Доля раздора

Квартирный вопрос считается одним из наиболее сложных и запутанных в юриспруденции. Особенно если речь идет о дележе, наследовании, размене недвижимости.Необдуманные манипуляции с жильем могут привести к семейной вендетте, причем долгой и непримиримой. Или к огромным финансовым проблемам. Помните ситуацию («В» в свое время писал об этом), когда несмышленая, но достигшая совершеннолетия девица подарила свою часть квартиры абсолютно постороннему человеку? С целью защитить горожан от подобных ситуаций «В» провел прямую линию с юристом Алексеем Загрядским, который подробно ответил на вопросы читателей газеты, как лучше распорядиться квартирными долями, а также чего и с какой стороны опасаться.Семь метров для кошки– Здравствуйте, меня зовут Леонид Петрович. Наша мама проживала в 2-комнатной квартире площадью в 44 кв. метров. После ее смерти в 2002 году ее доля досталась трем наследникам: мне, моей сестре и племяннице – дочери моего давно погибшего брата. Мы получили свидетельство о наследстве. Каждому из нас по этому свидетельству была отведена 1/6 часть квартиры. В бюро инвентаризации ее оценили на тот момент в 90 тысяч рублей. Сестра также умерла, завещав свою долю мне. В итоге вместе с долей сестры я являюсь владельцем 5/6 долей квартиры. Сейчас в этой квартире живет мой сын. Но тут объявилась племянница, от которой не было никаких вестей в течение практически десяти лет, и предъявила претензии по поводу своей доли: она владеет 1/6 частью квартиры, что составляет семь – четыре жилых и три нежилых – квадратных метров. Исходя из того, что рыночная цена квартиры (по ее словам) сегодня составляет 3 миллиона рублей, она предложила выкупить нам свою долю за 500 тысяч. В противном случае пообещала подарить свою долю женщине с двумя сыновьями и кошкой, которая готова заселиться на эти метры.У меня полмиллиона нет, но есть стоимость, установленная 10 лет назад, по которой – с учетом индексации – я и предложил племяннице заплатить за ее долю. Она отказывается. Тогда предложил продать ее долю нам по 30 тысяч рублей за квадратный метр, то есть по цене военных сертификатов. Она и на это предложение не соглашается. То есть, как я понимаю, она ведет к тому, чтобы заселить к моему сыну свою знакомую с детьми и кошкой. Вопрос первый: по какой стоимости я могу у нее выкупить эту квартиру – по справедливой цене или по той, которую она заломила? И второй вопрос: может ли она вселить на семь квадратных метров женщину, двоих детей и кошку. Ведь есть же закон о том, что по санитарным нормам на человека полагается не менее 9 квадратных метров.– Закон никак не регламентирует стоимость жилья. Однако он дает вам преимущественное право при выкупе доли. А та стоимость, которая была выставлена 10 лет назад, обязательной ценой недвижимости не является ни для вас, ни для вашей родственницы. В данном случае вы можете выкупить долю, которая принадлежит племяннице, по той цене, о которой договоритесь.И отвечая на второй вопрос: если людям принадлежит доля, то они могут распоряжаться этими метрами как им угодно, в том числе проживать вместе с детьми и кошками. Через суд выделяется доля в жилых комнатах – это может быть любой угол площадью в четыре метра, где семья сможет проживать, и при этом они вполне свободно смогут пользоваться вашими кухней, туалетом и ванной.И о детях позаботиться, и себя не обидеть– Добрый день, меня зовут Светлана. Мы продаем свою огромную 3-комнатную квартиру в Уссурийске и покупаем 2-комнатную во Владивостоке. У нас возникли проблемы с органами опеки, которые требуют, чтобы доли детей в новой квартире были не меньше, чем в предыдущей. Но в таком случае вся наша новая квартира будет поделена только между детьми, нам с мужем ничего не достанется. Подскажите, есть какой-нибудь выход из этой ситуации? – Действительно, при продаже, покупке или обмене жилья органы опеки тщательно следят за тем, чтобы долевое имущество детей не пострадало. В вашем случае, наверное, можно сыграть на иных интересах детей. Если они, допустим, проиграли в площадях, то должны выиграть в чем-то другом. Например, укажите органам опеки, что в вашем новом микрорайоне лучше, насыщенней инфраструктура. Или другой аргумент: при переезде во Владивосток у детей улучшаются образовательные возможности – здесь более широкий выбор вузов, качественнее образование, нежели в Уссурийске. Если переехать в другой город для того, чтобы ребенок смог получить качественное высшее образование, тогда такие возможности в качестве компенсации могут быть учтены. Но помните, предъявленные вами доводы должны быть очень вескими и обоснованными. – Добрый день, беспокоит вас Валерий Иванович. Наша квартира приватизирована на четверых человек, доли равные. К