Администрация не сдает подвал без боя

Пока даже в целом по стране немного примеров, чтобы собственникам помещений в многоквартирном доме удалось отвоевать подвалы, цоколи, технические этажи и другие места общего пользования, проданные или сданные в аренду муниципалитетами. Хотя по нынешнему законодательству объекты, предназначенные для обслуживания всего дома, являются общей долевой собственностью. Прецедентом стало решение в пользу жителей в городе Ижевске, где суд признал незаконной сделку по купле-продаже помещения в подвале одной из многоэтажек.

Во Владивостоке многие с интересом ждут, чем закончится судебное разбирательство по судьбе подвала в доме № 19 на улице Посьетской. Оно идет уже давно – с мая прошлого года, и окончательный его результат будет показательным.

Кроме того, жильцы активной пятиэтажки (тут выбрано непосредственное управление собственниками жилья) недавно подали еще одно исковое заявление в суд, отстаивая на этот раз придомовую территорию. Они уже пережили шок, когда вдруг выяснилось, что их земля, включая участок под самим домом, сдана в аренду некоей коммерческой структуре. Не успели с помощью прокуратуры поставить все на свои места, как сделали новое неприятное открытие – в их дворе намечается строительство.

Сначала в доме никто не обратил особого внимания на то, что у них в подвале (в той его части, где находится бойлерная) появился офис. Жильцы даже не догадывались, какая серьезная там произведена перепланировка. Но когда снизу повалил пар и понесло сыростью, рухнул ведущий к этой части подвала лестничный пролет во втором подъезде и на стенах стала отставать штукатурка, жильцы обратились с жалобой в тогда еще существовавшую жилищную инспекцию. Ее ответ пролил свет на произошедшие в подвале перемены.

– Инспекция запросила документы в администрации города и других инстанциях, и выяснилось, что перепланировка делалась без разрешения и положительного заключения по проекту, – рассказала председатель домового комитета и уполномоченная собственниками на отстаивание их интересов Марина ВОЛКОВА. – Такое заключение было выдано задним числом, после того, как были возведены кирпичные перегородки, вентиляционное окно заложено кирпичом, а на других окнах поставлены глухие, не открывающиеся конструкции. Одним словом, офис в нашем подвале был обустроен самовольно, а администрация потом воспользовалась этим в своих интересах – оформила помещение, где находятся технические коммуникации дома, как муниципальную собственность. Причем договор аренды был заключен в 2002 году, а право муниципальной собственности администрация оформила позже – в 2003 году. Вот такой абсурд. Все это подтверждается документами, представленными в суд.

Собственники в любом случае могли бы обратиться с иском о защите нарушенного права общей долевой собственности, но их подтолкнуло к этому ухудшающееся с каждым днем состояние дома. Из-за отсутствия вентиляции и нарушения температурно-влажностного режима подвала намокли стены и пол, произошло переувлажнение его грунтового основания, и как результат – появилась трещина в фундаменте и наружной стене дома. Она стала угрожающе увеличиваться. Поэтому жильцы борются не только за то, чтобы возвратить себе помещение теплового узла, но и устранить нанесенный дому ущерб.

~~Справка «В»
В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, то есть часть комплекса недвижимого имущества, которая предназначена для обслуживания, использования помещений и доступа к ним.

Аналогичное положение содержит статья 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственникам помещений в доме принадлежат межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. ~~

– Марина Михайловна, давайте разберемся в датах. Многие считают, что право общей собственности на имущество дома вне квартир возникло с вступлением в силу нового Жилищного кодекса – с 2005 года. А помещение в вашем подвале администрация зарегистрировала как муниципальное раньше – в 2003 году.

– Право общей долевой собственности у жильцов приватизированных квартир в многоэтажных домах возникло гораздо раньше принятия нового Жилищного кодекса – с 1991 года, когда вступил в силу закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». С 1997 года действует закон о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, где сказано, что одновременно с приватизацией квартиры жильцы становятся собственниками общего имущества в доме. Согласно этому закону всех собственников в нашем доме должны были известить о том, что происходит выделение в натуре части общей собственности, спросить на то нашего согласия. Ничего подобного не было. Наше право на общедолевую собственность закреплено также Гражданским кодексом, принятым в 1995 году. В соответствии со статьей 301 кодекса собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Дело в том, что понимание новых законов происходит постепенно. И действительно только в последнее время, с вступлением в силу нового Жилищного кодекса, собственники жилья стали осознавать свои права и все более грамотно их отстаивать.

– Что можно подсказать тем, кто тоже намеревается сделать это через суд?

