Что дозволено лоджии, не дозволено балкону

Перепланировка и переустройство квартиры – одна из наиболее актуальных тем для горожан: многих не устраивает доставшееся им жилое пространство и они стремятся изменить его под себя. Вероятно, поэтому специалисты, работающие в сфере ЖКХ, часто выносят эту тему на обсуждение. Именно ей было посвящено очередное занятие муниципальной школы «Управдом».

Как правильно и, главное, законно усовершенствовать свое жилье, рассказала заместитель начальника управления содержания жилищного фонда (УСЖФ) администрации Владивостока Жанна Харьковская. Традиционно эксперту пришлось ответить на вопросы слушателей школы.

Как узаконить перепланировку

Кто может сделать проект перепланировки? Это может быть любое архитектурное бюро или на данный вид деятельности требуется лицензия?

– Проект переустройства и перепланировки должна разрабатывать специализированная организация, которая имеет допуск СРО к видам работ по подготовке архитектурных решений. Лицензия требуется только в том случае, если проект готовится для квартиры, расположенной в доме, который является памятником архитектуры.

Как в судебном порядке узаконить проведенную перепланировку?

– Нужно подготовить пакет документов и подать их в органы местного самоуправления (УСЖФ, ул. Ильичева, 15, каб. 45) либо в один из многофункциональных центров, которые работают в каждом районе города.

В пакет документов входят свидетельство о государственной регистрации права собственности и технический паспорт, в котором ставится отметка БТИ о том, что работы по переустройству (перепланировке) проведены самовольно, без получения разрешительной документации. Кроме того, в обязательном порядке представляется заключение экспертизы, которую выполняет та же организация, имеющая допуск СРО. В заключении перечисляются виды проведенных работ и делается вывод о том, что такие работы не ущемляют законные интересы граждан, проживающих в данном доме, не ухудшают качество несущих и ограждающих конструкций дома и соответствуют требованиям законодательства. Как правило, к подобным процедурам прибегают граждане, купившие квартиру с уже сделанной перепланировкой.

Какова ответственность за самовольную перепланировку?

– В случае установления факта незаконной перепланировки квартиры собственнику выносится предписание о приведении жилого помещения в прежнее планировочное состояние. Документы направляются в краевую госжилинспекцию, где рассматривается вопрос о привлечении собственника к административной ответственности за нарушение правил пользования жилым помещением. Ну а если собственник не выполняет предписание, то формируется пакет документов, который передается в правовое управление администрации города, которое, в свою очередь, подает исковое заявление в суд. Впоследствии судебным решением предписывается привести квартиру в прежний вид, но уже под присмотром судебных приставов.

Что делать в случае, если куплена квартира с перепланировкой?

– Жилищный кодекс предполагает, что проведенная без документов перепланировка может быть узаконена в судебном порядке. Гражданин должен обратиться с заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном виде, представив необходимый пакет документов. Вообще же, покупая квартиру, сравните ее планировку с той, которая указана в техническом паспорте.

Даже не надейтесь

В каком случае перепланировка или переустройство никогда не получит согласования?

– Существует 47-е постановление правительства РФ, регулирующее порядок признания помещения пригодным или непригодным для проживания. В нем указаны требования, которым должно отвечать жилое помещение. Например, там содержится прямой запрет на то, чтобы в подвальных и цокольных этажах размещались жилые комнаты. Соответственно, желающие перевести помещения, расположенные в цоколе, в жилые, не получат на это разрешения.

Если кто-то захочет поменять местами комнату и кухню, но при этом у соседей снизу и кухня, и комната находятся в изначальных местах, разрешения также не будет. Запрещено расширять площадь санузлов за счет площади комнат, кухонь. Не дадут разрешение и в том случае, если гражданин хочет в панельном доме в несущей стене сделать проем (например, убрать подоконный участок стены).

Как уже было сказано, прежде чем приступить к перепланировке или переустройству, гражданин должен заказать проект, а проектировщик обязательно подскажет, какие работы запрещены.

Что касается конкретно переустройства, алгоритм действий здесь такой же, как и при перепланировке?

– В основном работы определяются как переустройство и перепланировка. В большинстве случаев работы, проводимые гражданами, сводятся к объединению ванной комнаты и санузла. А так как при объединении помещений идет переустановка сантехоборудования или ванна меняется на душевую кабину, эти работы относятся к переустройству. Бывают, конечно, проекты по перепланировке жилого помещения, но их единицы. И алгоритм действий при проведении и тех и других работ (или всех сразу) одинаковый.

А дом панельный или кирпичный?

Я слышал, что лоджию и комнату объединять нельзя…

– Смотря в каком доме. Повторюсь: если вы хотите согласовать перепланировку жилого помещения путем демонтажа подоконного участка стены между лоджией и комнатой в панельном доме, положительное решение не получите. Если же дом кирпичный или монолитный, то подобная перепланировка возможна. Но в техническом паспорте после демонтажа стены лоджия по-прежнему будет указана как отдельное помещение – нежилое, так как лоджия не входит в общую площадь жилого помещения, но при этом относится к местам общего пользования.

Можно ли убрать подоконный участок, разделяющий комнату и балкон? Балкон застеклен.

