Это бизнес, а не контора ЖЭКа

Виктор Горонок является управляющим 24 домами в Находке. Среди них есть небольшие (одноподъездный двухэтажный), но в основном это обычные пятиэтажки.
Ответственную миссию предпринимателю и бывшему кадровому военному доверили собственники жилья, отдав ему свои голоса во время заочного голосования. Выборная кампания проводилась прошлым летом, то есть уже после вступления в силу нового Жилищного кодекса и полностью в соответствии с ним. Как известно, кодекс предусматривает три способа управления многоквартирными домами, в том числе "управление управляющей организацией", которая может иметь любую правовую форму собственности. Чаще всего управляющая компания создается как ООО, иногда как некоммерческое партнерство, в этой роли может выступать также индивидуальный предприниматель. Но не исключено, что находкинский пример - управляющая организация "Индивидуальный предприниматель Горонок В. Л." - пока единственный в своем роде, и тем он интереснее.

Управляющие организации, как правило, не занимаются непосредственно обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда, для выполнения этих задач они заключают договоры с подрядными организациями. Микрорайон Горонка обслуживает предприятие ООО "Городок", которое имеет лицензии на соответствующие виды деятельности. Платежи жильцов всех 24 домов за содержание и текущий ремонт жилья поступают на расчетный счет управляющего в банке и используются на производственные расходы и оплату работ, которые осуществляет "Городок". Такая вот общая схема.

А теперь о нюансах. Виктор Леонидович согласился откровенно рассказать о них, понимая, насколько важен сейчас опыт работы, выстраиваемой уже по новому Жилищному кодексу, как для раздумывающего населения, так и для тех, кто примеряет к себе этот бизнес.

Рубль к рублю

- Какой процент вы, как управляющий, берете с перечисляемых вам жильцами платежей?

- Никакого процента я не беру, поскольку одновременно являюсь директором эксплуатирующей организации - ООО "Городок". Так что все деньги уходят именно на содержание и ремонт домов. В перспективе, если потребуется расширить штат управления, такой процент может быть оговорен с собственниками.

- Тариф по статьям "содержание" и "текущий ремонт жилья" у вас остался таким же, как в целом по Находке?

- Нет, на выборные собрания в прошлом году я пошел со своей договорной ценой - ниже городской. На сегодняшний день тариф мы пока не изменили, хотя по городу он уже вырос. Нам тоже придется предлагать собственникам поднять его с 1 августа до 10 рублей с квадратного метра, и это хоть на 18 копеек, но все равно меньше действующего в городе тарифа.

- Доходы и расходы каждого дома учитываются отдельно?

- Безусловно. Жильцы, заплатившие деньги, должны получить услугу. И мы не можем за счет средств одного дома отремонтировать, например, крышу другого. Учет затрат идет по каждому дому отдельно. Общепроизводственные расходы тоже делим пропорционально их площади. Собственники всегда могут узнать, сколько в данный момент они имеют на своем балансе. Такие же отчеты я даю, когда прихожу на собрания.

- А вы советуетесь с собственниками, на какие работы в первую очередь потратить деньги?

- Как управляющий, я обязан обеспечить в доме безопасное и комфортное проживание. Поэтому многие виды работ в любом случае необходимо выполнять для содержания здания в технически исправном состоянии. В этих вопросах решение принимаю самостоятельно. А в остальном, конечно, все решаем вместе с жильцами.

Каждый собственник заключает договор непосредственно с управляющим, и каждый имеет право с меня напрямую спрашивать - я подотчетен жильцам. Объясняю им, что не распоряжаюсь их средствами и недвижимостью, а управляю этим с их же согласия. Но собственниками остаются они сами.

- Приходит такое понимание? Жильцы и раньше платили по тарифам "содержание" и "текущий ремонт жилья", но никто не знал, куда уходили эти средства.

- Да, люди видят, что заплаченные ими деньги: вот они, рядом, а не улетают в небытие.

- Виктор Леонидович, жильцы не боятся, что вы можете сбежать с их денежками? Вопрос о том, можно ли доверять управляющему или председателю ТСЖ, сейчас активно обсуждается в СМИ.

- Далеко все равно не убегу - схватят на первом же КП. Согласитесь, что частника поймать за руку гораздо легче, чем государство. Вот государство действительно поймать практически невозможно. К тому же что я могу унести? Деньги ведь не лежат на счету мертвым грузом, они постоянно в деле. Приходится еще вкладывать, чтобы решить то одну, то другую неотложную проблему.

Рынок открыт для частников?