– В первую очередь надо иметь в виду: все будет зависеть от того, какую доказательную базу своей правоты вы представите, поскольку сам суд искать ее не будет, он является лишь арбитром.

Помимо законов, постановлений правительства, разъясняющих писем министерств мы опираемся на конкретные документы: технический паспорт дома, письмо жилищной инспекции, акты экспертизы Торгово-промышленной палаты и лаборатории судебных экспертиз и многие другие. Особое внимание хотелось бы обратить на один из документов – решение Владивостокского горисполкома № 182 от 25 марта 1992 года, которое может всплыть при расследовании других дел, касающихся общедолевого имущества собственников жилья. Администрация ссылалась на то, что спорный объект был внесен в реестр муниципальной собственности именно по этому решению. Однако когда подняли этот документ, то оказалось: в нем вообще нет нашего адреса! Так что верить на слово нельзя.

На основании норм закона и представленных документов сделан вывод, что у администрации Владивостока отсутствовали законное основание для регистрации права муниципальной собственности на помещение в подвале нашего дома и согласование его перепланировки.

– И все-таки пока еще нельзя сказать, что вы добились своего. Почему?

– Уже дважды решение суда выносилось в нашу пользу. Но первый раз кассационная инстанция вернула его на рассмотрение в новом составе судей, найдя нарушение по Гражданскому процессуальному кодексу. Во второй раз опять-таки на основании ГПК краевым судом была принята к рассмотрению частная жалоба арендатора спорного помещения (он утверждает, что не надлежащим образом был извещен о судебном слушании). В ноябре жалоба будет рассмотрена.

Дом № 19 на улице Посьетской уже старый, 1963 года постройки, и в какой-то момент у жильцов появилось опасение: а не намеренно ли он приводится в такое удручающее состояние, чтобы признать его аварийным? Расположен он в самом центре города (выше почтамта), где земля особенно дорогая, а потому многих прельщает. Существуют коррупционные риски, когда жильцы могут очень много потерять в случае, если собственность на землю не зарегистрирована. Поэтому в доме прошло общее собрание собственников, и было принято решение обратиться в муниципалитет с заявлением о формировании земельного участка.

И тут в их руки попал документ о том, что участок под домом с прилегающей территорией уже имеет государственный кадастровый номер, мало того – он сдан в аренду на 15 лет организации, которая к дому не имеет никакого отношения.

– Марина Михайловна, неужели такое возможно?

– Оказывается, возможно. Существовало постановление, подписанное бывшим главой города КОПЫЛОВЫМ, о том, что участок под нашим домом передается в аренду одному из многочисленных ООО. Правда, в ответ на наше обращение прокуратура сообщила, что договор аренды с фирмой «не заключен, не зарегистрирован, в силу чего права аренды на земельный участок не возникло». В администрации города подтвердили, что в отношении земельного участка по нашему адресу проведен государственный кадастровый учет. Но при этом: «границы участка сформированы без учета территории, необходимой для обслуживания жилого дома, в связи с чем в комитете по архитектуре и градостроительству ведется работа по формированию земельного участка в соответствии с градостроительными нормами». Трудно сказать, как развивались бы дальше события, если бы мы вовремя не обнаружили, что можем оказаться со своим домом подвешенными в воздухе, без земли.

– До сих пор ваш участок не сформирован, не проведено межевание, хотя вы начали эту работу с 2005 года. Возникли еще какие-то преграды?

– Тот, кто занимается оформлением земли под многоквартирными домами в собственность, знает, какой это сложный путь. Когда мы дошли до этапа получения выписки из дежурной кадастровой карты города (выкупили ее за свой счет), то увидели: прямо на газоне и спортивной площадке во дворе отведено место под строительство какого-то объекта. Причем акт выбора площадки подписан администрацией уже в нынешнем году, а мы претендуем на эту землю с октября 2005 года. Она еще не оформлена в нашу общую собственность, но за нами первенство правообладания ею. К тому же по намечающемуся строительству не было никаких публичных слушаний, проведение которых требуется по закону.

Поэтому мы вынуждены были приостановить процедуру формирования земельного участка и обратились в суд, чтобы оспорить утвержденный администрацией акт выбора площадки во дворе нашего дома под строительство.

Пока, к сожалению, далеко не все горожане поняли необходимость официального оформления земли под своими домами и придомовой территории в собственность. И они очень сильно рискуют. Слишком обманчиво впечатление, что ваша земля никуда от вас не денется и что торопиться некуда. Пример дома № 19 на улице Посьетской это наглядно подтверждает.

Автор: Надежда БРАЖИНА