Ипотека станет доступнее. Когда-нибудь…

Знать долгосрочную ставку по ипотеке важно не только тем, кто только планирует самый емкий по вложениям кредит, но и тем, кто его уже имеет. Ставка на перспективу позволяет заемщику выбрать наиболее удобный момент, чтобы рефинансировать свою ипотеку, то есть перейти из одного банка в другой со снижением ставки. Например, если гражданин взял ипотеку под 20 % на пике процентного шока в 2014-м, то сейчас он может рефинансировать ее под 11 %. По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составила в прошедшем марте 11,8 %.

– В перспективе до 2020 года при стабильной инфляции около 4 % можно ожидать снижения ставок по ипотеке до уровня 8,5 – 9 %. Ниже этого порога ставки вряд ли опустятся, – оценил ситуацию главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.

Старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов тоже считает, что в ближайшие два-три года мы можем увидеть ипотечные ставки на уровне 9% годовых. По его мнению, перспективы дальнейшего снижения ставок будут зависеть от того, насколько значимым будет снижение ключевой ставки, от которой зависят все ставки в экономике и которую определяет ЦБ РФ.

– Уже сейчас ставки по ипотеке находятся на минимальных исторических уровнях, а их снижение в последние месяцы было скорее опережающим, в него уже были заложены некоторые ожидания по сохранению тренда на снижение ключевой ставки, – пояснил он.

Руководитель управления маркетинга ипотечного банка «Дельта Кредит» Алексей Тартышев считает, что при стабильной инфляции не выше 4 % и текущем балансе рисков к 2020 году среднерыночная ставка по ипотеке может составить 8 – 9 %, а при отсутствии роста экономики – 9,5 % годовых.

Заместитель председателя правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова несколько позитивнее смотрит на ставки. По ее оценке, ставка в 7 % к 2020 году может стать реальностью. С ее оценкой согласен заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» банка «Возрождение» Олег Коркин, который оценивает потенциал снижения ставок до уровней 6 – 8 %.

– Как показывает опыт зарубежных коллег, ставка по ипотеке обычно составляет +3 п. п. к текущему уровню инфляции. Собственно, к этой логике движется и российский банковский рынок. Но пока мы видим, что разница между ставками по ипотеке и уровнем инфляции больше, чем в развитых странах, – констатировала Татьяна Ушкова.

Основная причина, по которой банки не могут снизить ставки до европейского уровня, – это высокая стоимость привлечения ресурсов, которая находится примерно на уровне инфляции, расходы на содержание сети, обслуживание ИТ-систем, обработку заявок и прочие сопутствующие расходы, надбавка за риск и маржа. Расходы могут сильно варьироваться от банка к банку, но пока они остаются достаточно высокими.

Снизить ставку в среднесрочной перспективе помогут инфраструктурные изменения, уверена банкир. Например, открытие возможности удаленной подачи заявки на ипотеку и прочие технологичные решения могут удешевить расходы банков и отразиться на ставке.

Но до тех пор ставки не приблизятся к уровням развитых стран, в которых, кстати, низкие не только проценты по кредитам, но и по вкладам. Россияне пока вряд ли готовы вкладывать деньги в депозиты под 1 % годовых.

– Для снижения ставок по ипотеке до уровня 5 % ставки по рублевым депозитам должны быть продолжительное время на уровне 1 % годовых, но этот сценарий пока видится лишь как гипотетический, и вряд ли он будет реализуем даже на пятилетнем горизонте, – уверен Дмитрий Монастыршин.

Он также советует оформлять ипотеку на рубеже 2019 – 2020 годов, когда ставки достигнут исторических минимумов.

Центробанк в своем обзоре указал, что снижение ставок в 2016 – 2017 годах было неоднородным: банки избегали принимать на себя процентные риски. Вместе с тем окончание госпрограммы субсидирования ипотечных ставок вынудило банки конкурировать за заемщиков и снижать ставки в I квартале. Однако, как отметил Центробанк, в начале 2017-го многие крупные банки снизили ставки по ипотечным кредитам, но это снижение было невелико либо распространялось на узкий круг операций (к примеру, на ипотеку, обеспеченную квартирами застройщиков, связанных с банком).

Банкиры не видят причин существенно снижать ставки по ипотеке, даже несмотря на замедление инфляции до цели в 4 % и падение ключевой до 9,25 %.

– Требования (Центробанка к коммерческим банкам. – Прим. ред.) не смягчали. Для этого нет никаких предпосылок. Требования к заемщикам стандартные у всех банков, причем нельзя назвать их жесткими, в основном они ориентированы на платежеспособность заемщиков, – пояснила начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина.

Автор: Евгений СИДОРОВ