- Почему все-таки люди выдали вам кредит доверия?

- В свое время мы начали заниматься сантехническим бизнесом, работали и в этом микрорайоне. Развиваясь дальше, почувствовали, что можем взять на обслуживание жилой фонд и вышли с таким предложением к администрации города. А поскольку люди нас уже знали по работе, то поверили. Для начала я предложил им заключать договоры на год. Все-таки дело новое, да и у меня самого опыта было мало. Это сейчас я уже имею практику, поучился в Санкт-Петербурге, не пропустил ни одного семинара во Владивостоке и чувствую себя гораздо увереннее.

Многие наши работники, в том числе я сам и мастер, живут здесь же, в этих домах. Стоит только выйти на улицу - и ты уже на работе, через полчаса знаешь все проблемы.

- На ваш взгляд, оправдаются надежды государства открыть рынок ЖКХ для частников, придут ли они всерьез и надолго в эту сферу?

- Это случится, если само же государство не будет чинить препоны. Сегодня острейшей проблемой является капитальный ремонт жилья, который собственники не в состоянии оплатить из своих кошельков. Да, с 1 марта 2005 года бремя собственности возложено на плечи владельцев жилья и, соответственно, общедомового имущества. Тем не менее новый Жилищный кодекс не отменил обязательства государства по капитальному ремонту жилого фонда, существовавшие до этого срока. Пока же государственная политика направлена лишь на поддержку строительства нового жилья, помощь молодым семьям в решении жилищных вопросов, ипотечное кредитование, а вторичный рынок жилья оказывается просто брошенным. Думаю, что государство должно все-таки повернуться к нему лицом. Если оно не в состоянии дать деньги на капитальный ремонт, то нужно хотя бы предоставлять на него кредиты - беспроцентные или под малый процент. Если в этом острейшем вопросе наметится прогресс, то дела в жилищно-коммунальном хозяйстве пойдут.

Но в любом случае надо рассматривать ЖКХ как бизнес. Надеяться на контору ЖЭКа - утопия.

- В этом бизнесе можно получить хорошую прибыль?

- Ну что вы... Когда я говорю, что в жилищном бизнесе в лучшем случае прибыль можно получить через 3 - 5 лет работы, у меня обязательно спрашивают: а что же ты тогда лезешь в эту сферу? С первого дня работы объясняю, что на базе обслуживания жилого фонда хочу создать стабильное предприятие, развить производственную инфраструктуру, эффективно ее использовать и за счет этого развиваться дальше. Ведь само по себе управление недвижимостью можно рассматривать более широко. Зарубежный опыт и опыт отечественных крупных управляющих организаций показывает, что если зацикливаться только на управлении жилыми домами, то это неминуемо приведет к краху. Но ведь если я научился управлять домом, то могу управлять и коммерческой недвижимостью - магазином, офисом, цехом, освобождая их собственников от несвойственных функций. Тогда им уже не придется нанимать дворников, сантехников, решать вопросы аварийно-технического обслуживания - мы со своим штатом специалистов и производственной базой снимем с них эту головную боль.

Сейчас уже ведем переговоры по заключению договоров на управление коммерческой недвижимостью.

- До 1 января собственники обязаны выбрать способ управления своими многоквартирными домами. Если они этого не сделают, то муниципалитет включит их дома в один из лотов и выставит на конкурс по управлению жилым фондом. Вашим 24 домам это уже не грозит?

- Свою обязанность собственники этих домов уже выполнили, поэтому на конкурс их жилье выставляться действительно не будет. Но хочу уточнить вот что. Если жильцы решат разорвать со мной отношения и заключить договор с какой-то другой управляющей организацией, то они это конечно же смогут сделать по окончании срока действия договора. И в любой момент по решению общего собрания собственников можно изменить способ управления домом, например, создать товарищество собственников жилья. Все это предусматривается Жилищным кодексом.

По информации департамента по ЖКХ и топливным ресурсам краевой администрации, в крае на сегодняшний день собственниками жилых помещений избраны следующие способы управления многоквартирными домами:
непосредственное управление - 174 дома,
ТСЖ - 420 домов,
управление управляющей организацией - 605 домов.

Таким образом, способ управления избран собственниками всего 2,3%  многоквартирных домов. Основная причина низкой активности населения - плохая информированность и незаинтересованность их в том, чтобы что-то менять. Сказывается и устранение от этой проблемы органов местного самоуправления.     
Всего по краю созданы 48 управляющих компаний.

Автор: Надежда БРАЖИНА, Василий ФЕДОРЧЕНКО (фото), "Владивосток"