Большие проблемы жилищного строительства

В последнее время во Владивостоке особого бума жилищного строительства не наблюдается. К тому же строительство это в основном долевое и паевое – то есть вы вкладываете деньги, застройщик строит дом, и потом вы получаете квартиру заранее оговоренной площади. В этом деле два очевидных плюса: дом новый (соответственно его инженерные сети не имеют 20 - 40-летнего износа, как в квартирах «брежневской» и «перестроечной» постройки) и цена за квадратный метр – меньше. Правда, риск есть.

Достаточно вспомнить крах флагмана приморской строительной индустрии «Примстройинвест», когда руководитель этой компании оказался в СИЗО, а дольщики до сих пор выбивают свои законные квартиры в суде. Но скандалы продолжают сотрясать строительный бизнес Владивостока. В номере за 7 марта, в статье «Квартиры, выставленные на продажу, могут оказаться Нью-Васюками», корреспонденты «В» рассказали об одной из таких ситуаций. Материал получил неожиданное продолжение.

Сначала в редакцию обратилась предприниматель Ольга Степанова, которая сообщила о неправомерных, по ее мнению, действиях с землей, которая отведена в ее собственность на проспекте «Красного знамени», 158а. По мнению Степановой, некие люди, не имеющие к строительству запланированных ею объектов никакого отношения, дают рекламу о том, что там будут построены дома, и уже собирают деньги за квартиры. А стройка лишь в начальной стадии, и к указанному сроку (второй квартал 2008 года) ее никто не завершит. В числе тех, кто вводит в заблуждение граждан, Степанова указала жилищно-строительный кооператив «Жилсоцфонд». Также, по мнению предпринимательницы, сегодня ее законным действиям противодействуют и некоторые руководители Федеральной регистрационной службы РФ по Приморскому краю.

Однако и вторая сторона молчать не стала. Юристы «Жилсоцфонда» и один из членов правления – Алексей Тюленев высказали свою точку зрения:

- Степанова, говоря о «неких людях, которых она не знает» и которые якобы являются сотрудниками «Жилсоцфонда», грешит против истины. Ведь еще в сентябре 2006 года она предложила нашему руководителю Андрею Антонову к покупке объект незавершенного строительства. Причем адрес сначала был указан как 10-я Рабочая, 23, а потом стал фигурировать как проспект «Красного знамени», 158а. 6 сентября Антоновым был подписан с гражданкой Степановой предварительный договор купли-продажи на этот объект, за что она получила задаток в размере 20 тысяч долларов. Сама сделка должна была состояться 6 ноября, однако вторая сторона (насколько мы знаем, приближенная к администрации Владивостока) стала уклоняться от переговоров и встреч без возврата задатка.

Второе – мы оплатили и получили обзорную схему, сведения из кадастра и эскизный проект в сентябре 2006 года, после заключения предварительного договора со Степановой. На земельном участке, на который мы сейчас претендуем, вообще не ведутся никакие строительные работы.

Третье – мы не строительная компания, мы не привлекаем дольщиков. Мы кооператив, а поэтому привлекаем пайщиков и по закону имеем право использовать их средства для проектирования, строительства и покупки земли. К тому же всем пайщикам мы разъяснили, что подписанных документов на землю и разрешительных документов на момент вступления в кооператив у нас не было. Мы этого не скрывали.

По мнению Алексея Тюленева, конфликт начался тогда, когда вторая сторона втайне от «Жилсоцфонда» стала оформлять участок земли под объектом в собственность Степановой, фактически нарушив условия предварительного договора. Но главное – не это. Представители «Жилсоцфонда» отмечают, что сегодня этот спорный участок земли вообще прокуратурой внесен в «запрещенный список»: он, как и многие другие, был отведен администрацией города в нарушение закона о муниципальных образованиях. Поскольку «мирным путем» решить вопрос было невозможно, «Жилсоцфонду» пришлось обратиться в суд, чтобы тот временно запретил все операции на «спорной земле».

«Если бы у них получилось оформить в собственность участок, на котором находился объект незавершенного строительства, - отмечает Тюленев, - то фактически получалось, что мы купили не землю и стройку, а только камни на этой земле!». Решение о запрете на все сделки было получено 27 февраля этого года. Как отмечают руководители ЖСК, сразу после этого в прессе стали появляться материалы о том, как была обманута предприниматель Степанова. «В тех материалах, где Степанова рассказывает о ЖСК, она сообщает о том, что Антонов был судим за мошенничество. Действительно, он имеет судимость трехлетней давности, - говорит Тюленев. – Но это не приговор на всю жизнь и вовсе не запрет на предпринимательскую деятельность!».

