Битва за каждый дом
Во Владивостоке не утихают активные «военные» действия в борьбе за многоквартирные дома. Особенно остро они идут там, где многоэтажка большая, имеет солидный бюджет, а потому представляет собой выгодный объект для управляющих организаций. Никто не хочет упускать лакомый кусок и отступать без боя. Практика показывает, что иногда даже длительные судебные разбирательства не приводят к тому, что дом перестает «трясти» и мирная жизнь начинает идти своим чередом.
Во Владивостоке не утихают активные «военные» действия в борьбе за многоквартирные дома. Особенно остро они идут там, где многоэтажка большая, имеет солидный бюджет, а потому представляет собой выгодный объект для управляющих организаций. Никто не хочет упускать лакомый кусок и отступать без боя. Практика показывает, что иногда даже длительные судебные разбирательства не приводят к тому, что дом перестает «трясти» и мирная жизнь начинает идти своим чередом.Давайте остановимся на примерах, когда противоборствующими сторонами выступают не две управляющие компании, а управляющая компания и ТСЖ. Понятно, что ситуация ситуации рознь, и часто бывает, как в любом разгоревшемся конфликте, трудно понять, кто прав, кто виноват. Но вот что заставляет задуматься: почему многие управляющие компании так боятся создания в своих домах ТСЖ? А ведь одно другому не мешает, они могли бы заключить договор с товариществом и продолжать здесь работать, выстраивая по-новому взаимоотношения с собственниками жилья. Нет, «управляйкам» это явно невыгодно. Вне подозрений– Мы бы не уходили от Управляющей компании Ленинского района после изменения способа управления, если бы она согласилась продолжать обслуживать дом, – рассказывает председатель ТСЖ «Толстого, 30» Светлана Демченко. – Создание товарищества необходимо было для того, чтобы мы могли контролировать расходование собираемых с жильцов денег, а это почти 6 миллионов рублей в год. Самим же заниматься хозяйством такого огромного дома, как у нас (10 подъездов, 10 этажей!), нереально, собственных специалистов для этого нет. Но руководство компании категорически отказалось от нашего предложения. Поэтому мы рассмотрели несколько вариантов и остановились на ООО «Мажордом». Заключили также договоры со специализированными организациями на аварийное обслуживание, обслуживание лифтов и другого общедомового имущества. ТСЖ – юридическое лицо, поэтому после его создания меняется сам механизм взаимоотношений с работающей в доме компанией по сравнению с тем, когда каждый собственник в отдельности заключал договор. Светлана Владимировна объяснила, как теперь расходуются средства:– На счет обслуживающей организации переводятся деньги только по статье «содержание жилья». Что касается платежей на текущий ремонт, то они аккумулируются на счету ТСЖ и оплата с него идет исключительно по конкретным актам выполненных работ. Составляются акты в присутствии собственников, при участии членов правления товарищества. Не сделаны работы – нет оплаты. Для сравнения: в свое время от Управляющей компании Ленинского района нам удалось выбить единственный отчет о расходовании средств, и то в нем трудно было разобраться. А у ТСЖ каждый рубль на учете. Денег сразу на многое стало хватать, хотя часть жильцов продолжает платить по квитанциям Управляющей компании Ленинского района. Товарищество приступило к работе с февраля 2009 года. За это время удалось не только наладить нормальное содержание дома, но и сделать неотложные ремонтные работы. Наконец-то перестала канализация хлестать в подвал, заменено большое количество аварийных радиаторов отопления в квартирах (за счет ТСЖ), часть стояков холодного водоснабжения и один – горячего, по которому вода уже просто не поднималась. Сделан ремонт электрощитовых, упорядочен расход электроэнергии расположенной рядом автостоянки. В результате первый раз за долгое время встречали Новый год со светом!– Жильцы видят, кто выполняет работу в доме, – обслуживающий персонал имеет спецодежду с нашей маркировкой, – продолжает Светлана Владимировна. – Тем не менее в судах нам пришлось с помощью документов (счетов, договоров, актов) доказывать, что все заботы лежат отнюдь не на плечах Управляющей компании Ленинского района, как она пытается это преподнести. Судебные инстанции уже нескольких уровней подтвердили, что она незаконно выставляет вторые квитанции за свои виртуальные услуги. Но не только через суд выяснялись отношения. А информационная война? Разбрасываемые листовки обвиняют правление и председателя ТСЖ в «жажде денег», «манипулировании людьми», «терроризировании жителей» и т.