Земля у дома
Большие события происходят на маленькой территории
Большие события происходят на маленькой территорииОтвет на вопрос о том, нужно ли официально оформлять в общую долевую собственность землю под своим домом, для многих становится все более очевидным: нужно! Тогда и квартиры становятся дороже, и никто не сможет оттяпать участок, чтобы затеять под окнами какое-то сомнительное строительство. Процесс этот непростой и довольно длительный, но он не стоит на месте. Это подтвердила в интервью нашему корреспонденту Лариса Кучеренко, начальник отдела градостроительного межевания администрации Владивостока. 
– Лариса Юрьевна, насколько более активно, чем сразу же после выхода в свет нового Жилищного кодекса РФ в 2005 году, идет сейчас процесс оформления в общую долевую собственность земли под многоквартирными домами? Стали ли жильцы проявлять больше заинтересованности в этом вопросе? – Если бы я ответила отрицательно, то это значило бы, что все стоит на месте. Безусловно, это не так. Происходит масса событий, коллизий, зачастую имеющих изначально конфликтный характер. Бывают очень сложные задачи, случаются даже комичные события, и все это делает нашу работу интересной и разнообразной. Жизнь кипит, порой – как на вулкане.Конечно же активность собственников жилых домов возросла. Не только потому, что удалось упорядочить процесс оформления земли и профинансировать за счет средств городского бюджета достаточно дорогостоящие работы по изготовлению топосъемки и кадастровых паспортов. У жильцов появилась мотивация оформлять землю под домами, ведь на своей земле они – хозяева. То есть вправе наводить порядок, не допускать работу несанкционированных парковок и самовольного строительства, решать вопросы наведения общественного порядка, благоустройства, озеленения. Такая позиция наиболее оправданна, поскольку результаты, достигнутые своими силами и в собственных же интересах, имеют особую значимость. Это и есть форма непосредственного участия населения города Владивостока в решении вопросов местного значения. Кроме того, появилась прямая заинтересованность собственников жилья в оформлении всех документов, связанных с их домами, как того требует законодательство. В частности, это связано с участием в муниципальной целевой программе «Формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья» на 2008 – 2010 годы. Программой определено весьма солидное финансирование капитального ремонта жилого фонда. Одним из условий включения в нее является формирование границ земельного участка дома.
– Первопроходцам зачастую приходилось обращаться в суд и прокуратуру по поводу бездействия чиновников, когда заявления по земле месяцами лежали мертвым грузом. Отработан ли этот порядок сейчас?– Да, заявления действительно лежали мертвым грузом. Но не в связи с бездействием чиновников, а из-за отсутствия финансирования. Денежные средства на формирование земельных участков под многоквартирными домами стали выделяться только в 2009 и 2010 годах.Для того чтобы изготовить проект границ, а потом и схему расположения земельного участка, необходимо заказать его топосъемку, что стоит недешево. Кроме того, подготовка межевого дела тоже имеет свою цену. Многие собственники отказывались заказывать топосъемку за свой счет, а денежки, как я уже сказала, на это не выделялись.Сейчас порядок работы по оформлению земли под многоквартирными домами определен и отлажен.– Процесс оформления земли начинается с общего собрания собственников, которое должно выразить желание большинства дать старт этому процессу и уполномочить какое-то лицо им заниматься. Каковы дальнейшие шаги? – За формирование земельного участка должно быть отдано не менее 51 процента голосов. Должным образом оформляются протокол общего собрания и заявление уполномоченного. Дальнейшие шаги по оформлению документов осуществляют органы местного самоуправления. Уполномоченные общим собранием приглашаются для согласования границ формируемого земельного участка. Это очень важный и ответственный этап, поскольку в этот момент, как на приеме у врача, выясняются все наболевшие проблемы, возможности их решения. От выбора уполномоченного зависит многое. Поэтому совет жильцам: выбирайте в уполномоченные человека, радеющего за дом, неравнодушного, грамотного, способного решать жизненно важные для вас дела. Очень важный вопрос – определение размеров площади запрашиваемой территории. Его решение напрямую касается ваших будущих затрат на содержание своей территории, а также выплату земельного налога. К сожалению, бывают случаи, когда интересы уполномоченных не совпадают с интересами жильцов, и тогда возникает масса противоречий и жалоб. – По законодательству земля передается собственникам жилья бесплатно. Но расходов возникает все-таки немало. В какую сумму в среднем они выливаются?