Руководители ЖСК отмечают, что со стороны Степановой вообще многие вещи звучат некорректно: и число пайщиков, уже вступивших в ЖСК, указано неверно (хотя это закрытая информация), и заявления о том, что рекламные материалы «Жилсоцфонда» носят агрессивный характер.

«Но самое главное, наши пайщики, позвонившие по указанному в статье телефону, получили дополнительные неудобства, - продолжает Тюленев. – Им стали перезванивать, в том числе и в позднее время, и убеждать, что они являются потерпевшими и надо писать заявление в милицию. Один из пайщиков не выдержал такого давления и написал – нас опять проверили сотрудники УВД и опять (уже в который раз) не нашли нарушений!». Сам же Андрей Антонов отмечает, что готов ответить на любые вопросы и показать любые документы. А чтобы избежать разговоров о том, что пайщиков, мол, привлекают к строительству незаконно, общее собрание ЖСК постановило: временно приостановить прием новых членов кооператива. Как минимум до решения суда, который, как надеется Антонов, принудит Степанову заключить договор купли-продажи на основании предварительного договора и внесения залоговой суммы. Нам остается только дождаться окончательного решения суда, который решит, кто прав в этом «земельно-жилищном деле».

Вообще во Владивостоке уже больше 10 лет творится что-то неладное с жилищным строительством. Тот же «Примстройинвест», казавшийся незыблемым, рухнул в одночасье, хотя уж ему было чем похвастать и уж его репутация сомнений не вызывала. Но и у жилищно-строительных кооперативов все это время ситуация складывалась непросто. Одни благополучно выживали и к обещанному сроку возводили дома. Другие с треском «лопались», порождая милицейские и прокурорские проверки. В большинстве случаев проверки заканчивались ничем: либо виновными становились форс-мажорные обстоятельства (например, дефолт 1998 года), либо «неправильное хозяйствование».

Некий гражданин Х. являлся в городе Владивостоке учредителем и организатором двух ЖСК, причем оба были учреждены еще в начале 1990-х. Один его кооператив все-таки достроил дом, правда, половина пайщиков более чем за 10 лет «выпала из обоймы» с большими потерями. Деньги вносились в рублях по тогдашнему курсу доллара, что просто не могло не «сработать» во время дефолта. Второй дом так и не был построен. Х. просто сдал его в «достройку» одной из фирм, которая и стала собственником. Пайщики до сих пор добиваются правды в милиции, а Х. живет в бараке на острове Русском и охотно демонстрирует свое нищенское положение.

В последние два года в Приморье перестали массово строить по принципу долевого участия не просто так: закон изменился.

В 2005 году вступил в силу ФЗ № 214 «О долевом строительстве», который перевернул строительный рынок. Закон стал регулировать, на каких условиях и когда должны привлекаться деньги, как отчитываться, какая и на кого распределяется ответственность за привлеченные средства. Сегодня возможность привлекать деньги дольщиков у компаний появляется лишь в случае, если уже есть «фундаментный» уровень строительства. Для небольших компаний это стало ударом: где взять деньги на начало строительства?

До этого застройщик мог еще на пустом месте, при наличии только эскизного проекта, объявить о начале строительства дома – и деньги от дольщиков текли сами. Мотивация – более низкая цена «квадрата» на начальной стадии строительства. По мере роста этажей дома поднималась и цена. Простота механизма увлекла многих – компании, никогда не работавшие как генподрядные организации, в одночасье объявили себя застройщиками многоквартирных домов. Однако компетенция некоторых, равно как и чистоплотность, вызывала сомнение. Таким образом, новый закон не только встал на защиту интересов дольщиков, но и отсек недобросовестных участников от массового строительства.

Как говорят специалисты, с точки зрения защиты прав дольщиков закон «О долевом строительстве» был абсолютно разумен. Но, махая шашкой, «избавились» и от добросовестных застройщиков. После вступления в силу закона в Приморском крае наблюдалась стагнация строительного рынка; многие компании не прекратили своего существования – для этого одного закона маловато, но была заморожена перспектива возводить дома на уже имеющихся участках.

Небольшие компании остались у обочины строительного процесса, лишившись финансовых источников. Ведь все имеющиеся в их распоряжении средства они вложили в приобретение земельных участков. Не на аукционе, а зачастую через чиновничий ненасытный карман. По оценкам экспертов, до 30 - 33 процентов затрат в строительстве жилья приходится как раз на приобретение участка и всякого рода согласования. Таким образом, 214-й закон вышиб с рынка малый и средний бизнес.