д. В конце марта была предпринята попытка провести новое общее собрание (теперь уже в очной форме) с такими, например, вопросами в повестке: «Запретить ТСЖ «Толстого, 30» предоставлять собственникам жилых помещений многоквартирного дома услуги по управлению, содержанию и ремонту», «Обязать председателя правления ликвидировать товарищество», «Утвердить проект договора управления домом и заключить его с ООО «Управляющая компания Ленинского района» сроком на 3 года». И это уже после принятия судебных решений, подтвердивших правомочность итогов голосования по выбору ТСЖ и отказу от услуг бывших управленцев. Мало кто из собственников откликнулся на призыв прийти на собрание, и кворума не набралось.Заложники двоевластия – Светлана Владимировна, а много ли собственников написали заявление на вступление в ТСЖ? И чьи квитанции оплачивает большинство жильцов? Ведь это тоже показательно.– На сегодня 65 процентов собственников являются членами ТСЖ. Из 384 квартир жильцы примерно 80 не оплачивают нам услуги. Кто-то вообще никому не платит, ждет, когда завершатся разборки, а кто-то продолжает вносить платежи в Управляющую компанию Ленинского района. – Но ведь именно ТСЖ, как законная управляющая домом организация, имеет право выдавать справки об отсутствии задолженности для получения субсидий, льготных выплат и т.д.? Выходит, люди становятся заложниками двоевластия?– В том-то и дело! Договор о возмещении льгот заключен с товариществом. Но некоторые боятся, что если они сейчас начнут вносить платежи на счет ТСЖ, а не управляющей компании, то не смогут получить необходимые справки. Тем не менее выход есть. Мы предлагаем неплательщикам написать заявления о замораживании долгов и начинать вносить текущие платежи. При этом обязуемся, что в таком случае будем предоставлять справки об отсутствии задолженности. А за февраль прошлого года – первый месяц нашей работы и самый воинственный – было принято решение вообще о полном списании долгов. Еще компания «Мажордом» в декабре организовала интересную акцию «В новый год без долгов». – Но, наверное, увеличились другие расходы – за электроэнергию в связи с появлением новой строки в квитанциях – «доля общедомовых нужд»? Во многих домах города это вызвало бурю негативных эмоций.– Да, мы тоже заключили договор на электроснабжение с «Дальэнергосбытом». При этом общедомовые приборы учета запрограммировали на оплату по двум тарифам «день-ночь», показания общих счетчиков и поквартирных снимаем одновременно – в последний день месяца. И знаете, даже экономия появилась. Тем более жильцам доля ОДН не выставляется, разница между показаниями общих счетчиков и суммы поквартирных оплачивается со счета ТСЖ. Ведь товарищество и раньше платило за освещение мест общего пользования, только по нормативу. Разве это не подтверждает преимущество ТСЖ? – Насколько известно, товариществам собственников жилья отдается предпочтение при включении в программу по капитальному ремонту жилья в соответствии с федеральным законом № 185. Вы в ней участвуете?– К сожалению, мы и тут оказались заложниками противостояния, продолжающегося в доме между сторонниками ТСЖ и Управляющей компании Ленинского района. Людей изначально настроили против того, что придется самим вложить 5 процентов от необходимой на капремонт суммы. Хотя ведь от нас зависело, какие конкретно работы мы предложим включить в программу, и доля собственников в денежном выражении могла быть небольшой. Очень трудно доказать, что потом, решив насущные проблемы дома, появилась бы реальная возможность снизить тарифы на ремонт. Еще дело в живучести иллюзорных надежд на то, что кто-то будет безвозмездно вкладывать средства в дом. К тому же часть жильцов упорно ассоциирует Управляющую компанию Ленинского района, имеющую такое официальное название, с администрацией города. Они не хотят признавать, что это частная организация, не имеющая никакого отношения к городским властям. Она даже разорвала договор с муниципальным расчетно-кассовым центром и открыла