Теперь судимся домами

РЕВОЛЮЦИОННАЯ жилищная реформа явно прибавила работы судам.

За последнее время накопилась большая судебная практика по отстаиванию собственниками жилых помещений своих прав, оговорённых новым законодательством.

Прежде всего это связано со стремлением добиться от муниципалитетов – бывших владельцев жилого фонда – капитального ремонта домов, отвоёвыванием общедолевого имущества (земельных участков, помещений в цокольных этажах, подвалах и т.д.), а также с разборками результатов собраний по выбору способа управления.

Подобные судебные разбирательства зачастую длятся по полгода и более, требуют многих документов, предоставления всевозможных экспертиз. И понятно, что самим собственникам «тягаться» с профессиональными юристами, представляющими интересы муниципалитетов и солидных организаций, зачастую просто нереально. Очень часто им помогают те управляющие или обслуживающие компании, которые пришли работать на дом. Оно и понятно, ведь они тоже заинтересованы, чтобы жильё было отремонтировано и право распоряжаться, к примеру, подвалом вернулось жильцам.

– Мы просто обязаны помогать собственникам в отстаивании их законных прав, – считает директор обслуживающей компании ООО «Жилищная реформа» Александр КАЗАЧЕНКО. – Чаще всего это можно сделать только через суд. Позиция администрации Владивостока начала меняться с приходом нового главы. Посмотрим, какие это даст результаты.

На сегодня вряд ли кто-то сможет оспорить у Александра Казаченко первенство по количеству исков, которые он помог выиграть собственникам жилья.

– На каждый без исключения дом, который берём на обслуживание, мы заказываем экспертизу в специализированной организации, – рассказывает Александр Анатольевич. – Прежде всего это необходимо для того, чтобы квалифицированно оценить реальное состояние дома, его коммуникаций, кровли, фасада, подъездов и всех мест общего пользования. Такое обследование даёт наглядное представление, какой ремонт нужен в доме в первую очередь, сколько средств потребуется на те или иные работы. При необходимости экспертиза делается отдельно на сантехническое, электрическое оборудование дома, на каждый лифт.

В суде заключения экспертов служат очень важными доказательствами. Как правило, общедомовое хозяйство находится в аварийном состоянии, поскольку ремонтные работы не проводились десятилетиями и собираемые с жильцов платежи уходили в неизвестном направлении. А ведь согласно статье 16 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за муниципалитетом как бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт домов в соответствии с нормами содержания и эксплуатации жилищного фонда. Наша практика подтверждает, что суды часто становятся на сторону собственников и возлагают на администрацию города обязанности по капитальному ремонту домов.

К примеру, в доме № 31 на улице Горной по решению Ленинского районного суда должен быть сделан большой объём ремонтных работ начиная с кровли и заканчивая заменой трубопроводов системы отопления, канализации и водоснабжения. В удовлетворении кассационной жалобы и в отсрочке исполнения решения администрации отказано.

– Однако одно дело – выиграть суд по капремонту, другое – добиться его проведения. Что-то уже сделано в обслуживаемых вами домах по тем искам, которые выиграли собственники?

– По решению суда в доме № 8 на улице Никифорова выполнено благоустройство, в доме № 50 на улице Нерчинской проведён ремонт подъезда с заменой окон на пластиковые. В доме № 34 на улице Семёновской смонтирован и скоро будет запущен новый лифт, здесь же заменён бойлер.

Но вы правы. Даже после решения суда, принятого в пользу жильцов, ремонта они могут ждать ещё очень долго. Это заставляет некоторых идти дальше.

Показательный пример – иск в суд собственницы затапливаемой из-за дырявой крыши квартиры в доме № 50 на улице Нерчинской. В начале 2007 года Ленинский районный суд принял решение, обязывающее администрацию города провести капитальный ремонт кровли и всех систем жизнеобеспечения этого дома. Но, несмотря на неоднократные обращения истцов и принимаемые меры судебных исполнителей, крыша не была отремонтирована. Бесконечная сырость вынудила хозяйку квартиры обратиться за возмещением ущерба, нанесённого её квартире и имуществу. Суд первой инстанции решил взыскать с администрации города почти 70 тысяч рублей для компенсации ремонтно-восстановительных работ в квартире и возмещения стоимости проведённой экспертизы. Администрация конечно же обратилась с кассационной жалобой. Теперь ждём, какое решение вынесет Приморский краевой суд.

