Диалог с собственниками жилья

За нынешний год собственники ещё 200 многоквартирных домов, определяясь со способом управления своим жильём, выбрали Управляющую компанию Первореченского района. Всего организация обслуживает на сегодня 604 дома, и собственники половины из них по итогам голосования на общих собраниях уже подтвердили своё желание и дальше работать вместе.

Генеральный директор компании Виктор Брожко считает, что это объясняется произошедшими переменами к лучшему в содержании жилья и благоустройстве придомовых территорий, новыми взаимоотношениями с жильцами, которые постепенно начинают выстраиваться. Проблем по-прежнему много. Не так быстро, как хотелось бы, идёт жилищная реформа, особенно если смотреть с точки зрения хозяйского отношения собственников жилья к своей недвижимости. Тем не менее реформа набирает обороты и зачастую подсказывает новые пути решения застарелых проблем.

- Остальные дома мы обслуживаем по агентскому договору с администрацией города, который был заключён в 2005 году (год вступления в силу Жилищного кодекса) на переходный период, пока собственники осмысливают существо жилищной реформы и определяются с дальнейшей судьбой своих домов, - рассказывает Виктор Брожко. - Как видим, на сегодня половина из них уже определилась. Что это им даёт? Прежде всего - диктовать свою волю по вопросам содержания жилья, определять, какой ремонт в первую очередь делать за их деньги, в каких объёмах. Очень важно, что этот выбор позволяет им также претендовать на финансовую поддержку Фонда содействия реформированию ЖКХ в капитальном ремонте жилья. Восемь наших домов включены в первую заявку от края и попали в число участников федеральной программы. На специально открытые в Сбербанке счета этих домов скоро поступят бюджетные деньги, и тут начнутся большие работы.

- Раньше люди говорили: «Вносим квартплату, а она уходит, будто в бездонную бочку». Сейчас больше денег доходит до тех организаций, которые непосредственно занимаются эксплуатацией жилищного фонда?

- Пока государство, а не сами собственники определяли финансовую политику в этой сфере, до жилищных организаций доходило действительно не всё - не более 60 процентов. На сегодня – 90 процентов (лишь за вычетом неплатежей населения). Поэтому объёмы работ по текущему ремонту домов, благоустройству значительно увеличились.

Сейчас по своему массиву по всем договорам осваиваем в год 130-140 миллионов рублей (без учёта капремонта, который выполняется за счёт бюджетных средств). За четыре года состояние многих домов существенно подтянули, отремонтировали инженерные коммуникации, кровли, фасады. Причём стараемся делать эти работы основательно, практически на уровне капитального ремонта, поскольку понимаем: неизвестно, когда он будет. Гораздо меньше стало обращений в аварийную службу, что подтверждает улучшение состояния систем жизнеобеспечения домов. Начинали с 25 тысяч заявок в год, теперь их поступает не больше 15-16 тысяч.

Большое внимание уделяем придомовым территориям. Радует, что есть взаимопонимание с городскими и краевыми депутатами, поэтому многие вопросы по благоустройству решаем вместе с ними. В нынешнем году организовали совместные конкурсы «Лучший дворик», «Лучший дом», «Лучший по профессии». Благодаря совместным программам во многих микрорайонах установлены детские игровые площадки, произведено асфальтирование проездов около домов, заменены бордюры.

Ещё, считаю, для города необходима программа «Лестничные марши». Из-за нашего сложного рельефа лестниц у нас много, есть очень большие – по 150-200 ступенек. Зачастую они не относятся к придомовой территории, находятся на пути к остановкам, магазинам, где оживлённый людской поток. Поэтому решать эту проблему нужно опять-таки сообща. Точно так же – с подпорными стенками. Даже если они находятся на придомовой территории, самим собственникам их ремонт не потянуть. Стоимость таких работ, как правило, выходит за миллион рублей. Большинству домов нужную сумму пришлось бы копить десятилетиями.