В связи с массовым обманом дольщиков, прокатившимся по всей России, были созданы специальные комиссии, которые стали пристально следить за застройщиками, привлекающими средства граждан на основе долевого участия. В прошлом году такая была создана и при администрации Приморского края; член этой комиссии, президент объединения строителей «Властра» Людмила Давыденко рассказывает:

- В отличие от центра России, например Москвы, где насчитывалось около 37 тысяч обманутых дольщиков, в нашем крае такой проблемы, к счастью, нет. Что касается прошлых случаев, то в известном громком деле - компании «Примстройинвест» - изначально была видна пирамидальная схема привлечения средств граждан. И я думаю, что не без рейдерских схем произошла кончина этой компании. Поскольку глава «Примстройинвеста» Кадочников был в хороших отношениях с прежней городской властью, с ее сменой он потерял положение «любимчика». Это по большей части и сгубило компанию.

И все же перспективы для развития долевого строительства в Приморье есть. Сегодня в Приморском крае насчитывается около 1400 лицензированных строительных компаний, более половины из них работает на территории Владивостока. Но основным застройщиком жилфонда пока считается компания «ДВстройсвязькомплекс», на которую приходится подавляющий объем жилищного строительства. Вот она и продолжает привлекать деньги дольщиков наиболее активно.

Однако хочется заметить: когда власть, задача которой разрабатывать и поддерживать оптимальные, с учетом всех игроков, правила игры на рынке, смогла учесть интересы только одной или нескольких компаний, могут возникнуть определенные перекосы.

- Административные барьеры привели к тому, что на рынке остались крупные строительные игроки, которые давно ведут свою деятельность, располагают достаточными оборотными средствами и имеют хорошую кредитную историю, - продолжает Людмила Давыденко. – Многие стройки встали, упали объемы ввода жилья. И в правительстве, и в строительных компаниях увидели, что закон не решил те задачи, которые перед ним ставили, а только затормозил строительство. В течение прошлого года в него вносились некоторые изменения, будут вноситься и в этом.

Но наряду с минусами появились и плюсы, например новые формы финансирования строительства. Ими стали ипотечные банковские кредиты, паевые жилищные кооперативы (ПЖК).

Схема последних проста – это долевая купля-продажа жилья с рассрочкой платежа. В ПЖК пайщик приобретает квартиру, которую кооператив оформляет на себя. Оплатив полностью стоимость квартиры, человек становится ее полноправным хозяином. Однако проживает он в ней с момента приобретения. Варьируются в ПЖК размеры первоначального взноса, срок займа, размеры ежемесячных платежей и гибкость подхода к доходной базе заемщиков.

Впрочем, перед строителями встала еще одна проблема. С октября 2005 года земли под строительство должны распределяться только на основе аукциона. Участки должны быть обеспечены большим количеством документов и инженерной инфраструктурой, а это очень не просто сделать. И местные администрации, и строительные компании предприняли все, чтобы до вступления этого закона в силу застолбить как можно больше участков. Распродавались они тогда направо и налево. По словам строителей, приобретение участка обходилось в сумму от 150 тысяч до 1 миллиона долларов США. Эти средства в массе своей не отразились в балансах предприятий как затраты и не поступили в бюджет муниципалитета как доходы.

После принятия поправок о том, что если на распределенных до 1 октября 2005 года участках не начато строительство до 1 октября 2007 года, то аннулируются разрешения на их получение, для местных администраций появился новый соблазн: получить деньги за землю второй раз. Например, при выдаче разрешений на строительство. Перед компаниями, решившими незамедлительно начать строительство, появились не только правовые барьеры, например, в виде общественных слушаний и прав собственников многоквартирных домов на придомовую территорию, но и дополнительные - административные.

Налицо конфликт интересов, который особенно остро проявляется в точечной застройке. Застройщики заплатили деньги за земельные участки, которые Жилищный кодекс объявил общедолевой собственностью. Собственники встали на защиту своей территории и добиваются оформления своих прав на нее. Деньги компании не могут вернуть, потому что покупали зачастую втемную. Чиновники-взяточники деньги не отдают и затягивают процесс оформления прав на землю законным владельцам.

- Конечно, законодательные меры, регулирующие отрасль, необходимы, но они должны быть продуманы в интересах всего общества, - говорит Людмила Давыденко. - Во всяком бизнесе есть ответственные и безответственные игроки. Но есть и представители власти, позволяющие себе контролировать рынок через так называемые откаты. А ведь их поведение - пример для бизнеса. У института, который определяет правила игры, они порочные. Нам давно пора перейти от понятия «власть» к понятию «управление». И это управление должно быть качественным и предельно прозрачным.

Автор: Александр Огневский Владимирович