Двигай стены по документам

Перенести дверной проем, соединить кухню с комнатой, превратить хрущевку в квартиру-студию – вариантов создать на месте старомодной планировки жилье своей мечты немало. Вот только очень важно сделать все правильно и законно. В противном случае можно нажить серьезные неприятности — вплоть до изнурительных судебных тяжб.

30 июль 2014 Электронная версия газеты "Владивосток" №3579 от 30 июль 2014
7a24f23977d84e8ec25c16e74314fab9.jpg

Как провести перепланировку в квартире и не иметь проблем с законом

О том, как провести перепланировкузаконно, корреспонденту «В» рассказали в управлении содержания жилищного фонда администрации Владивостока.

Нужен грамотный проект

– Прежде чем начинатьстроительные работы с перепланировкой, необходимо заказать грамотный проект, а затемсогласовать весь пакет документов, куда входит также заявление, подписанное всемисобственниками квартиры либо нанимателями и членами их семей, – говорит начальник отдела по вопросам жилищныхотношений управления содержания жилфонда Жанна Харьковская.

При этом специалистыподчеркивают: проект должен быть создан не «соседом, который когда-то учился настроительном», а лицензированной проектной организацией, имеющей все необходимыедопуски СРО. Это важно, поскольку жильцы дома – пассажиры в одной лодке и перепланировкунадо делать грамотно. И именно проектная организация в дальнейшем будет нести ответственностьза свои расчеты.

В свою очередь, проектдолжен соответствовать Градостроительному кодексу, СНиПам, постановлению правительстваРФ № 47 «О порядке признания жилых помещений непригодными для проживания и домоваварийными, подлежащими сносу», другим нормативным документам.

Специалисты объясняют:есть работы, которые можно проводить совершенно безболезненно и для конструкцийдома, и для соседей, а есть такие, которые категорически опасны. Так, например,нельзя размещать над жилой комнатой кухню, что люди порой любят делать. Радикальнопереносить санузел также запрещено — его можно передвинуть или расширить в пределахкоридора или ниши. Но не за счет жилой площади. При этом проектировщик должен принеобходимости предусмотреть гидроизоляцию пола или иные работы.

Конечно, нельзя сноситьнесущие стены. Нельзя повреждать вентиляционные системы. Если хозяин задумал расширитькомнату за счет лоджии и при этом демонтировать подоконный участок стены, то радиатордолжен быть установлен в пределах жилой комнаты, например, на другой стене, но тольконе на лоджии!

Словом, грамотный проектировщиквместе с хозяином создадут проект, который сделает квартиру обновленной, современной,интересной по планировке, но при этом ненарушит строительных норм и правил. Только такой проект будет согласован — спокойнои без замечаний. В противном случае собственникполучит отказ и проект придется переделывать.

– Конечно, гражданамнепросто ориентироваться в этом обширном нормативном поле, да, может быть, и ненужно, – комментируют в администрации города. – А вот проектировщик обязан все этознать — это его профессиональное поле деятельности. Граждане, получая предписание устранить замечания, порой и прочитатьих не могут из-за сложности терминологии. Мы сразу рекомендуем: идите к своему проектировщику,он обязан устранить свои ошибки, и тогда проект будет согласован.

К слову, в документацииважны все мелочи. Например, проектировщики нередко допускают элементарную небрежность:неточно переносят в проект технический паспорт помещения, ошибаются в адресе, этажностиздания. Природа таких ошибок понятна: проектировщики делают по шаблонам десяткитиповых проектов, вот и забывают исправлять исходные данные. Но такие «формальности»– тоже причина возврата проекта на доработку.

После согласования всехдокументов можно приглашать строителей. После завершения работ приемочная комиссияфиксирует, что все сделано в соответствии с документацией. И тогда собственник получаетновый технический паспорт.

Себе дороже

А если все сделать самостоятельно,без проекта, на свой страх и риск?

– Ничего хорошего изтакой самодеятельности не получится, – уверяет Жанна Харьковская. – Во-первых, такуюквартиру весьма проблематично будет продать, да и зарегистрировать право наследованиятоже. Придется узаконивать перепланировку. Но сделать это постфактум можно уже толькочерез суд. При этом суд также узаконит не любую перепланировку, а только соответствующуювсем упомянутым нормам. Для этого необходимо будет заказывать независимую экспертизув лицензированной компании, затем рабочий проект проведенных работ. А если какие-тоработы окажутся из разряда запрещенных — придется приводить эту часть измененийв первоначальный вид. В любом случае суд — это нервы, время, деньги. Вот почемумы так настоятельно рекомендуем делать всезаконно.

Во Владивостоке такихсудебных процессов проходит по 1-2 в неделю.Нередко люди делают самовольную перепланировку «для себя» – с расчетом жить в квартиреи никому ее не продавать. Но, во-первых, сегодня планы одни, а завтра — совсем другие.А во-вторых, в ходе работ на хозяина могут нажаловаться соседи, как только услышатстук молотков и увидят во дворе мешки с кусками бетонных стен. Причем жители в последнеевремя стали активными, таких заявлений поступает множество. Специалисты проверяют,согласован ли по данному адресу проект перепланировки, и выезжают с проверкой. Бывает,хозяин не пускает в помещение — приходится получать доступ через суд. Если проектне согласован — специалисты выдают предписание привести все в первоначальное планировочноесостояние. А для продолжения работ все-такипридется согласовать все документы. Причем теперь уже тоже только через суд!

Можно, конечно, сделатьсамовольную перепланировку и продать квартиру, не поставив в известность покупателя.В такой ситуации остается предупредить всех покупателей: сверяйте технический паспорт с реальной планировкой.В противном случае проблемы незаконной перепланировкиплавно перейдут на нового собственника.

В администрацию городанередко обращаются люди с вопросом: мы не знали, что купили объект с перепланировкой,что нам теперь делать?! Выхода два: либо узаконить через суд, либо приводить квартирув первоначальный вид.

К слову, Жилищный кодекспредусматривает даже такую крайнюю меру, как продажа квартиры с торгов – в случае,если власти установили незаконную перепланировку и хозяин отказывается приводитьпомещение в прежнее состояние. Такую меру суд выбирает нечасто, но она вполне возможна,особенно если проведенные работы представляют угрозу для конструкций. Деньги отпродажи передадут собственнику — за вычетом средств, необходимых для приведенияквартиры в первоначальное планировочное состояние, эта обязанность уже будет лежатьна новом хозяине.

Словом, специалисты рекомендуют:если люди хотят обновить свое жилье и сделать перепланировку, делать это лучше законно.В конечном счете дешевле получится — и для кошелька, и для нервной системы.

Справка «В»

Перепланировка – этодемонтаж или перенос межкомнатных перегородок, соединение кухни с гостиной или туалетас ванной, расширение помещений, создание новых дверных проемов и т. п. — в общем,все, что требует внесения изменений в технический паспорт помещения. Может потребоватьсяи переустройство, то есть установка, замена,перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования,также требующие внесения изменений в техпаспорт. Скажем, перенос раковины, ванны,канализационных или водопроводных труб, замена ванны на душевую или паровую кабину.