Город жадничать не собирается

Во Владивостоке продолжается процесс приватизации муниципального имущества. И хотя длится он с 2005 года, интерес среди предпринимателей города не уменьшается, да и вопросов накопилось немало. Некоторые из них были заданы в ходе «Прямой линии» «В» директору муниципального учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» Олесе Сергеевой.

- Здравствуйте, Олеся Владимировна. В прошлом году ходили слухи о том, что приватизация муниципального имущества заканчивается. Но насколько мне известно, ваше агентство всё ещё проводит аукционы по продаже помещений, принадлежащих городу. Так ли это?

- Здравствуйте. Действительно, согласно старой редакции федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» предусматривалось завершение до 2009 года процесса приватизации или перепрофилирования муниципального имущества, не предназначенного для решения вопросов местного значения или обеспечения деятельности органов местного самоуправления.
На увеличении срока настаивали администрации многих городов, а также общественные объединения предпринимателей.
С 25 декабря 2008 года в новой редакции федерального закона этот срок продлён до 2012 года. То есть приватизации дали «зелёный свет».
В этом году наше агентство уже организовало и провело три аукциона по продаже муниципальных нежилых помещений. Из 45 объектов, которые планировались к реализации на торгах, продано 34.

- Правда ли, что покупать муниципальную недвижимость дешевле, чем коммерческую через риелторские агентства?

- На ваш вопрос нельзя ответить однозначно. Цена продажи объектов муниципальной недвижимости, выставленных на торги, определяется в ходе аукциона: побеждает тот, кто предложит большую сумму. Порой мы сталкивались с ситуациями, когда за наиболее ликвидные помещения предлагались суммы, на порядок превышающие рыночные.
Вместе с тем нормативная стоимость муниципального имущества зачастую оказывается ниже цены за аналогичные помещения, предлагаемые риелторами. Это связано с разными механизмами оценки и продажи коммерческой и муниципальной недвижимости.
В цену продажи коммерческой недвижимости, как правило, включены комиссионные риелторского агентства, за счёт которых стоимость объекта увеличивается в среднем на 30 процентов от рыночной.
В случае реализации муниципального имущества все расходы нашего агентства по предпродажной подготовке объектов, организации и проведению торгов финансируются из бюджета Владивостока. Поэтому у нас есть возможность выставлять на торги объекты по оценочной цене, которая вместе с тем соответствует уровню рыночных цен.
В 2009 году во Владивостоке средняя стоимость 1 кв. м муниципальной недвижимости, проданной на торгах, составила 27 тыс. рублей.

- Добрый день. Меня зовут Николай. Я уже много лет занимаюсь бизнесом, подумываю об открытии нового магазина, желательно – в центре. Можно ли приобрести такое помещение через ваше агентство? Как это сделать? Спасибо.

- Здравствуйте, Николай. Если вы заинтересованы в приобретении объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности, вам необходимо дождаться сообщения об объявлении очередных торгов по приватизации. Отслеживайте информацию в газете «Владивосток» или на официальном сайте городской администрации www.vlc.ru в разделе МУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости».
Выбрав из опубликованного перечня подходящее помещение, вы сможете ознакомиться с документами и фотографиями на этот объект у нас в офисе по адресу: ул. Пограничная, 12. Телефоны: 22-57-41, 64–23–79.
Для участия в аукционе вам необходимо заключить с МУ «АПМЗН» договор о задатке. Сам задаток составит 20 процентов от начальной цены продажи имущества. После проведения аукционов участникам, не ставшим победителями, задаток возвращается в пятидневный срок.
При подаче заявки к ней необходимо приложить ряд документов, таких как платёжное поручение об оплате задатка, отдельно для физических лиц - нотариально заверенные копии паспорта и свидетельства ИНН, для юридических лиц – копии учредительных документов и т.д.
Заявки на участие в торгах рассматриваются специально созданной комиссией в установленном законом порядке.
Сами аукционы бывают двух типов: с подачей предложения о цене в открытой и в закрытой форме. Первые предполагают поднятие участниками карточек при согласии с очередной ценой объекта и соответствующего повышения цены на один шаг. Во втором случае участники подают в комиссию запечатанные конверты с предложением о цене и не могут повлиять на ход торгов.
Победителем торгов признаётся участник, предложивший наиболее высокую цену за объект. С ним в течение пяти дней заключается договор купли-продажи недвижимости. В течение ещё пяти дней победитель должен оплатить приобретённое имущество.

