Цены на жилье упадут. Но не сейчас. Квартиры будут дорожать. Покупайте их быстрее

Если бы Воланд появился сегодня во Владивостоке, уверена, он сказал бы о жителях столицы Приморья то же, что когда-то о москвичах: «Обыкновенные люди... В общем, напоминают прежних... Квартирный вопрос только испортил их…»

18 май 2007 Электронная версия газеты "Владивосток" №2144 от 18 май 2007
8e79a1abddc1f143f42584634b39860d.jpg


Если бы Воланд появился сегодня во Владивостоке, уверена, он сказал бы о жителях столицы Приморья то же, что когда-то о москвичах: «Обыкновенные люди... В общем, напоминают прежних... Квартирный вопрос только испортил их…»

Ипотека не стала панацеей в решении вопроса, волнующего граждан страны. Во Владивостоке в 2007 году ожидается 10-11 процентов продаж недвижимости, которые осуществились или осуществятся с помощью ипотечного кредитования, к этому показателю близки и Находка с Уссурийском. Появились серьезные препоны в развитии ипотеки. Да, на 2007 год запланировано незначительное увеличение по сравнению с прошлым годом объема ввода в эксплуатацию жилья - 252 тыс. кв. метров, однако большую часть новостроя составляет малоэтажное, коттеджное строительство. Порой получается, что ипотечный кредит просто не под что давать.

Дело в том, что пока вы не рассчитаетесь с кредитором, квартира или другая недвижимость находится в залоге у банка или другой кредитной организации. То есть ваш кредитор должен рассчитывать на то, что в случае невыполнения вами условий договора он сможет продать объект ипотеки и возместить свои расходы. Поэтому кредиты на покупку квартир обычно дают в домах максимум двадцатилетней давности. Много ли в краевой столице домов 1987 года постройки и моложе? То-то и оно.

Кредитная «жара»

И все же на рынке ипотечного кредитования становится жарко. По наблюдениям экспертов, сегодня только ленивый банк не предлагает взять целевой кредит на жилье.

- Спрос на данный продукт действительно большой, - говорит заместитель председателя правления СКБП «Примсоцбанк» Владимир Шапоренко. - На рынок пришло много федеральных банков, это вынуждает региональные искать новые ниши, внедрять новые продукты.

Несмотря на такую жесткую конкуренцию, многие говорят, что ипотека - дорогое удовольствие.

- Дело абсолютно не в ставке по ипотечным кредитам, - поясняет Владимир Шапоренко.

- Ипотека доступна, недвижимость - нет. Цены на нее растут с такой интенсивностью, что никакая ипотека не поможет. Мы можем снизить процентную ставку и до семи процентов годовых, но, чтобы обезопасить себя, придется брать первоначальный взнос в 37 процентов от рыночной стоимости недвижимости. Такие условия абсолютно непривлекательны при сложившейся ситуации на рынке недвижимости.

- В 2003 году люди брали ипотечные кредиты под 18 процентов годовых, - подтверждает его слова генеральный директор ОАО «Наш дом - Приморье» Марина Ломакина. - Средний платеж по ипотеке в то время составлял 4-6 тысяч рублей. По прошествии четырех лет за такие деньги нельзя снять и гостинку. Сейчас эти кредиты либо полностью, либо частично погашены. Поэтому ставка по ипотеке - это абсолютно не тормоз в решении квартирных проблем.

Примечательно, что в соседнем Хабаровске цены на жилье на порядок ниже владивостокских: сказывается более интенсивное строительство. По мнению Марины Ломакиной, рост цен на жилье можно контролировать государственным вмешательством. Пример: в Калужской области региональные власти взяли на себя затраты по землеотведению, обеспечению участков инфраструктурой (сетями). Результат - стоимость 1 кв. м жилья - 13-18 тысяч рублей.

- В нашем же крае даже в таком депрессивном городе, как Дальнегорск, цены на жилье стали расти с такой же интенсивностью, как и во Владивостоке, - продолжает Марина Александровна. - Я надеюсь, что наш губернатор сможет поднять вопрос роста цен на недвижимость и попытаться кардинально его решить.

Итак, говорить о прекращении роста цен на недвижимость в Приморье более чем преждевременно. Кстати, есть один весьма занимательный показатель: когда средняя зарплата гражданина достигает уровня цены за 1 кв. метр жилья, тогда и прекращается рост цен на него. Поэтому будем ждать, когда же средний приморец будет получать порядка 2 тысяч долларов.

