Два процента для ипотечного брокера. На помощи в получении жилищного кредита можно делать бизнес

В последние годы все больше людей считает ипотеку реальным способом приобретения жилья в сложившихся условиях космического роста цен на рынке недвижимости. В последние пять лет ежегодно цены на жилье меньше, чем на 30 процентов, не повышались.

Зарплата отнюдь не у всех росла теми же темпами. Поэтому сегодня накопить на квартиру просто нереально, кредит становится необходимостью, если кто-то решается на покупку жилья. Предложения кредитных организаций расплодились в последнее время соответственно спросу, однако это не значит, что всегда желание потенциального заемщика будет удовлетворено. На месте, где разошлись желания заемщика с требованиями банков, и появились новые участники рынка – ипотечные брокеры.

Делать деньги из воздуха с приходом рыночной экономики стало целым направлением бизнеса. Так, например, появились риэлторские компании – фирмы-посредники между продавцами и покупателями, без которых, в принципе, обойтись можно, но они настолько вездесущи, что найти квартиру без их помощи, за которую еще нужно выложить кругленькую сумму, просто не представляется возможным. Впрочем, нельзя умалять и достоинства риэлторских агентств: все-таки всю организационную работу, бюрократическую волокиту, простаивание в очередях они берут на себя. К подобным помощникам можно отнести и ипотечных брокеров, первый представитель которых появился на приморском рынке.

Ипотечный брокер - это, как правило, компания, которая заключает договоры с банками и ежедневно отслеживает все изменения на рынке ипотечного кредитования. Брокер знает не только все нюансы программ, но и общую политику различных банков по отношению к потенциальному заемщику (информация, обычно не доступная широкому кругу людей). Брокер, отвечая на вопрос, какая самая выгодная программа на сегодняшний день, даст ответ на него применительно к конкретному заемщику. Конечно, можно и самим попробовать поискать эту программу среди банков. Однако, как показывает практика, на это уходит много времени. Даже если вы ее и найдете, нет гарантии, что банк даст кредит.

В Приморье первый и пока единственный ипотечный брокер появился полтора года назад, поэтому говорить о формировании рынка этой услуги еще рановато. Сначала служба безопасности становилась в низкую стойку при появлении брокера в дверях, думая, что это мошенник. Сейчас же ситуация кардинально изменилась: ипотечным брокерам уже звонят из банков и предлагают деньги за клиентов – 2-3 тысячи за каждого. Это, конечно, ненормальная ситуация, ведь за работу ипотечного брокера должен платить соискатель ипотечного займа.

Итак, как же работает ипотечный брокер?

Услуга предоставляется комплексная. Просто рассчитать теоретически, какой банк предлагает лучшие условия кредитования при ваших характеристиках (возрасте, заработной плате, сфере работы и т. д.), обойдется в 200 рублей. Это называется консультация.

- Всего ипотечных программ в банках, расположенных на территории Приморья, насчитывается более 60, а принципиально отличающихся – около 15, - рассказывает исполнительный директор ООО «Кредитные решения» Олеся Лавринович. – Человеку, который захотел купить квартиру по ипотеке, не так просто сориентироваться, поэтому во время консультаций мы рассказываем о программах в каждом банке, сроках кредитования. Из всех программ выберем ту, которая наиболее полно отвечает требованиям и возможностям клиента.

Некоторые, получив такую консультацию, уходят и занимаются оформлением документов самостоятельно. Есть люди, которые боятся, не хотят или не имеют достаточного количества времени, чтобы заниматься оформлением ипотеки. Тогда они полностью доверяют этот процесс брокеру, приходя только в нужный момент для подписания каких-либо документов.

Ипотечный брокер формирует пакет документов для подачи заявки в подходящий банк. Вообще в банке есть два этапа андеррайтинга (проверки платежеспособности). Первый включает в себя проверку заемщика: где работает, каков доход, какую сумму кредита хочет взять. Второй этап – проверка жилья. Банк сам оценивает объект недвижимости. Кстати, очень часто заемщикам отказывают именно на этом этапе.

- Когда мы начинаем собирать необходимые документы от собственника, очень многие не хотят продавать, зная, что квартиру покупают по ипотеке, - продолжает Олеся Лавринович. - Говорят, долго, нудно… Но это не так. Документы для совершения сделки по ипотеке точно такие же, как и при обычной сделке купли-продажи. А вот регистрация договора проходит даже быстрее: в течение 10-14 дней, тогда как обычная сделка регистрируется в течение месяца.

При покупке жилья по ипотеке кредитная организация обязательно проводит оценку жилья. Собственник может назвать свою цену, а независимый лицензированный оценщик – свою, как он считает, адекватную рынку. К примеру, собственник выставляет цену в 100 тысяч долларов, банк оценивает в 90. 10 процентов - первоначальный взнос. Значит, на руки выдадут только 81 тыс. долларов. В этом случае заемщик либо отказывается от этой квартиры, либо разницу добавляет из собственных средств. Можно еще договориться с собственником и объяснить ему, что цена завышена. Оценка обходится заемщику в сумму порядка 3000 рублей.