– Много судебных разборок связано с борьбой компаний за дома. «Подогреваются» жильцы, дом разбивается на два враждующих лагеря. Доходит до того, что на каждую квартиру приходит по два счёта-квитанции за содержание и ремонт жилья. Что за беспредел?

– Это результат доведённой до абсурда конкуренции на рынке жилищных услуг. Конкуренция должна быть, на это направлена реформа. Но у нас она выходит за цивилизованные рамки.

Собственники имеют права провести внеочередное общее собрание, переизбрать управляющую компанию, проголосовать за другой способ управления. Решение большинства – закон, и никто бы с ним не спорил. Но дело в том, что в стремлении не упустить дом из своих рук начинают подтасовываться факты, подделываться подписи.

Сразу приведу конкретный пример – по дому № 97 на Океанском проспекте. В конце 2006 – начале 2007 года в доме прошло заочное голосование, и был выбран способ управления – непосредственное управление собственниками помещений, заключён договор на обслуживание с нашей компанией. В марте прошлого года было инициировано ещё одно собрание – по выбору другого способа управления и другой компании – «Эгершельд». Пришлось через суд (разборки длились девять месяцев!) доказывать, что внеочередное собрание проводилось с нарушением кворума и не набрало необходимого для принятия решения голосов. Его организаторы пошли даже на то, чтобы подделать решение от имени уже умершего человека. Площадь нескольких квартир отнесли к муниципальной, хотя они уже были на тот момент приватизированы. Доказаны и другие нарушения, которые суд учёл и признал решения внеочередного собрания собственников недействительными.

Подобные коллизии с судебными разборками разворачивались и по другим домам. В спорных ситуациях жильцам действительно начинали приходить квитанции как от одной, так и от другой компании. Администрация города, не дожидаясь решения суда, давала указания РКЦ выставлять счета на оплату услуг по содержанию и ремонту жилья от имени своих управляющих компаний в то время, когда мы продолжали обслуживать дома в соответствии со своими договорными обязательствами, а потому и собирали платежи с жильцов.

Всего этого можно избежать. Нужно только разработать и утвердить главой или думой города порядок приёма-передачи многоквартирных домов. Вопрос этот давно стоит на повестке дня и сейчас всё больше обостряется. Принятие такого документа позволит решить сразу множество проблем, в том числе не позволит разворачивать борьбу без правил, которая наносит большой урон прежде всего самим жильцам.

– Во Владивостоке уже есть примеры, когда собственники жилья в многоквартирных домах через суд возвращают себе помещения, принадлежащие им по закону на праве общей долевой собственности. Как они могут ею распорядиться?

– Как сочтут нужным. Могут оборудовать здесь, например, спортивную комнату или детский клуб. Но поскольку большинству многоэтажек требуется серьёзный ремонт, то эти помещения собственники чаще всего хотели бы сдавать в аренду и на вырученные деньги приводить дом в порядок.

Именно так настроены собственники в домах № 27а, 29а и 31а на Хабароской, которые наша компания взяла на обслуживание. По всем трём адресам раньше располагались ведомственные общежития, которые несколько лет назад были переданы муниципалитету. Раньше в подвальных помещениях были душевые. Потом их забросили (некоторые семьи по сей день не имеют нормальных коммунальных услуг), а вместо них здесь обосновались «гости». В одном подвале – Горканализация, в другом – кулинарный цех, в третьем – магазин. На наши запросы из регистрационной службы пришли ответы, не подтверждающие того, что на все эти помещения было официально оформлено право муниципальной собственности. Первые два подвала в реестре муниципальной собственности не значатся. Выходит, согласно Жилищному кодексу и российскому законодательству эти помещения принадлежат собственникам жилья в этих домах. К тому же в подвалах проходят инженерные коммуникации, к которым должен быть доступ. Собственники поручили нашей компании обеспечить сохранность их общего долевого имущества.

– Это грозит вылиться в конфликт и очередные судебные разборки?

– Собственники намерены вернуть себе право распоряжаться помещениями, которые принадлежат им по закону. В доме № 31а администрация уже успела продать подвальное помещение, но и это их не останавливает. Судебная практика последнего времени даёт основания полагать, что есть шанс выиграть.

Как всегда, будем помогать жильцам отстаивать свои права.

СПРАВКА «В»
По постановлению правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счёт средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Автор: Надежда БРАЖИНА