Цены замерли, но не упали

И все-таки о стагнации заговорили. На этот год даже обещают не столь интенсивный рост цен, как в прошлом году. Так, может, стоит подождать лучших времен для покупки квартиры, а деньги, если они есть, положить в какую-нибудь «копилку»? С этим вопросом корреспондент «В» обратился к нескольким специалистам рынка недвижимости.

Олеся Лавринович, исполнительный директор ООО «Кредитные решения»:

- За квартал этого года цены выросли на 12 процентов. Сейчас говорят о том, что такого интенсивного роста цен, как в прошлом году, нет. Но даже такой, казалось бы, замедленный рост еще остается значительным, поэтому, конечно, покупку квартиры не нужно откладывать, если есть такая возможность.

Андрей Гринев, руководитель регионального офиса строительной компании «ЛЭК» в г. Владивостоке:

- По сравнению с прошлым годом рост цен притормозился, но он сохраняется на уровне 4-5 процентов ежемесячно. Покупать недвижимость нужно сейчас, потому что однозначно цена ниже не будет.

Кроме того, развивается ипотека, с каждым годом банки лояльнее подходят к кредитованию, понижают ставки. Население становится более платеже-способным, соответственно растет спрос, а за ним - цены, так как предложение не растет. Поэтому говорить о стагнации рынка в ближайшие года два-три не приходится.

Евгений Утин, ведущий специалист продвижения активных продуктов Урсабанка (г. Уссурийск):

- Квартиру в Уссурийске надо было покупать еще полгода назад. Уже в этом году цены на рынке недвижимости поднялись в нашем городе на 18-20 процентов. В прошлом году рост составил 37 процентов, то есть в Уссурийске цены растут так же динамично, как во Владивостоке, и уссурийцы так же озабочены проблемой нехватки жилья. Сегодня однокомнатная квартира в центре Уссурийска стоит 38-40 тысяч долларов.

Алексей Азьмук, начальник отдела продаж компании «Фонд недвижимости»:

- Да, действительно сегодня заговорили о том, что цены начали притормаживать в росте. Но тем не менее, если мы рассмотрим рынок недвижимости с точки зрения макроэкономических регулирующих, заметим, что рынок ипотеки развивается, в том числе не только на вторичные, но и на строящиеся объекты. Какие бы мнения ни существовали, экономика нашей страны оживляется. Все это сказывается на росте благосостояния населения. Это повышает платежеспособный спрос, в том числе и на недвижимость. Покупка недвижимости сегодня является одним из эффективных способов накопления и даже приумножения ваших средств. Поэтому, если мы говорим о вторичном рынке недвижимости, есть все предпосылки к тому, чтобы рост сохранился. Мои прогнозы - 30 процентов в этом году. Первичный рынок растет еще интенсивнее, потому что есть помимо факторов несоответствия спроса и предложения фактор роста цен на стройматериалы. Поэтому квартиру нужно покупать сразу, как только появились деньги.

~~Кстати. АТЭС нас не спасет

Татьяна Ройлян, директор юридического бюро «Ройлян и партнеры»:
- Недавно появилась информация, что в связи с проведением саммита АТЭС во Владивостоке будет вестись массовая застройка, вследствие чего цены немного снизятся. Я считаю эти сведения недостоверными, так как они не основаны на экономических расчетах.

Если деньги есть сейчас, то как деньги они обесценятся через какое-то время. В виде недвижимости они гарантированно подрастут. В любом случае цена изменится и будет хоть немного, но выше.

Инвестиционно привлекательным сейчас на рынке недвижимости является остров Русский, а также ближайшие острова - Попова, Рейнеке. Недвижимость там в ближайшие годы, на мой взгляд, поднимется в разы.

Если говорить о новостройках, то, конечно, интересно вкладывать деньги в долевое строительство при условии, что его ведут крупные стабильные проверенные компании. Вкладывая деньги на стадии фундамента, когда есть разрешение, оформлены право на землю, проектная декларация, через год вы получаете увеличение капитала в полтора-два раза. Другой момент – это существование рисков, связанных с участием в долевом строительстве. Из тех домов, которые сейчас строятся, я, наверное, ни одного не порекомендую как объект полного безопасного инвестирования. Хотя надежные компании на рынке все же имеются.~~