- Сколько платежей вносится жильцами – это подсчитывается буквально по каждому дому или только по тем, которые выбрали способ управления?

- Мы освоили соответствующую компьютерную программу и теперь ведём учёт (или, как говорим, «историю») по каждому дому. На их лицевые счета заносятся все платежи, фиксируются все расходы.

Сегодня собственники не выбрали способ управления, а завтра выберут, поэтому в любом случае у дома должна быть такая история. Даже если он перейдёт на обслуживание в другую компанию, мы сделаем распечатку и передадим информацию новым управленцам.

Сейчас готовимся к тому, чтобы все данные по дому можно было отследить в режиме он-лайн.

- А каким образом вы знакомите с этой информацией собственников?

- По истечении года со дня заключения договора управления мы обязаны познакомить собственников с итогами работы за это время. Поэтому готовим письменный отчёт и передаём его старшему по дому. Если, на его взгляд, каких-то данных недостаёт или ему что-то непонятно, то предоставляем дополнительную информацию.

Инициативная группа, помогающая старшему по дому, или он сам передают размноженный отчёт всем собственникам. По нему видно, сколько средств собрано по действующим тарифам, куда пошли деньги, сколько компания вложила своих средств (без инвестирования часто не обойтись) и какую образовавшуюся в результате задолженность дому предстоит восполнить.

Обязательно указываем, сколько получают дворник, сантехник и другие работники, чтобы было понятно, какой объём работы реально они могут выполнять. Ясно, что это во многом зависит от зарплаты. Хотите, чтобы подъезды убирали каждый день, мыли, надо платить дворникам больше, а значит, необходимо увеличивать тариф. Принимать решение по его ставке собственники должны теперь сами. Поэтому в протоколах заочного собрания, которые разносятся по квартирам вместе с отчётом работы за год, есть вопрос о размере тарифа.

Кроме того, собственники должны определиться с первоочерёдностью предстоящих ремонтных работ. Поэтому указываем в протоколе перечень предлагаемых компанией работ и просим распределить их по степени важности для дома. Но, к сожалению, жильцы то ли не хотят вдумываться в этот вопрос, то ли не желают брать на себя ответственность, но часто мы получаем назад просто перечёркнутые протоколы. Вот и решай, какие работы делать в первую очередь, а какие могут подождать.

- Находятся собственники, которые говорят: «Давайте повысим тариф, зато сделаем в доме неотложные работы?».

- К сожалению, лишь единицы понимают, в какой степени от платежей самих жильцов сейчас зависит, что конкретно будет в доме делаться. Большинство чаще всего голосуют за то, чтобы тариф оставить прежним. Отчасти спасает только то, что в договоре управления есть пункт, оговаривающий: если управляющая компания не пришла к соглашению с собственниками об увеличении тарифа, то она может поднять его в соответствии с уровнем инфляции. Делается это на основании официального документа из госстатистики.

По большому счёту, у людей пока ещё не хватает осознания того, что наши дома – это наша собственная недвижимость и она требует не только постоянного внимания и заботы, но и определённых вложений. Что значит в условиях растущих цен не повышать из года в год тариф? Это значит уменьшать объёмы ремонтных работ, способствовать ухудшению и без того незавидного состояния общедомового имущества. Всё это в итоге ведёт к снижению стоимости самих квартир. Поставьте себя на место покупателя. Большую сумму он заплатит за квартиру, которая находится в доме с исправными лифтами, незалитым подвалом, непротекающей крышей. А если в доме всё дышит на ладан, то квартиры тут будут быстро обесцениваться.

- Тариф на содержание и ремонт жилья всегда был усреднённым, одинаковым по городу. И пока мы никак не можем свыкнуться с мыслью, что для каждого дома он должен быть своим, экономически обоснованным.

- Совершенно верно. У каждого дома свои издержки, где-то много жильцов, а где-то мало – это всё должно отражаться на ставке тарифа.