- Алло. Это Иван Фёдорович. Я могу задать вопрос? У нас в доме в подвале раньше была библиотека. Потом её закрыли, и помещения пустовали. Но в этом году там стали делать ремонт. Появился новый хозяин, который говорит, что выкупил эти помещения у города. Но это же подвал. Там и все трубы есть…

- Здравствуйте, Иван Фёдорович. Согласитесь, вряд ли библиотека могла располагаться в подвале. Вероятнее всего, помещения занимают цокольный этаж?
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса подвалы относятся к помещениям, которые находятся в общей собственности жильцов дома. Такие объекты не включаются в перечни имущества, реализуемого в процессе приватизации, и нашим агентством не продаются.
Приватизация помещений, расположенных на цокольных этажах зданий и зарегистрированных надлежащим образом в качестве объектов муниципальной собственности, осуществляется в общем порядке.
Если в цоколе находятся механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, а также вентили, краны, трубы, предназначенные для функционирования дома, новый собственник после надлежащего оформления результатов приватизации муниципального имущества, то есть после регистрации сделки в установленном порядке, обязан обеспечить беспрепятственный доступ к соответствующим коммуникациям представителям обслуживающих и эксплуатационных организаций.
Чтобы исключить двойственное толкование по объекту сделки, вы можете получить техническую характеристику объекта в ФГУП «Ростехинвентаризация» по городу Владивостоку.

- Олеся Владимировна, помещение, которое я занимаю, было продано на торгах в этом году. Договор аренды у меня заключён до середины 2010 года. Скажите, могут ли меня выставить за дверь до этого срока или повысить арендную плату?

- В соответствии со ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
- Олеся Владимировна, мы с женой собираемся открыть зал для занятий аэробикой. Денег маловато. Думали арендовать помещение у города, но нам сказали, что сейчас изменился порядок такой аренды, то есть просто так заключить договор мы не сможем. Почему? И как нам теперь быть?
- Здравствуйте. Действительно, 30 июня прошлого года в федеральный закон № 135-ФЗ «О защите конкуренции» была введена новая статья об особенностях порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, которая устанавливает регламент аренды объектов муниципальной недвижимости. В июле 2009 года в эту статью были внесены изменения. Теперь согласно закону заключение договоров аренды имущества, не закреплённого на праве хозведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением частных случаев.
Во Владивостоке порядок заключения таких договоров аренды определён муниципальным правовым актом № 168-МПА «Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока».
В соответствии с ним вы как заинтересованное лицо должны обратиться в Управление муниципальной собственности Владивостока (Партизанский пр-т, 20) с заявлением о предоставлении объекта в аренду и определённым набором документов.
В тридцатидневный срок со дня приёма вашего заявление УМС должно рассмотреть его и вынести решение о проведении торгов на право заключения договора аренды или об отказе в этом.
На сегодняшний день законодательство не устанавливает порядок проведения аукционов на право заключения договоров аренды. Поэтому такие торги осуществляются аналогично аукционам по приватизации.
Начальная цена права на заключение договора аренды составляет пять процентов от оценочной стоимости объекта. По результатам аукциона победитель подписывает с нашим агентством договор купли-продажи права. Оплата по этому договору происходит до заключения договора об аренде. Денежные средства при этом не засчитываются в счёт будущей арендной платы. Договор аренды с победителем торгов заключает УМС в течение 10 дней после оплаты договора купли-продажи права. И далее порядок, сроки и размер арендной платы будут регламентироваться договором об аренде.

- Добрый день. Правда ли, что все арендаторы имеют право выкупить свои помещения без участия в аукционах по приватизации?

- Это не совсем верно. Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…» наделяет правом преимущественного выкупа занимаемых помещений представителей малого и среднего предпринимательства. Более того, право на приобретение помещения возникает у арендаторов только при наличии нескольких условий.
Во-первых, арендуемое имущество должно находиться во временном владении непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу соответствующего федерального закона.
Во-вторых, у арендатора не должно быть задолженности по арендной плате и штрафам, пеням на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи заявления о реализации преимущественного права.
И наконец, площадь арендуемых помещений не может превышать 1000 кв. м, а само имущество не должно быть включено в перечень объектов, предназначенных для передачи во владение субъектам малого и среднего предпринимательства.

- Здравствуйте, это Ирина. Олеся Владимировна, я оказалась в такой ситуации. С 2006 года я арендую помещения у города. С начала прошлого года я перестала быть индивидуальным предпринимателем и учредила общество с ограниченной ответственностью, оформив на него переуступку прав. Несмотря на то что статус поменялся, моя фирма сохранила и своё название, и вид деятельности. Я продолжала арендовать у города свои помещения. После принятия закона, который даёт преимущественное право при приватизации арендаторам, решила выкупить свой магазин. Но оказалось, что у меня такого права нет, так как ООО не арендовало занимаемые им помещения положенный срок. Как это так?

- Ирина, при реорганизации юридического лица (например, при акционировании общества с ограниченной ответственностью) на основании ст. 58 ГК РФ к возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом.
Переход от ИП к ООО не является реорганизацией, поскольку индивидуальный предприниматель – это физическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке и осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Следовательно, переход осуществляется путём ликвидации ИП и образования юридического лица – общества с ограниченной ответственностью. Ликвидация ИП влечёт прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемственности к другим лицам. Следовательно, вновь организованное ООО не может воспользоваться преимущественным правом выкупа занимаемого помещения, если срок аренды недостаточен, а ранее аренда этих помещений осуществлялась ИП.

Автор: Ирина КОРОБОВА