– Однозначно нет! Законодательством определено: лоджия – это встроенная часть помещения, которая с трех сторон ограждена несущими конструкциями дома. А балкон – это пристроенная часть, и демонтаж стены между комнатой и балконом невозможен, так как это изменяет фасад дома. Даже если балкон застеклен.

Я свою квартиру оборудую кондиционером с выносом наружного блока на фасад. В УК мне сказали, что нужно сделать проект и получить разрешение…

– К перепланировке и переустройству данный вид работ не относится. Под переустройством или перепланировкой подразумеваются изменения, которые вносятся в технический паспорт жилого дома. Кондиционеры в техпаспортах не прописаны. Поэтому никакого алгоритма действий по их монтажу нет. Возможно, это упущение, так как зачастую кондиционеры устанавливают не совсем удачно (конденсат капает прохожим на голову, зимой замерзает – люди падают, ломают ноги). И все же проект и разрешение на их установку не требуются. Во всяком случае, пока.

Если сосед рушит стены

Имеет ли право председатель совета дома в случае, если в одной из квартир идет перепланировка (стоит грохот, выносят строительный мусор), прийти и потребовать документы о законности этих работ?

– Председатель совета дома имеет определенные полномочия, например, при работе с управляющей компанией, но зайти к соседям и потребовать у них какие-то документы он права не имеет. Попросить по-хорошему, конечно, может. Но ответ получит только исключительно по доброй воле соседа. Однако любой гражданин может обратиться в администрацию города и уточнить, обращался ли данный собственник за разрешением на перепланировку или нет. Если выяснится, что разрешения получено не было, это станет поводом для проверки квартиры на предмет проведения незаконной перепланировки. И представители администрации как раз имеют право попасть в квартиру для того, чтобы проверить законность проводимых работ.

Кроме того, на сайте мэрии, в разделе «Управление и содержание жилищного фонда» есть список всех решений, принятых администрацией Владивостока с 2005 года по настоящее время, о согласовании переустройства и об отказах в согласовании. Список обновляется раз в месяц. Не найдя интересующую вас квартиру в списке, вы вправе обратиться в органы местного самоуправления с тем, чтобы указать, что по такому-то адресу проводятся работы и вы хотели бы узнать, законно ли. И вам обязательно ответят, дано разрешение или нет.

Согласовывается ли проект перепланировки с городским управлением архитектуры?

– Согласно Градостроительному кодексу все проекты переустройства и перепланировки, которые представляются

для согласования в УСЖФ, согласовываются также и в управлении градостроительства и архитектуры. Оно обязано в течение месяца рассмотреть проект и согласовать его (или не согласовать).

Требуется ли разрешение на замену старых окон на пластиковые стеклопакеты?

– Если не меняются размер и форма оконного проема (то есть он не расширяется и не сужается), замена окна не считается видом перепланировки жилого помещения.

Насколько можно расширить балкон?

– Расширение балкона не является ни переустройством, ни перепланировкой. Эти работы относятся к реконструкции и регулируются другим кодексом – Градостроительным.

Как можно узаконить эти изменения?

– Никак. Эти изменения не узакониваются даже в судебном порядке. Все, кто пытается узаконить самовольно увеличенные балконы, получают решение об отказе и приведении помещения в прежнее планировочное состояние.

Что делать, если нет технического паспорта на дом, то есть нет изначальной схемы инженерных систем?

– В Жилищном кодексе сказано: одним из документов, которые необходимы для принятия решения о согласовании перепланировки, является технический паспорт. Он выдается БТИ. Это платная услуга, и гражданин может самостоятельно запросить такой документ.

Как быстро реагирует комиссия на заявления о переносе мокрых зон, сносе вентиляции?

– Для того чтобы инициировать процедуру проверки, нам необходимо письменное заявление гражданина, обнаружившего нарушение. Его можно отправить обычной почтой либо электронной. Время выезда на место зависит от того, как быстро будет сформирован пакет документов, на основании которого мы можем прийти в квартиру. Мы должны уведомить собственника о том, что будет производиться проверка. Также мы должны получить технический паспорт жилого помещения, которое собираемся проверять (иногда его нужно запрашивать в БТИ). Обычно мы стараемся сократить сроки до 1-1,5 месяца. Иногда собственники не пускают проверяющих в квартиру, тогда предстоит вторая, третья попытка. Если потребуется, гражданина обяжут предоставить квартиру для проверки в судебном порядке.

Кстати

Жалобу на соседей, проводящих незаконную перепланировку, можно подать в письменной форме в управление содержания жилищного фонда на имя его руководителя Григория Александровича Пейхвассера (ул. Ильичева, 15) либо в управление по работе с обращениями граждан на имя главы Владивостока Игоря Сергеевича Пушкарева (Океанский проспект, 17). Можно также отправить электронное письмо в интернет-приемную главы города.

Внимание: обязательно указывайте точный адрес квартиры, где проводится перепланировка. Анонимные жалобы не рассматриваются.

Справка «В»

Муниципальная школа жилищного просвещения «Управдом» была создана во Владивостоке по поручению главы города Игоря Пушкарева в 2012 году. Цель проекта – научить всех желающих разбираться в жилищном законодательстве и подготовить управляющих, способных от имени жильцов выступать профессиональными заказчиками жилищно-коммунальных услуг. Проходят занятия каждую вторую среду в актовом зале городской администрации. С датами проведения семинаров школы можно ознакомиться на сайте администрации города либо в СМИ.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО