспект, 20). Телефон отдела проектов планировки: 252-76-19.

– После того как проект межевания будет подготовлен, вы передаете его в администрацию города на проверку. После проверки наступает время публичных слушаний, – уточнила Вялкова. – Во время подготовки к слушаниям граждане могут обращаться в мэрию с замечаниями и предложениями. После утверждения на общественных слушаниях межевой план готовится уже для постановки на кадастровый учет.

Следующий шаг: департамент земельных и имущественных отношений администрации Приморского края подает ваш межевой план в кадастровую палату для постановки на кадастровый учет. Важно знать: завершается вся эта процедура не просто подготовкой проекта межевания, а именно подачей межевого плана в кадастровую палату для постановки на кадастровый учет. Именно с этого момента земельный участок ваш.

Вопросы и ответы

– Наш застройщик, построив два дома, в том числе наш, обанкротился. А землю под нашими домами оформил исключительно в границах самих домов, так что все детские площадки с малыми архитектурными формами остались за пределами наших территорий. Сейчас, по имеющимся у нас данным, вся остальная земля числится пока в аренде у застройщика. Но у нас есть опасения, что кто-нибудь когда-нибудь этот участок передаст в субаренду и субарендатор использует нашу землю под свои цели. Вопрос: как нам переоформить границы земельного участка, на котором расположены малые архитектурные формы наших детских площадок?

– Согласно Земельному кодексу РФ на вашем земельном участке изначально должен располагаться не только сам многоквартирный дом, но и элементы дворового благоустройства. Почему такой казус случился с вашим домом – этот вопрос стоило бы задать застройщику. Впрочем, вы в своей проблеме не одиноки. Однако пока в законодательстве нет механизма, который мог бы исправить подобную ситуацию. Поэтому мой вам совет: обратитесь в департамент земельных отношений – хотя бы для того, чтобы его специалисты были в курсе подобной ситуации и не передали землю в субаренду.

– С какой целью законодатель предусмотрел планировочные работы?

– Планировочные работы необходимы для того, чтобы поставить землю на кадастровый учет (чтобы земля стала вашей собственностью). Это можно сделать, только сформировав межевой план, который составляется либо на основании схемы, либо на основании проекта межевания. Согласно законодательству многоквартирные дома можно ставить на кадастровый учет только через проект межевания.

– В 2016 году произошли изменения в Земельном кодексе РФ. Согласно какой статье мы сейчас будем оформлять земельный участок в собственность?

– Статься 11.3 Земельного кодекса – «Образование земельных участков и земель государственной и муниципальной собственности». С момента постановки на кадастровый учет ваша земля становится общедолевой собственностью собственников помещений в доме. Дополнительная регистрация не требуется. Но при желании вы можете зарегистрировать свои дома в управлении Росреестра.

– Наш участок поставлен на кадастровый учет, но мы хотим присоединить к своей территории еще кусочек земли. Есть ли у нас на это право?

– Как правило, дополнительные земельные участки берут из неразграниченных земель (ими распоряжается департамент земельных отношений администрации края). Формирование участка (так как у вас многоквартирный дом), повторюсь, возможно только через проект межевания. При этом надо смотреть, какой именно участок вы хотите добавить. Если вы хотите добавить кусок земли достаточной величины (из которого вполне можно сформировать полноценный участок), то в настоящее время законодатель не предусматривает такого варианта.

– Для чего необходимо заново межевать квартал для какого-то конкретного дома? Ведь ранее границы уже были сформированы…

– Допустим, есть жилой квартал. Десять домов стоят на кадастровом учете, один – нет. И вот чтобы этот один дом поставить на кадастровый учет, необходимо делать межевание на весь квартал. Все остальные имеющиеся границы останутся прежними, только появятся границы вашего дома.

– У нас есть кадастровый план, но ни один собственник квартиры землю в собственность не оформлял. Нам необходимо заниматься этой работой или наш земельный участок уже числится в собственности?

– Нынешний кадастровый паспорт ранее назывался кадастровым планом. Если мы с вами говорим об этом документе, то ваш земельный участок уже стоит на кадастровом учете, стало быть, вам не надо ничего делать – ваша придомовая территория уже значится в собственности. Участок, к слову, мог быть поставлен на кадастровый учет не только по заявлению граждан. Если в доме есть муниципальные квартиры, то с подобным обращением к нам могло обратиться управление содержания жилищного фонда администрации Владивостока.

– Если нам придется ставить наш участок на кадастровый учет, то мы должны сами готовить все те документы, которые вы упомянули в своем докладе?

– Если вы решите делать проект межевания за счет собственных средств, то да.

– Строители для застройки соседней территории арендовали участок. Однако эту землю жители нашего дома уже обжили – там установлены скамейки, разбиты клумбы. Мы с 2013 года бьемся за этот участок, хотим его оформить. Но он в аренде. Как быть?

– Вы можете подать обращение с просьбой о формировании земельного участка, но только после того, как будет расторгнут договор аренды.

– На публичной кадастровой карте Росреестра изображен наш земельный участок. Там же, на плане этого земельного участка, изображены координаты нашего дома. Только наш дом изображен двухподъездным. А вот третий подъезд отнесен к соседнему дому, соответственно, и земля под третьим подъездом не вошла в кадастровый план нашего дома. Эта ошибка существует с 2011 года. Кем и за чей счет она должна быть исправлена?

– Есть два дома, и под каждым из них оформлены земельные участки, верно? Тогда именно вам, как собственникам, и придется разбираться с границами этих участков. Закажите межевой план (это не проект межевания). Соответственно, и платить придется вам, поскольку ваши дома – ваша собственность. 

Для принятия решения о подготовке проекта межевания территории за счет средств физических или юридических лиц необходимо направить в управление градостроительства и архитектуры мэрии заявление о принятии решения о подготовке проекта межевания территории с приложением следующих документов: 1. Схема границ территории, в отношении которой планируется подготовка проекта межевания (постановление администрации Приморского края № 78-па от 29.02.2016).

2. Проект технического задания на подготовку документации (постановление администрации Приморского края № 78-па от 29.02.2016).

3. Проект задания на выполнение инженерных изысканий (постановление правительства РФ № 402 от 31.03.2017). 

Справка «В»

Напомним, что муниципальная школа жилищного просвещения «Управдом» создана по инициативе главы Владивостока Игоря Пушкарева для того, чтобы научить горожан разбираться в жилищном законодательстве и подготовить управляющих, способных от имени жильцов выступать профессиональными и грамотными заказчиками жилищно-коммунальных услуг. Организаторами образовательного проекта «Управдом» выступают управление содержания жилищного фонда администрации города и общественная организация «Домовой контроль».

Семинары проходят на бесплатной основе, их слушателями могут стать все желающие. За пять лет работы школы ее слушателями стали более 15 тысяч человек.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО