Мифическая недвижимость: кинут ли застройщики покупателей квартир?

Участники долевого строительства во Владивостоке напряглись в мучительном ожидании. Стройки встали. В компаниях-застройщиках говорят – ввиду зимы, другие намекают на кризис. Пока неизвестно, будут ли стройки разморожены с приходом весны. Что же происходит

12 февр. 2009 Электронная версия газеты "Владивосток" №2480 от 12 февр. 2009
41d4b1cdfc27cfdd50f6d273c4a8addf.jpg

Участники долевого строительства во Владивостоке напряглись в мучительном ожидании. Стройки встали. В компаниях-застройщиках говорят – ввиду зимы, другие намекают на кризис. Пока неизвестно, будут ли стройки разморожены с приходом весны. Что же происходит?

Договор без гарантий

Особенно активно судьбу компаний и, что более важно, их объектов обсуждают на Интернет-форумах. Говорят, что проблемы, причём серьёзные, имеются у самых крупных игроков строительного рынка Приморья – «Аркады», «ДВ-Стройсвязькомплекса», «Далты-Восток-1», «Востокинвестстроя», «Динаса». Люди, приобретшие квартиры в строящихся домах, начали самостоятельно ездить на стройки и отслеживать, как идёт возведение их будущего дома. Не верят никому. Впрочем, некоторые фирмы вывешивают на своих сайтах фотоотчёты о проделанной работе и делятся планами на месяц. Успокаивают: мол, всё идёт по плану.

Между тем людям действительно есть о чём переживать. Это ведь только номинально они зовутся участниками долевого строительства. На самом деле никакого договора об участии в долевом строительстве, который предполагает выплату неустоек за просрочку сдачи дома и ряд других гарантий, зачастую не заключается. В Приморье распространены два других вида договора – соинвестирования и предварительной купли-продажи. По ним застройщик практически не несёт никакой ответственности. Однако, если люди при желании купить квартиру настаивают на заключении другого договора или внесении в него изменений, им просто предлагается отказаться от покупки.

Спокойствие, только спокойствие…

Ирина и Дмитрий чуть ли не последними успели на ипотечный поезд, предлагающий кредиты на жильё в новострое. Мало того, что их банк перестал выдавать ипотеку на первичном рынке с ноября прошлого года, так ещё и значительно сократил объём ипотечных займов и ужесточил условия. Итак, молодая семья, уплачивая ежемесячно 23,5 тыс. рублей, в первом квартале следующего года должна стать счастливой обладательницей двухкомнатной квартиры.

– Естественно, решение брать ипотеку, тем более в строящемся доме, было не одного дня, – рассказывает Ирина. – Мысли о собственном жилье посещали неоднократно, но, здраво оценивая свои финансовые возможности, мы с мужем понимали, что без средств банка не обойтись. Активно заниматься сбором информации начали летом 2008 года, а после того, как 1 сентября произошёл очередной скачок процентных ставок, решили, что дальше тянуть себе дороже, – собрали все необходимые бумаги и оформили ипотеку. Вторичное жильё не рассматривали изначально, уж очень велико было желание жить в новом доме – с чистым подъездом, без асоциальных соседей, с исправной системой коммуникаций, счётчиками воды и обогрева, обустроенной придомовой территорией и т.д. Одним словом, если уж ввязываться в кабалу, то ради чего-то стоящего. К тому же цена в строящемся доме в то время (да и сейчас, собственно) выглядела куда адекватнее, чем цена на квартиры аналогичной площади и месторасположения во вторичном фонде. Страшно ли было идти на такой риск? Страшно. В России долевое и уж тем более инвестиционное строительство – ещё та авантюра. Юрист, который консультировал нас до оформления сделки, рассказал о всех «прелестях» подобных отношений с застройщиками и судебной практике, указал на слабые стороны в договоре, который нам предстояло подписать, объяснил, какие документы дополнительно потребовать у застройщика. После этого, конечно, желание покупать мифическую квартиру в недостроенном доме несколько снизилось, но не исчезло совсем. Неожиданную реакцию вызвала фраза юриста. Заканчивая рассказ о своих претензиях к договору, он честно признался: «В нашей стране я бы вообще половину договоров не подписывал». Примерно тогда мы и решили: будем брать!

Как рассказала Ирина, они с мужем тоже регулярно посещают свою стройплощадку. Последний раз были до Нового года. И тогда для них не было большей радости, чем видеть работающие краны и снующих за ограждением строителей, считать резво возрастающие этажи. Однако сейчас строительство приостановлено, в компании объясняют это отнюдь не финансовыми трудностями, а минусовой погодой и уверяют, что в марте-апреле строительство продолжится. Сроки сдачи дома пока остаются прежними.

– Поводов для беспокойства лично мы с мужем пока не видим и, как бы это наивно ни звучало, стараемся думать о благополучном завершении строительства (тем более что дом почти наполовину готов), – говорит Ирина. – Правда, не все наши будущие соседи спокойны в такой ситуации: на одном из владивостокских форумов есть ветка, посвящённая строительству нашего дома, многие высказывают свои тревоги и опасения, кто-то даже письмо президенту написал с просьбой разобраться с приостановкой стройки.

Авось пронесёт

Разобраться, действительно ли достроят дом, очень сложно. Официальные комментарии компаний-застройщиков людей успокаивают, сообщают, что дома будут сданы в срок.

– На самом деле есть компании, которые и до стагнации рынка входили в «группу риска», – говорит Сергей КОСИКОВ, директор Дальневосточного маркетингового центра, осуществляющего мониторинг рынка недвижимости. – Вероятность долгостроя у них была и раньше. Поэтому если покупатели были очарованы только низкой ценой и сладкими обещаниями и не знали реального положения дел у застройщика, то панические настроения у них должны были возникнуть гораздо раньше. Сейчас практически нет домов, построенных наполовину. Большинство объектов уже на завершающих стадиях. Ещё часть – только планировали строить. Вот у таких объектов вероятность замораживания на неопределённое время достаточно велика.

Приморье ещё помнит банкротство компании «Примстройинвест» в 2005 году, когда с недостроенными квартирами остались сотни владивостокцев. Возможен ли сейчас такой сценарий?

– Безусловно, возможен, – считает Сергей Косиков. – Пока, кроме деклараций, не видно реальных действий властей по поддержке этого сектора экономики. Возможно, в ближайшее время заработают программы поддержки застройщиков, и вероятность повторения истории с «Примстройинвестом» будет очень мала.

Сейчас изменилась конъюнктура. Если раньше застройщик мог достаточно свободно использовать кредиты и осуществлять несколько проектов, то сейчас приходится более аккуратно подходить к финансированию и реализации проекта. А в отсутствие свободных средств они вынуждены снижать темпы возведения объектов. Поэтому нужно объективно смотреть на вещи и быть готовым, что многие объекты будут сдаваться позже заявленных сроков.

В общем, ситуация на строительном рынке сейчас крайне нестабильная. И похоже, этот год будет не самым лёгким для застройщиков. И уж, конечно, сегодня мало кто задумывается о новом строительстве. Если ещё год назад фраза «собирается строить» означала, что застройщик начнёт возводить объект в ближайшие несколько месяцев, то в этом году сроки начала строительства этих объектов отодвигаются на неопределённое время. Поэтому сейчас нет точной информации о том, где, сколько и когда будет построено новых домов. Скорее всего, будут достроены все объекты с высокой степенью готовности, а вот новых строек будет очень мало.

~~Кстати
По данным Дальневосточного маркетингового центра, за последние несколько месяцев цена квадратного метра в первичном жилом фонде практически не изменилась. Несмотря на изменение курса доллара и подорожание стройматериалов, застройщики держат цены на квартиры на прежнем уровне, не повышая их. Местные застройщики пока даже не следуют примеру московских девелоперов и не привязывают стоимость «квадрата» к курсу доллара.

В среднем «квадрат» в первичке сейчас стоит 50-70 тыс. рублей.

Объёмы продаж на рынке недвижимости в последнее время сильно снизились. Это связано как с сокращением ипотечного кредитования, так и с общей ситуацией в экономике, когда большинство потенциальных покупателей заняли выжидательную позицию.~~