Можно ли на грядке построить коттедж?

После открытия моста Де-Фриз – Седанка жители Владивостока стали пристально присматриваться к Надеждинскому району: а не построить ли там свой домик? Народ проявляет интерес к земле, находящейся в дачных и садоводческих товариществах. Такие участки, как правило, берут под строительство дома – чтоб для семьи и на века…Сложная комбинацияМежду тем не вся земля пригодна под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). И дело даже не в отсутствии коммуникации – при нынешних технологиях это легко решается: нет света – поставьте трансформатор, а еще лучше солнечную батарею. Нет воды – пробурите скважину. Проблема – в назначении земли. Под строительство дома (не хозяйственной постройки, а именно капитального, чтобы можно было в нем жить и зимой, и летом) подходят участки, выделенные на землях поселений, участки, которые конкретно идут под ИЖС, и участки на земле, предназначенной под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). И то не на всей. Если участок под ЛПХ находится на землях поселений, то стройтесь, добро пожаловать, советуют риелторы. Если он расположен вне населенного пункта, дом построить нельзя. Закон ограничивает возможности землепользователя именно из¬за отсутствия коммуникаций. Нет, теоретически можно возвести новострой на любом участке земли, что многие и делают. Но потом возникает вопрос о законности строения. А без перевода статуса земли в соответствующее назначение все постройки незаконные и, естественно, подлежат сносу.Так что же делать? Предлагаемые в Надеждинском районе земли в массе своей отведены под садоводческие цели. Если эти земли не приватизированы, увы, строить на них нельзя.– А вот дому, возведенному в дачном объединении, вполне реально присвоить адрес и перевести его в статус капитального строения. Этакая многоступенчатая комбинация: переводите садоводческое товарищество в дачное. На землях дачного товарищества постройка капитального дома не возбраняется, – советует президент НП «Региональная гильдия риелторов. Владивосток» Ольга Тимошина. – Смотрите федеральный закон №66.Однако процесс перевода весьма проблематичен, поскольку требует соблюдения определенных нюансов. В частности, общая подъездная дорога должна быть шириной не менее девяти метров, проездная между домами – не менее трех метров. – В наших реалиях сделать это порой невозможно, – поясняет Ольга Тимошина. – Потому что улочки в садоводческих товариществах словно козьи тропы, по которым в слякоть не проедешь. А по обе стороны – нарезанные, лежащие вплотную друг к другу и к дороге участки земли. Нельзя же расширять дорогу за счет и без того малочисленных соток членов объединения. И самое главное: чтобы поменять статус объединения, необходимо желание большинства членов товарищества. А они в массе своей, как вы знаете, пенсионеры, приезжающие на свои огороды на электричках, которым эта дорога в общем­-то и не нужна. И платить за нее они не будут. Так что, купив шесть соток в садоводческом объединении для строительства там капитального дома (загородного или постоянного – без разницы), готовьтесь основательно повоевать с соседями по товариществу и пробиваться сквозь законодательные и бюрократические путы. И не факт, что в итоге вы добьетесь своего. Резюмируем: в садоводческом товариществе нельзя присвоить адрес дачному дому, а перевести садовое товарищество в дачное – задача весьма и весьма сложная. – Однако отчаиваться не стоит, – уверена Ольга Тимошина. – В любом случае после того, как закон вступает в силу, в него вносятся поправки. Для того чтобы использовать этот закон в наших реалиях, его необходимо корректировать. И поскольку наш регион не единственный, где дачи нарезались подобным способом, есть все надежды, что он все­-таки подвергнется правкам.Ну а если понадеяться на авось?– Дело в том, – объясняет Ольга Николаевна, – что, если, не дай бог, у города возникнет интерес к вашему дачному участку, на котором вы возвели дом, выкупать у вас будут именно сотки, а не выстроенное жилье.Будет свет – будет и адрес– Поменять назначение земли возможно, – говорит юрист Надежда Головач. – Правда, процедура эта длительная, хлопотная и обойдется далеко не в копеечку. Но, поменяв назначение, вы можете получить и почтовый адрес. Правда, только в том случае, если выстроите капитальный дом – с подведенными коммуникациями, подключенный к электросетям. Но это чистая теория. На практике же, по крайней мере у нас, пока никому не удалось узакониться.Да и дачных товариществ рядом с Владивостоком практически нет. Все больше садоводческие.Вот, кстати, еще один подводный камень, о котором новоявленные владельцы садоводческих соток почему¬то забывают. На них не распространяется дачная амнистия! И право владения после такой якобы купли­-продажи есть не что иное, как фикция. Поэтому самый оптимальный вариант – покупать приватизированную землю. По уму, продавец земли должен ее сначала приватизировать, предварительно проведя межевание и топосъемку, оформить свидетельство на право собственности и только после этого продавать участок другому. Ну а если продавцам совсем недосуг заниматься своими сотками, можно – как вариант – составить доверенность на потенциальных покупателей, дающую право проводить операции с землей. По этой доверенности уже новые владельцы от лица старых смогут оформить приватизацию. А затем по ней же провести сделку купли­-продажи земли.И уже на этой земле можете строить дом, узаконить его как частное домовладение и в нем прописываться. Главное, чтобы безопасноДа, собственно, что хотите, то и стройте. Некоторые вообще многоквартирные дома строят.– И в этом нет никакого страха, – рассуждает Надежда Павловна. – Главное, сделать проект, допустим, на десятиквартирный дом. Построить эти десять квартир, потом получить на каждую квартиру отдельный кадастровый паспорт. Но главное, чтобы все было по закону, не устают повторять юристы. А то отстроили многоквартирные дома в Вешках на участках под ИЖС, дольщикам квартиры в них распродали и теперь по суду их сносят. Причина столь радикального решения – неправильно подведенные коммуникации. Как прокомментировал случившееся старший судебный пристав: если данный дом угрожает жизни и здоровью жильцов – а он угрожал, так как коммуникации были подведены с нарушениями, – его нужно сносить. А если по суду дом признают неопасным, то и перспективы у него есть.

Автор: Анжелина ШИЛАН