сожалению, есть опасения, что младший сын (он уже совершеннолетний) может что-нибудь со своей долей сделать, например, продать или подарить кому-нибудь. Подскажите, как обезопасить свою недвижимость? – Если он ее кому-то подарит, вы себя ничем не обезопасите: в случае дарения даже вашего согласия никто спрашивать не будет. Если сын будет ее продавать, то вы имеете преимущественное право покупки. Если он продаст свою долю без вашего согласия, не получив никакого письменного разрешения на это или свидетельствующего о том, что вы не хотите покупать его долю, то в последующем вы можете обратиться в суд с требованием о преимущественной покупке этой доли. – Здравствуйте, меня зовут Сергей, мы покупаем квартиру, и у нас с женой возник спор: она считает необходимым выделить ребенку долю в новой квартире. А я, честно говоря, опасаюсь: ситуации различные бывают в жизни… – Правильно опасаетесь. Если ребенок малолетний, то долю ему выделять подождите (если, конечно, при покупке жилья вы не воспользуетесь материнским капиталом – в этом случае вы просто обязаны будете выделить детям их долю). Действительно, ситуации бывают разные, и неизвестно, как сможет распорядиться своей долей ваш ребенок – например, кому-нибудь подарить. Если вы хотите защитить права ребенка, можно это сделать, например, с помощью завещания. Если же ребенок достиг 18-летия, он адекватен и вы в нем уверены, то почему бы и не выделить для него долю…Ох уж эти родственники!– Добрый день, вам звонит Людмила. У нас есть приватизированная 2-комнатная квартира, в которой равные доли у меня, у супруга и двоих наших сыновей. Мы с мужем развелись, и он подарил (хотя я подозреваю, что продал) свою часть постороннему человеку, женщине. И теперь по суду я и мои сыновья должны выплачивать ей стоимость этой доли. Я женщина пожилая, пенсионерка, и мне, по большому счету, не нужна эта 1/12 доля квартиры. Мои сыновья согласны и долг, и эту часть квартиры взять на себя. Тем более что я проживаю по другому адресу… – Ну так подарите свою долю сыновьям. После обратитесь с заявлением в суд о переводе долга на сыновей. – Но, с другой стороны, я хотела бы сохранить в квартире себе комнату, так как иногда прихожу к детям, стираю, убираю, готовлю…– В таком случае все, что вам остается, – это устно договориться с детьми о том, что они вам выделят комнату. Или же оставить все как есть, без изменений, может быть, договорившись с сыном, чтобы он выплачивал вашу часть долга за то, что он в дальнейшем станет владельцем этой доли.– Здравствуйте, меня зовут Владимир. Моя дочь приобрела квартиру до брака. Сейчас они с мужем хотят ее продать и, добавив денег, купить жилплощадь побольше. Что нужно предпринять, чтобы в случае развода (в жизни, знаете, всякое может случиться), дочь не осталась в убытке? – Купив квартиру, можно составить соглашение (или непосредственно брачный договор – его можно составлять на любом этапе семейной жизни), в котором бы определялось имущественное положение супругов, в том числе и по приобретенной жилплощади. Это документ защитил бы интересы вашей дочери в случае развода.– Здравствуйте, меня зовут Наталья. Мы вдвоем с матерью живем в 3-комнатной квартире, приватизированной в равных долях на мать, меня и мою старшую сестру. Сестра вышла замуж и переехала в квартиру, которая осталась после бабушки (это жилье наследовала мать и переписала ее на сестру). Я женщина взрослая, хочу завести семью, а в одной квартире с матерью сделать это проблематично. Поэтому хочу квартиру разменять и разъехаться. Мать же, напротив, не желает разменивать хорошую 3-комнатную квартиру, расположенную практически в центе города, сестра ее поддерживает. Подскажите, пожалуйста, что я могу предпринять в этой ситуации? – У вас два варианта. Вы либо полюбовно договариваетесь о размене квартиры, либо можете продать свою долю, предварительно предложив приобрести ее родственникам. Есть еще вариант – можете через суд обязать родственников выплатить компенсацию за вашу долю. Но такой вариант возможен, только если ее размер малозначительный и вы не имеете намерений в дальнейшем пользоваться этой долей.– День добрый, меня зовут Павел Сергеевич. В свое время я участвовал в приватизации квартиры, но после развода не проживаю в ней. Сейчас я вновь женился. Подскажите, пожалуйста, в случае моей смерти кто будет наследовать мою долю в той квартире: моя нынешняя жена, моя дочь или бывшая супруга? – Ваши наследники – это ваша дочь и ваша нынешняя супруга. В случае вашей смерти доля, принадлежащая вам, поровну будет поделена между ними. Если у вас есть какие-либо иные пожелания, вам лучше их отобразить в завещании. И тогда ваша доля в квартире отойдет тому, на кого вы напишете завещание.

Автор: Анжелина ШИЛАН