При ипотечном кредитовании происходит комплексное страхование. Страхуются три вида риска – жизнь и здоровье заемщика, титульное страхование (на случай, если вдруг через два-три года объявится какой-нибудь родственник и будет оспаривать право собственности) и риск утраты помещения (от пожаров, наводнений и т. д.). На страховку в среднем уходит 1 процент от суммы кредита. Но где-то этот показатель варьируется в зависимости от характеристик заемщика. Понятно, если человек работает шахтером, у него будет повышенный тариф страховки, так как работа сопряжена с опасностью.

Также необходимо получить ряд «технических» справок: из Ростехинвентаризации (БТИ), о показаниях счетчика и так далее. Причем некоторые из них имеют ограниченный срок действия. Скоординировать такую работу порой очень сложно, даже приходится по нескольку раз получать одни и те же «бумажки» из-за каких-то проволочек.

Вообще же ипотека очень дорогая в оформлении. Чтобы ее оформить, нужно рассчитывать на полторы-две тысячи долларов. Кроме этого дорогая она и в связи с потраченным временем – на оформление может уйти и месяц, именно поэтому некоторые предпочитают обращаться к ипотечному брокеру. В Москве комиссия ипотечного брокера составляет от 1 до 2 процентов от суммы кредита. В местном прайсе – от 1 до 2,5 процента от суммы кредита. Чем больше кредит, тем меньше комиссия.

Если говорить о рынке ипотечных брокеров в целом, то в Приморье брокеров стали серьезно воспринимать с начала года, в то время как в Москве это произошло год назад. Сейчас в первопрестольной работает порядка 10 компаний, которые носят названия ипотечных брокеров, из них не более 3-4 лидеров: «Фосборн Хоум», Независимое бюро ипотечного кредитования, «Миэль-недвижимость»…

На Дальнем Востоке есть пока один зарегистрированный ипотечный брокер – ООО «Кредитные решения». Можно встретить в газете объявление о предоставлении таких услуг, но, по сути, это не услуга, а помощь в получении кредита через знакомых или родственников в банке.

В Приморье при сложившейся ситуации с ипотекой есть место не более двум-трем ипотечным брокерам. Менталитет потребителя еще не сформирован: люди не готовы платить за информационные услуги, подбор оптимальных условий, решение проблем нехватки времени, простаивания в очередях, оформительской волокиты. Потребительская культура только формируется, поэтому ожидать изменений на этом рынке не стоит еще полгода точно.

Вообще ипотечные брокеры бывают независимыми и, соответственно, зависимыми. Первые «живут» за счет комиссий, которые они берут с клиента. Вторые учреждены банком или риэлторской компанией. Такие брокеры под видом консультации агитируют заемщика обращаться в какую-то определенную компанию или банк и получают вознаграждение от компании-учредителя.

Кроме того, ипотечные брокеры стараются наладить личные контакты с банкирами, чтобы уже по телефону и на «ты» решать вопросы заемщика. Наверное, именно за это им и платит соискатель ипотечного кредита.

- Сейчас мы налаживаем такие контакты с банками, чтобы они давали нашим клиентам какие-нибудь преференции, - говорит Олеся Лавринович. – Это может быть что угодно - бесплатные оформление и рассмотрение заявки, пониженная процентная ставка, меньшая комиссия. Тот банк, который даст больше преференций, получит больше клиентов от нас. В итоге получится трехсторонняя выгода!

Приморье отличается тем, что в нашем крае очень много филиалов банков. Не все из них способны принимать решение о кредитовании «на месте». Очень многие согласовывают свои действия в Москве. Прекрасных ипотечных программ в филиалах достаточно, но там боятся сделать лишний шаг, все согласования идут через головной офис. За это время конкуренты, которые могут принять решение на месте, выдают уже четыре кредита. Местные брокеры сотрудничают с московскими коллегами и хотят через них получать решения о кредитовании в Москве, минуя местные филиалы. Это может стать еще одним привлекательным моментом для привлечения клиентов.

~~Кстати

В Америке по ипотеке приобретается до 80 процентов жилья. В Европе этот показатель составляет около 60 процентов. На сегодняшний день в Москве около 5-7 процентов сделок оформляется по ипотеке, в регионах этот показатель держится на уровне 2,5-3 процентов. Эксперты говорят о том, что потенциал рынка громадный и ипотека будет развиваться все интенсивнее в нашей стране, ведь других способов совершать столь дорогостоящие покупки просто нет. ~~

Автор: Татьяна Куликова Анатольевна