Взять небольшую двухподъездную пятиэтажку, в которой 40 квартир. Жильцы на текущий ремонт платят в год 50 тысяч рублей. За 10 лет получится 500 тысяч. Но даже за эту сумму не отремонтируешь крышу. Сколько же тогда нужно копить?

Чем меньше дом, тем выше должен быть тариф. С одной стороны, будто бы несправедливо. Но с другой – надо учитывать: на каждого собственника в маленьких домах приходится больше общедомового имущества и земли. Поэтому такие дома считаются более привилегированными. А чем больше у вас имущества, тем больше затрат на его содержание.

С точки зрения размера тарифа выигрывают высотки. Поскольку людей в них живёт больше, то и бюджет дома существеннее. А крыша (или подвал), на ремонт которой нужны деньги, тоже одна, как и в пятиэтажке.

- По Жилищному кодексу собственники должны определиться ещё и по тарифу на капитальный ремонт своего жилья. Вы рассказываете об этом на собраниях?

- Тема очень серьёзная. Скажу откровенно, что на сегодня собственники вообще не готовы слышать про эту статью расходов как таковую. Они сразу испытывают шок, как только об этом заходит речь.

Хотя надо понимать, что вопрос рано или поздно всё равно придётся решать и никуда от него не деться. Причём надо задуматься об этом и в относительно новых домах. Иначе можно оказаться у разбитого корыта к моменту, когда время начнёт брать своё и в доме всё начнёт ветшать. Поэтому копить на капремонт надо начинать уже сейчас. Существуют банковские механизмы, позволяющие защитить деньги жильцов от инфляции.

- По Жилищному кодексу управляющие организации должны взять на себя функцию сбора платежей не только по обслуживанию жилья, но и за коммунальные услуги. Это дело времени?

- Дело в том, что пока нет механизма реализации этого положения кодекса. Много неясностей с точки зрения налогового законодательства.

На мой взгляд, управляющие компании должны иметь с ресурсоснабжающими организациями договор доставки качественного ресурса, быть посредниками между ними и собственниками именно в предоставлении качественных коммунальных услуг. Что касается сбора платежей за эти услуги, то нынешняя система вполне оправдывает себя. Пока только обсуждается, как в будущем будут строиться взаимоотношения управляющих компаний с ресурсоснабжающими организациями.

- На какой срок обычно подписывается договор управления?

- Судя по нашему опыту, чаще всего – на три года. Хотя некоторые дома заключают его всего на год. Но это недальновидно, поскольку при работе с недвижимостью такой срок слишком короток. Компания не сможет строить перспективные планы, не станет рисковать и инвестировать в дом.

А ведь заключая договор даже на пять или семь лет, собственники могут без проблем отказаться от услуг управляющей организации через год её работы после отчётного собрания, если она их не устраивает.

- Во многих домах, которые вы обслуживаете, ещё не выбран способ управления. Убеждаете собственников, что это необходимо сделать?

- Убеждаем, что это в их же интересах. Они будут защищены договором управления, получат все права (и обязанности!), оговорённые Жилищным кодексом.

Не скрою, часто подобная разъяснительная работа происходит на уровне столкновений интересов, когда жильцы приходят к нам и начинают агрессивно чего-то требовать. Спрашиваем, а что они сами предприняли для того, чтобы в доме стало лучше? Попытались попасть в федеральную программу по капремонту (для этого первым делом нужно выбрать способ управления)? Провели собрание и определили первоочередные ремонтные работы в доме? Если мы не выполним решения собрания, спрос с нас будет уже совсем другой.

Далеко не все хотят это понимать. Некоторые уходят с привычной угрозой: «Я буду жаловаться…». Но многих наши доводы убеждают. Они начинают интересоваться всем, что связано с обслуживанием и управлением дома, вникают в финансовые вопросы. Когда диалог доброжелательный, он обязательно идёт на пользу, прежде всего – самому дому.

Автор: Надежда БРАЖИНА