Мост через Золотой Рог: одним радость, другим – переселение

Как известно, опоры моста через бухту Золотой Рог разместятся в центральной части города и на Чуркине так, что под снос попадёт целый ряд домов – как жилых (35), так и нежилых (66). Кроме того, будут затронуты интересы собственников жилых помещений и на острове Русском – тоже в связи со строительством моста. Это значит, людям придётся съезжать с привычных и насиженных мест. При этом все помнят, насколько скандальными и тяжёлыми для многих семей оказались подобные акции в Москве и некоторых других городах России.

На что могут рассчитывать жильцы домов, попадающих под снос либо в зону отчуждения? Об этом рассказывает Татьяна ПОГОДИНА, доцент кафедры гражданского права Юридического института ДВГУ, кандидат юридических наук.

– Все вопросы, возникающие в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, достаточно подробно прописаны и регулируются новым Жилищным кодексом, который действует вот уже три года. Статья 32 так и называется «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд».

– Татьяна Ивановна, дайте «пошаговую» инструкцию, как действовать собственникам жилья, которое попадает под снос? Что надо знать этим людям?

– Сначала расскажу, как вообще готовится и оформляется такое решение – об изъятии жилых помещений. В статье 32 Жилищного кодекса говорится, что жилое помещение может быть изъято у собственника только путём выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия самого собственника. Что касается полного выкупа помещения, то здесь установлены следующие правила. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок и производится выкуп жилого помещения – для государственных нужд, нужд субъекта федерации либо муниципального образования – на таком уровне принимается решение об изъятии земельного участка – соответствующим постановлением (если для нужд РФ, то на уровне правительства). Одновременно с решением об изъятии земельного участка принимается решение и об изъятии соответствующих жилых помещений.

Затем решение органа государственной власти или местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в Приморье это Управление Федеральной регистрационной службы). Таким образом, это решение не просто доводится до сведения исполнителей или собственников жилья, а обязательно подлежит регистрации, иначе оно признаётся не вступившим в силу.

– Итак, предположим, решение «в верхах» принято, о чём, собственно, жители «домов-жертв стройки» могут и не знать. Что дальше?

– Собственник жилого помещения должен быть уведомлён об этих жизненно важных для него решениях не позднее, чем за год до предстоящего изъятия жилого помещения, причём в письменной форме. Его обязаны уведомить также и о дате осуществлённой государственной регистрации такого решения. Таковы обязанности органа, принявшего это решение.

– Хорошо, «благую весть» собственники получат. Но как будет решаться главный вопрос – компенсаций? Люди получат новое жильё? Деньги?

– В Жилищном кодексе главным образом говорится о выкупе жилого помещения. Хотя, безусловно, речь может идти и о предоставлении другого жилья. По общему правилу, выкуп возможен только через год после письменного уведомления. Но если органам власти, которые изымают земельный участок и жилое помещение, необходимо решить вопрос раньше, до истечения года со дня получения собственником такого уведомления, то изъятие допускается только с согласия самого собственника. Не обязательно год ждать: если гражданина устраивают условия выкупа, он может переехать хоть через неделю.

Но вот если собственники не будут согласны – придётся ждать год. Практика показывает: всё дело в условиях, предлагаемых собственнику.

– Таким образом, целый год люди могут спокойно договариваться с властью, есть время оценить своё жильё и подыскать новое?

– Да, упомянутая статья ЖК гласит, что собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента госрегистрации решения об изъятии до достижения соглашения и принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться этим помещением по своему усмотрению. В принципе, можно даже сделать ремонт, однако, если ремонт сделан уже после вынесения решения об изъятии, эти затраты ему не возместят.

– А как определяется выкупная цена?

– Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. И в частности, соглашение включает в себя обязательства РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Причём не сама администрация определяет выкупную сумму, – это дело профессиональных экспертов-оценщиков, которые действуют согласно закону «Об оценочной деятельности». В выкупную сумму входит рыночная стоимость жилого помещения, всех сооружений на участке (если всё это занесено в план участка и зарегистрировано), насаждений, а также все убытки, причинённые собственнику изъятием этого помещения, убытки, которые он несёт в связи с изменением места проживания, с оформлением документов. Ему возмещается даже упущенная выгода, если он сдавал жильё в аренду (правда, если такой договор юридически зарегистрирован). Если собственник согласен быстро переехать и до приобретения нового жилья он вынужден арендовать жильё, эти расходы также возмещаются. На основании такой оценки и составляется соглашение.

– Трудно сказать, сможет ли купить владелец жилья, попавшего под снос, на полученные деньги что-то равноценное… А если людям легче переехать в другой дом, который предоставит им муниципалитет?

– Закон предусматривает, что по согласию с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачётом его стоимости в выкупную цену.

– А если жилое помещение не приватизировано, по-прежнему находится в муниципальной собственности, что получат взамен проживающие там граждане? И все ли прописанные, как в старые времена, получат ключи от новых квартир?

– Да, люди получат другое жилое помещение. Однако по новому Жилищному кодексу должно быть предоставлено благоустроенное жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещения, расположенное в черте г. Владивостока.

– А если люди категорически не согласны никуда переезжать? Ну вот окажутся такие упрямцы…

– Если собственник не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях, то орган госвласти или орган местного самоуправления, принявшие решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Такой иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления об изъятии. Причём, если собственника не устраивают те условия, которые ему предлагают, он может никуда не обращаться – ни в суд, ни в другие органы, а спокойно жить в своей квартире. Администрация сама должна обратиться в суд с иском о выселении в другое помещение либо о выплате соответствующей суммы.

– Татьяна Ивановна, теория теорией, а как этот закон работает на практике?

– По ранее действовашему Жилищному кодексу РСФСР собственники сносимых домов имели право на получение жилья по норме предоставления, а также на возмещение стоимости сносимых строений, сооружений и насаждений. Новый кодекс более подробно урегулировал правомочия собственников и обязанности субъектов, осуществляющих снос жилья. На практике конфликты обычно возникают, когда людей не устраивают условия их переселения: размер или качество предлагаемого жилья, выкупная цена и т.п. В таких случаях спор может быть решён только в судебном порядке. Всем памятен острый конфликт в подмосковном посёлке Бутово, где людям за их дома предлагали выплатить суммы, которые несоизмеримы с реальной стоимостью земли. Большинство граждан согласились с предложенными условиями, несколько семей вело и до сих пор ведёт долгие судебные тяжбы.

В нашем случае, я думаю, всё будет зависеть от того, какие условия соглашения предложат людям. Время покажет, дойдёт ли дело до суда или всё будет улажено без конфликтов.

Автор: Марина Ивлева Сергеевна