Перестроенной квартире придется сдать экзамен

Вопросам перепланировки и переустройства жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах был посвящен очередной урок муниципальной школы «Управдом», который был подготовлен совместно с радио «Лемма» и вышел в эфир в одноименной программе.

Отметим, что программа «Управдом» создается при поддержке администрации Владивостока и при непосредственном участии специалистов управления содержания жилищного фонда, а также других профильных управлений городской администрации.

На этот раз экспертом программы выступила заместитель начальника управления содержания жилфонда, начальник отдела по вопросам жилищных отношений Жанна Харьковская.

Изменения влекут… изменения

В чем разница между перепланировкой и переустройством помещений? Как пояснила Жанна Харьковская, оба определения даны в статье 25 Жилищного кодекса РФ – основополагающем документе, регулирующем эти вопросы.

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, которое требует внесения изменений в технический паспорт квартиры, а в последующем и в техпаспорт всего жилого дома. Отметим, что изменение конфигурации – это не только снос несущей стены, но и демонтаж любой стены как таковой (даже перегородки, шкафа или ниши), отмеченной в техпаспорте квартиры. Например, если в техпаспорте был отмечен шкаф, то, разобрав его, вы проведете перепланировку. Перепланировкой также является возведение таких конструкций.

А переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующие внесения изменений в техпаспорт жилого помещения. Иными словами, перепланировка – это работа со стенами, переустройство – работа с инженерным оборудованием.

Делай грамотно

Сделать перепланировку или переустройство жилого помещения имеют право и собственник, и наниматель, живущий в квартире по договору соцнайма. Если квартира находится в общедолевой собственности, то заявление придется писать всем собственникам. Кроме того, нанимателю также потребуется согласие управления муниципальной собственности Владивостока.

Если вы решили провести переустройство или перепланировку, вам следует изучить главу 4 Жилищного кодекса РФ. В статье 26 данной главы содержится перечень документов, которые необходимо представить в орган местного самоуправления для получения решения:

– заявление о согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения;

– правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинник или копии, засвидетельствованные нотариусом);

– проект переустройства и перепланировки, который выполняет специализированная организация, имеющая право на проведение таких работ;

– технический паспорт квартиры;

– согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), проживающих в данном помещении на основании договора соцнайма;

– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения, если это помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Заявитель вправе не представлять правоустанавливающие документы на жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Можно не представлять также техпаспорт жилого помещения и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки: эти документы согласующий орган запрашивает самостоятельно в уполномоченных органах.

После подачи заявления с пакетом документов администрация Владивостока принимает решение о согласовании (или отказе в согласовании) переустройства или перепланировки жилого помещения в течение 45 дней.

Администрация может отказать

Решение об отказе в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения может быть вынесено по следующим основаниям:

– непредставление документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

– поступление в орган, осуществляющий согласование, ответа из уполномоченного органа, свидетельствующего об отсутствии документа или информации, необходимых для проведения переустройства или перепланировки жилого помещения;

– представление документов в ненадлежащий орган;

– несоответствие проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Перепланировку нужно завершить

Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Для этого необходимо обратиться в администрацию города с заявлением об организации выезда приемочной комиссии по переустройству и перепланировке. Специалисты проверят соответствие выполненных работ мероприятиям, предусмотренным проектом переустройства и перепланировки. Здесь важен каждый сантиметр, поэтому работы нужно проводить согласно составленному проекту.

После принятия работ выдается акт, который затем вместе с решением о согласовании переустройства или перепланировки и проектом представляется в орган технического учета для составления нового техпаспорта.

За самовольщину – штраф и переделка

Собственник жилого помещения (или наниматель, проживающий в нем по договору соцнайма), самовольно переустроивший или перепланировавший его, обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Вместе с тем Жилищным кодексом предусмотрена возможность сохранения жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение, несет ответственность в виде административного штрафа, который налагает Государственная жилищная инспекция Приморского края.

А что же нежилые помещения?

Администрация Владивостока в настоящее время не принимает заявления о согласовании переустройства и перепланировки в нежилых помещениях многоквартирных домов – до принятия администрацией края документов, предусмотренных краевым законодательством.

Однако, если собственник нежилого помещения в МКД проводит работы по его переустройству и перепланировке, граждане могут направить в администрацию города обращение, информирующее о проведении таких работ. 

Вопрос – ответ

Жанна Харьковская ответила также на вопросы горожан.

– Мы приобрели квартиру в новом доме и собираемся делать ремонт. Хотели бы перенести кухню в жилую комнату. Возможно ли это и что нужно для проведения такого изменения?

– Согласно постановлению правительства РФ № 47 от 28.01.2006 года размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Поэтому, перенеся свою кухню в жилую комнату, вы нарушите действующее законодательство. Мокрая зона должна быть над мокрой зоной, сухая – над сухой. Даже без переноса раковины вашим соседям в жилых комнатах будет неприятно чувствовать кухонные запахи. Кроме того, запрещается расширение площади санузлов за счет площади кухни.

– Мои соседи сверху провели самовольную перепланировку и перенесли кухню. Теперь холодильник и кухонная мебель у них стоят в жилой комнате, а электропечь – в коридоре. Является ли это нарушением 47-го постановления? Насколько мне известно, соседи обратились в суд, согласовали данную перепланировку и сохранили ее.

– Если жилое помещение сохранено в перепланированном состоянии, значит, суд по представленным документам не усмотрел нарушения норм законодательства. Если вы считаете, что были нарушены ваши права, вы можете обратиться в администрацию Владивостока с письменным заявлением либо обратиться в суд за защитой своих нарушенных жилищных прав.

Автор: Алексей НЕКРАСОВ