Удачный тандем. Иногда ТСЖ и управляющая компания работают рука об руку

Практика показывает, что из трёх способов управления многоквартирными домами, предусмотренных Жилищным кодексом, для многоэтажек наиболее перспективными являются два – ТСЖ и управляющая компания. Однако эти формы отнюдь не исключают друг друга. Наоборот, самым эффективным, говорят эксперты, является вариант, когда в доме создаётся товарищество, и уже оно, как юридическое лицо, заключает договор на управление с другим юридическим лицом – управляющей компанией. Такой путь позволяет избежать издержек как первого, так и второго способов управления.

Только не надо думать, что это очередная агитация в пользу ТСЖ, вызванная единственной причиной – необходимостью выполнить условие 185-го федерального закона для участия в программе Фонда содействия реформированию ЖКХ. Да, не секрет, что без увеличения количества товариществ ни одна территория не сможет получить деньги на капитальный ремонт жилья. Если в прошлом году доля ТСЖ должна была составлять 5 процентов от общего количества многоквартирных домов, то в нынешнем, претендуя на деньги фонда, нужно иметь их уже 10 процентов. Иначе прощай, капитальный ремонт.

Во Владивостоке порядка 5500 домов, поэтому должно быть зарегистрировано не менее 550 ТСЖ. До этой цифры пока ещё далеко. Но работа ведётся, и в управлении содержания жилого фонда и городских территорий администрации Владивостока даже не допускают сомнения, что может быть упущена возможность для получения очередного федерального транша.

Однако является ли стимулирование государством роста ТСЖ поводом для того, чтобы «размазывать» инициаторов их создания и саму эту форму, как часто делают некоторые наши управляющие компании? Не желая отпускать дома в товарищества, разворачивая войну практически за каждый из них, в качестве контраргумента часто приводится такой: «Насаждаются ТСЖ только потому, что так надо, а на самом деле это сплошная головная боль».

– Но ведь управляющие компании могли бы помочь создать в доме ТСЖ и продолжить им управлять.

Почему они так отчаянно противятся выбору собственниками новой формы? – поделилась я своим сомнением с заместителем начальника управления содержания жилого фонда и городских территорий Владивостока Владимиром ХУДИНЫМ.

– Противятся те, кто привык работать по-старому. Собирать сполна платежи и расходовать деньги так, как вздумается, – сказал Владимир Худин. Ведь пока немного настырных собственников, требующих отчёта о расходовании средств. А если не требуют, то зачем предоставлять? Да и «нарисовать» в таком отчёте можно всё что угодно. А тут появляются правление, председатель, ревизионная комиссия из жильцов, и они следят, куда тратится каждая копейка. Делаются ремонтные работы? Расчёт – строго по сметам. Не убирается несколько дней подъезд? Снимается часть платы за услугу. Поэтому даже если дом обслуживает какая-то компания, то хозяином всё равно остаётся ТСЖ.

Большинство управляющих компаний считают, что брать ТСЖ на обслуживание невыгодно. Поэтому они не только не помогают в создании товариществ, но и саботируют этот процесс, вставляют палки в колёса, продолжают присылать жильцам свои квитанции, хотя уже не имеют на это права. Такая ситуация в домах Калинина, 51 а, Шилкинская, 11, Толстого, 30 и других.

И всё-таки в городе есть примеры успешного сотрудничества ТСЖ и управляющих организаций. Такие компании, как «Мажордом», «Владивосток-Жилище», «Меловен», делают ставку именно на работу с товариществами. И постепенно этот список расширяется.

– Для ТСЖ наша компания – только один из партнёров, с которым оно заключает договор на обслуживание дома, – рассказывает генеральный директор ООО «Мажордом» Олеся БОГОМАЗ. – На вывоз бытового и крупногабаритного мусора, техническое обслуживание лифтов, аварийное обслуживание инженерных сетей нанимаются специализированные организации. Но мы конечно же помогаем найти компании, предлагающие наиболее выгодные условия. Зачастую управляющий домом прорабатывает десятки вариантов, чтобы вынести свои предложения на правление ТСЖ (выбор, с кем заключать договор, в итоге оно делает само). И лишь это даёт возможность сэкономить тысячи рублей.