– Земля передается бесплатно, но оформление документов бесплатным не бывает. Изготовление топосъемки, межевого дела – услуги платные. Запрос сведений из кадастрового плана территории пока бесплатен, но в дальнейшем предполагается установление платы. Вообще что касается толкования слова «бесплатно», то в законопроект уже вносятся уточнения по этому поводу. Просто в законе забыли сделать такую ремарку: «Кроме затрат на оформление документов». Сумма, которую придется затратить, зависит от организаций, куда вы обращаетесь за услугами (они работают на коммерческой основе). Проектные работы относятся сегодня к одним из самых дорогостоящих, поскольку требуют высокой квалификации. Это относится и к техническому обеспечению таких услуг. В городском бюджете закладываются средства на формирование земельных участков под многоквартирными домами. В 2009 году было выделено почти 8 миллионов рублей, на нынешний год запланированная сумма в два раза больше – 16 миллионов. Как распределяются эти деньги? Управление градостроительства и архитектуры администрации города готовит список адресов в соответствии с поступившими заявлениями для подготовки муниципального контракта. После проведенного аукциона выигравшая организация выполняет работы либо по изготовлению топосъемки, либо на кадастровые работы, либо на то и другое одновременно. В последнем случае сроки исполнения увеличиваются.По сложившимся в городе ценам изготовление топо-съемки обходится от 30 до 70 тысяч рублей в зависимости от площади земельного участка. Стоимость межевания одного участка – не более 20 тысяч рублей. На дворе – рынок, и можно искать, где дешевле.– Как рассчитываются размеры земельных участков, передаваемых в общую долевую собственность? Что при этом учитывается? Часто при определении размера участка возникают конфликты?– Размеры земельных участков не рассчитываются, единственное основание для установления их границ – фактическое использование территории и интересы землепользователей. Конфликтов возникает достаточно много. Наша задача – урегулировать столкновение интересов и провести межевание по соразмерности площадей с учетом этажности домов и плотности застройки.Раньше действовала методика расчета минимального (нормативного) размера участка, она основывалась на доказательстве факта, что назначенная площадь достаточна для дальнейшей эксплуатации дома. Сейчас такие ограничения сняты: хотите и способны платить – берите больше. Однако нельзя не учитывать интересы смежных землепользователей и права третьих лиц. Зачастую интересы смежных землепользователей уже выясняются после того, как они начинают заниматься своим участком, ставят его на кадастровый учет. И в этом состоит главная проблема. Наша задача – угадать возможные запросы смежных землепользователей, которые пока не обратились к нам с заявлением по земле, учесть их. Поэтому мы проводим предварительное межевание кварталов, делаем своего рода мониторинг жилого фонда. И все равно пожелания собственников часто оказываются непредсказуемыми (собственно, как и вся наша жизнь). Запросы у всех разнообразные. Одни требуют больше, другие реальнее смотрят на собственные возможности, третьи имеют бизнес-планы на формируемой территории, четвертые решительно настроены бороться с кем-то или с чем-то… По большому счету, формирование земельного участка многоквартирного дома происходит с учетом его географических, геологических, технических, транспортных, социальных, культурных и даже политических (боюсь, что назвала не все) условий. Все нужно учесть и постараться посодействовать нормальной жизни этой маленькой территории. Справка «В»Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников жилых помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ.Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.Справка «В»В г. Владивостоке всего 5397 многоквартирных домов (по данным «Ростехинвентаризации»). На государственный кадастровый учет поставлено 252 земельных участка. Если в 2007 году было поставлено 12 участков, в 2008-м – 60, то в 2009 – уже 168 (94 из них – за счет средств городского бюджета). Планируется, что до конца 2010 года на кадастровый учет будет поставлено 400 участков.
Автор: Надежда БРАЖИНА