собственный, куда платежи жильцов поступают теперь напрямую. Второй круг противостояния В полной неясности пребывают жильцы спаренных домов № 18 и 20 на улице Кипарисовой, где тоже еще в начале прошлого года создано ТСЖ «Кипарисовое». До этого на дома претендовали две управляющие компании – ООО «УК Первомайского района» и ООО «УК Влад-Дом». После регистрации товарищества и начала его работы «Влад-Дом» не перестал выставлять квитанции и противостояние перешло в иную плоскость: теперь уже между этой управляющей компанией и ТСЖ. «Влад-Дом» обратился с иском в Арбитражный суд Приморского края, доказывая незаконность деятельности товарищества, но проиграл его. Пятый арбитражный апелляционный суд и Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа признали подтвержденным факт «принятия общим собранием собственников помещений решения о создании ТСЖ «Кипарисовое» для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего комплекса недвижимого имущества с соответствующими полномочиями». Станет ли это точкой в споре или снова придут два пакета квитанций? Большинство жильцов реагируют на такую ситуацию вполне адекватно: они просто не платят никому. А в это время и без того проблемное хозяйство домов все больше приходит в упадок. Председатель «Кипарисового» Константин Заболотный объяснил, что подтолкнуло к изменению способа управления:– О преимуществах ТСЖ говорится везде и всюду, активно ратуют «за» власти – как этого не услышать? Это самая эффективная форма, способствующая формированию грамотного собственника жилья, который не позволит водить себя за нос и будет вести себя как настоящий хозяин. Да и примеров, подтверждающих это, во Владивостоке предостаточно: там, где товарищества, дома находятся совсем в другом состоянии. У нас же подвалы «плавают», приходится отключать весь дом, чтобы в одной квартире перекрыть воду, крыша течет… При этом на «подметание» всегда закладывались очень солидные суммы. Когда мы сели и все это посчитали, то поняли, что порочную практику надо прекращать. Денег, вносимых жильцами, на многое хватит. Пусть ТСЖ наймет обслуживающую компанию, но будет оплачивать ей работы строго по актам. А потом, может быть, и сами справимся, создадим собственные службы. Однако в течение целого года ТСЖ пришлось заниматься совсем другим – отстаивать свое право на существование. Дошло до того, что председатель вынужден был обратиться к президенту России Дмитрию Медведеву. … К сожалению, подобных примеров борьбы с ТСЖ во Владивостоке немало. Если одна часть управляющих жильем компаний помогает проводить в домах собрания по созданию товариществ, считая, что это и их задача – вести разъяснительную работу о преимуществах способа, являющегося высшей формой самоуправления собственников жилья, то другая их часть видит в ТСЖ покушение на собственные коммерческие интересы и воспринимает «самозванцев» воинственно. Вместо того, чтобы совместно приводить дома в порядок и налаживать нормальное их жизнеобеспечение.Однако, думается, жизнь в любом случае возьмет свое. Большинство собственников постепенно убедятся в том, что самое выгодное для них – объединиться в товарищество. Это только дело времени. КстатиПытаясь доказать в суде, что ТСЖ работает в доме незаконно, Управляющая компания Ленинского района ссылалась на то, что договор с ней не мог быть расторгнут в одностороннем порядке и что каждый собственник должен был разорвать с ней договор. На это в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда, оставившего без изменения решение Арбитражного суда Приморского края, сказано: «Такое толкование закона, когда при выборе новой управляющей компании общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме каждый собственник должен расторгнуть договор с прежней управляющей компанией, на чем настаивает истец в данном деле, привело бы к тому, что у собственников помещений отсутствовала бы возможность реализации пункта 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой способ управления может быть изменен в любое время на основании решения собственников помещений, а также к тому, что длительное время многоквартирный дом не имел бы управляющей организации. Односторонний отказ от договоров управления многоквартирным домом допускается и гражданским законодательством».
Автор: Надежда БРАЖИНА