– И уже трудно скрыть «откат», который управляющая компания могла бы поиметь, навязывая дому своих проверенных компаньонов…

– Какой может быть «откат», когда право подписи финансовых документов имеет исключительно председатель ТСЖ? Заканчивается месяц – главный бухгалтер управляющей компании предоставляет ему отчёт о движении денежных средств. Если были какие-то сбои (уборщица вдруг не вышла на работу или сантехник провинился), то председатель пишет свои замечания. Когда они обоснованные, то делается перерасчёт по этим статьям.

Ежемесячно на доски объявлений в подъездах вывешиваются наши отчёты. Проводится и ежегодное отчётное собрание, к которому ревизоры, выбираемые на первом же собрании из собственников дома (они не могут быть одновременно членами правления ТСЖ), проверяют всю финансовую документацию по дому и составляют акт. Этот документ вместе со сметой доходов и расходов на следующий год предоставляется каждому собственнику.

~~Между тем
Управляющие компании, работающие напрямую с «неорганизованными» собственниками жилья (без создания ТСЖ), сплошь и рядом нарушают Жилищный кодекс, устанавливая без согласования с собственниками жилья тариф по содержанию и ремонту жилья, утверждённый администрацией города (муниципальные власти устанавливают этот тариф лишь для тех домов, где не выбран способ управления). При схеме «ТСЖ + управляющая компания» такой обман уж точно не пройдёт. Управленцы делают расчёт тарифа, объясняют, на что хватит денег при той или иной его ставке, но последнее слово остаётся всё-таки за общим собранием собственников.~~

– А как расходуются средства, собираемые с жильцов на текущий ремонт?

– На наш счёт эти платежи не переводятся, они аккумулируются на счету ТСЖ и расходуются по сметам конкретных ремонтных работ. Если, например, кровлю можно качественно отремонтировать за 400 тысяч рублей, то разве правление, щепетильно вникающее в такие дела, позволит списать на это миллион?

Мы, как специалисты, даём расклад, в каком состоянии в доме инженерные коммуникации и другое его хозяйство. Но что в первую очередь ремонтировать на накопленную сумму, решаем не мы, а само товарищество.

Главный довод, который обычно приводится против ТСЖ, – это неграмотность его активистов в вопросах управления жильём. Практика подтверждает, что действительно одного лишь желания поработать во благо собственного дома мало. Порой председатель берётся за дело с большим энтузиазмом, но на него сваливается такой груз проблем, что он просто не справляется с ними из-за своего непрофессионализма. Вроде бы старается, а соседи недовольны, разгораются конфликты. Порой доходит до того, что человек вынужден продавать свою квартиру и переезжать в другой дом, чтобы оградить себя и свою семью от этого кошмара.

Есть председатели ТСЖ, которые сами прекрасно справляются с ролью управляющего. Но если такую кандидатуру найти не удаётся, то лучше всё-таки нанять управляющую компанию. Тогда ТСЖ оставляет за собой контролирующую функцию, а всю текущую рутинную работу перекладывает на профессиональных управленцев. Анализ показывает, что и с психологической точки зрения это лучше.

Компания на каждый дом ставит своего управляющего, здесь же подыскивает помещение для мини-офиса, где хранится документация и куда жильцы всегда могут придти со своими предложениями, вопросами, проблемами.

Во Владивостоке немало домов, жильцам которых можно искренне позавидовать. В подъездах и во дворе – чистота, нанята охрана, на входе – вахта, порой есть даже свой садовник! Узнайте, сколько жильцы такого дома платят по статье «содержание». Вы очень удивитесь, что не больше, а часто даже меньше, чем в доме, где дворник появляется «как красно солнышко». Денег, оказывается, вполне хватает. А всё потому, что они не разбазариваются неизвестно куда, а тратятся по-хозяйски под бдительным контролем ТСЖ.

Татьяна ПЕНКИНА, юрист ООО «Владивосток-Жилище»:
– Председателями ТСЖ становятся конечно же неравнодушные, активные люди. Но в 90 процентах случаев у них нет опыта в организации обслуживания дома. А это очень сложный механизм. Даже при заключении договоров их могут поставить в такие кабальные условия… Чтобы увидеть все «подводные камни», нужен юридический анализ. Технический контроль необходим за работой слесарей, электриков и других работников, но в рамках ТСЖ его сложно наладить. А работа с неплательщиками? Для многих товариществ это настоящий бич.

Автор: Надежда БРАЖИНА