Правильное строительство

В скором времени развитие краевого центра будет происходить согласно новым градостроительным нормам. Специалистами института «Приморгражданпроект» совместно с городской администрацией разработан проект «Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа», которые направлены на то, чтобы владельцы земельных участков и затройщики территорий более продумано относились к использованию городских территорий.

О значении документа и его нюансах «В» рассказала Татьяна Новокшонова, заместитель начальника Управления градостроительства и архитектуры администрации Владивостока.

– Каково значение Правил застройки для города? Как они повлияют на жизнь Владивостока?

– Правила застройки городских территорий – это правовой документ, который принимается в развитие и после утверждения Генерального плана. Если в Генплане приведено лишь общее зонирование городских территорий, то Правила застройки регулируют порядок использования каждой зоны в зависимости от её специализации. Они очень точно определяют перечень разрешённых видов использования для каждой территории, параметры строительства, минимальный и максимальный размеры участка, максимальную этажность застройки и т.д.

Благодаря Правилам все, включая жителей города, потенциальных инвесторов и застройщиков, будут знать, что можно, а что нельзя делать на той или иной территории. Думаю, что это поможет им строить более долгосрочные и точные планы, а также повысит эффективность использования городских территорий. Правила дают исчерпывающую информацию по каждому земельному участку. А для администрации города Правила – это весомый аргумент в случае возможных судебных тяжб с застройщиками нарушителями.

– Не получится ли так, что после принятия Правил правообладатели обнаружат, что на принадлежащих им участках нельзя заниматься той деятельностью, которая имеет место сейчас?

– В процессе подготовки документа часто приходилось слышать подобный вопрос от застройщиков и правообладателей земельных участков. Да, возможны ситуации, когда участок, который уже используется определённым образом, по новым Правилам попадает в зону с другим назначением. Хочу заверить бизнесменов, что никто не будет настаивать на немедленном сносе объектов или лишении права собственности. Ведь помимо разрешённых видов деятельности, прописанных в правилах, есть ещё условно разрешённые, требующие проведения публичных слушаний. Так что способ использования участка можно варьировать – конечно же, в пределах дозволенного Правилами.

Хотя, развивать и наращивать мощности, например, промышленного предприятия в зоне, предназначенной под жилую застройку, будет невозможно. У каждого завода есть санитарно-защитная зона, то есть здесь уже ограничиваются и смежные землепользователи. Возможно, что руководству некоторых промпредприятий придётся пересмотреть перспективы развития своего участка. Владелец участка будет знать, что здесь выгоднее построить, к примеру, общественно-деловой центр. Если это не входит в его планы, он сможет продавать участок другим лицам, предприятие вынести на подходящую по зонированию территорию.

В то же время, Правила и Градостроительный кодекс РФ позволяют правообладателю не согласиться с предложенным зонированием и вынести этот вопрос на публичное обсуждение. Но ему еще нужно будет доказать, что данный вариант использования участка не нанесёт вреда смежным территориям. Ведь основной принцип, которым мы руководствовались при разработке Правил – создание благоприятных условий для проживания на территории Владивостока.

– Недавно принятый Генплан Владивостока рассчитан на число жителей около 800 тысяч человек. Означает ли это, что в перспективе у нас появятся новые жилые кварталы?

– Действительно, в Генплане запланировано строительство новых жилых районов. Некоторые из них появятся уже в ближайшие годы, о перспективах других говорить пока рано – многие земли по-прежнему находится в ведении военного министерства.

Принятие Правил позволит разрабатывать и утверждать такие документы, как проекты планировок будущих жилых, общественно-деловых, рекреационных территорий, а также более детально прорабатывать вопросы использования земель. Они станут большим подспорьем для проектировщиков.

– В новых Правилах прописаны по-настоящему революционные требования к наличию парковочных мест, вплоть до парковок около культовых сооружений. Как вы оцениваете подобные нововведения, что они значат для самого автомобильного города России?

– У нас в стране сейчас действуют нормы, по которым следует предусматривать для хранения автомобилей в гараже из расчета не менее 25 машино-мест на 1 тысячу жителей. Но даже эти нормы выполняются не всегда, и в результате дворы многих домов представляют собой сплошную автостоянку. Для Владивостока, где автомобиль есть в каждой семье, эти цифры уже давно неактуальны.

С принятием Правил у администрации Владивостока будет дополнительный рычаг воздействия на застройщиков. Ведь сейчас в большинстве случаев торговые и офисные центры строятся без учёта проблемы парковки транспорта.

Помимо числа парковочных мест, для каждой зоны определён ещё и процент озеленения. Мы считаем, что деревья и газоны также должны обязательно присутствовать в каждом уголке города.

– Как вы уже упомянули, Правила регламентируют максимальную этажность зданий. Появятся ли во Владивостоке небоскрёбы?

– В регламентах мы установили предел в 30 этажей. Но это не значит, что небоскрёбы под запретом. Можно будет строить и более высокие здания, но только после проведения общественных слушаний. Мы хотели бы дать возможность самим жителям решать подобные вопросы, чтобы небоскрёбы неожиданно не вырастали посреди уже сложившихся кварталов.

– Как будут наказываться нарушители Правил?

– В законе установлена административная ответственность за нарушение градостроительных норм. А согласно Земельному кодексу за нецелевое использование земельного участка ответственность может быть вплоть до лишения права владения им.

– В районах, довольно близко расположенных от центра города, по-прежнему сохраняются большие участки частной застройки, которые в силу ветхости зданий не украшают город. Изменится ли эта ситуация после вступления в действие новых Правил застройки?

– По новым Правилам районы Дальпресса, Голубиной пади, проспекта Красоты в основном относятся к зонам общественно-делового назначения. Однако для застройки этой территории современными зданиями необходимы инвесторы. Пока и отечественные, и иностранные бизнесмены не в восторге: снос частного жилья и расселение людей несут с собой большие расходы. Некоторых выкуп и расселение не пугают, но сдерживает соседство нового объекта с остатками частного сектора. А выкупить целиком эти обширные и не слишком выгодные в плане инженерного обеспечения участки поодиночке инвесторам не выгодно. И пока инвесторы не скооперируются, ситуация кардинально не изменится. Впрочем, массивы ветхих частных домов в районе Голубиной пади и Детского Парка всё же станут историей – это обусловлено стройкой моста через бухту Золотой Рог и прилегающих к нему транспортных развязок.

– Когда вы ожидаете вступления новых Правил в силу?

– Уже в ноябре предполагается провести публичные слушания во всех районах города, включая острова. Мы будем знакомить жителей с положениями новых Правил, учитывать их пожелания. После учёта всех замечаний документ пойдёт на рассмотрение в городскую думу. Если всё пройдёт гладко, мы рассчитываем, что Правила начнут работать уже в начале 2010 года.

Стоит добавить, что Правила застройки это не догма, в них можно вносить изменения, дополнения. Они не утверждаются раз и навсегда, а находятся в постоянном развитии, как и сам город.

Автор: Записал Александр САЛКОВ