Не хотим плыть по течению

Нелегкое это бремя - бремя собственности. "Берите себе свои дома и сами решайте, что с ними делать и как их обслуживать", - говорят нам сейчас. Но в большинстве своем мы просто не знаем, как это - "взять большой многоквартирный дом" и уж тем более не очень представляем, что дальше с ним делать. Мы привыкли чувствовать себя хозяевами только в собственной квартире, а вот что за порогом - это, по глубокому и зачастую неискоренимому убеждению, дело властей. Чтобы взглянуть на вещи по-другому, нужно "развернуть мозги" на 180 градусов.

27 дек. 2005 Электронная версия газеты "Владивосток" №1876 от 27 дек. 2005

Нелегкое это бремя - бремя собственности. "Берите себе свои дома и сами решайте, что с ними делать и как их обслуживать", - говорят нам сейчас. Но в большинстве своем мы просто не знаем, как это - "взять большой многоквартирный дом" и уж тем более не очень представляем, что дальше с ним делать. Мы привыкли чувствовать себя хозяевами только в собственной квартире, а вот что за порогом - это, по глубокому и зачастую неискоренимому убеждению, дело властей. Чтобы взглянуть на вещи по-другому, нужно "развернуть мозги" на 180 градусов.

Многие из звонивших на "Прямую линию", которую провела для наших читателей заместитель заведующего жилищным отделом департамента по ЖКХ и топливным ресурсам администрации Приморского края Наталья Володченко, чувствуют полную растерянность. Редко где находятся люди, готовые "рулить переменами" в доме и взвалить на свои плечи организационные хлопоты. Тем, кто помоложе, некогда, а кто постарше - не все понятно.

И все-таки очень многие не хотят плыть по течению и дожидаться, когда органы местного самоуправления сами выберут для них управляющую компанию.

Наталья Александровна, отвечая на вопросы, ссылалась не только на законодательство, но и собственный опыт. Она живет в доме, где создано товарищество собственников жилья, и знает не понаслышке, чем отличается этот способ управления.     

- Здравствуйте, Наталья Александровна. Я живу на улице Юмашева. Мы не знаем, с чего начинать...
- Первое, что должны сделать собственники, это собрать общее собрание.
- Но как, ведь на улице мороз. Никто нам помещения не предоставит, сейчас все только за деньги.
- Если не найдете помещение и не захотите собираться на улице, проведите собрание заочно. Составьте анкеты, разложите их по почтовым ящикам. Нужно выяснить, какому способу управления (непосредственному управлению собственниками жилых помещений, товариществу собственников жилья или управлению управляющей организацией) отдадут предпочтение собственники дома. 
- Наш дом старый-престарый, и теперь он полностью ляжет на наши плечи, а мы будем только успевать платить?
- От вас сейчас многое зависит. Если создадите товарищество собственников жилья, то ставки за содержание и ремонт жилья у вас могут быть гораздо меньше, чем те, которые устанавливает орган местного самоуправления. ТСЖ составит смету расходов, и вы сами  утвердите ее на общем собрании и установите платежи по статье "содержание и ремонт жилья". Я живу в ТСЖ, и мы по этой статье платим гораздо меньше, чем те, кто живет в муниципальных домах. У нас, например, получается 6 рублей с квадратного метра. А может быть, у вас еще меньше будет. Из этих денег будет оплачиваться зарплата управляющего ТСЖ, а также слесаря, электрика и других. Все это будет из тех же денег, а не сверх этого платежа.
- Но за копейки сегодня никто работать не будет:
- Сантехник, электрик, уборщица могут работать по совместительству, не на одном вашем доме. 
- Есть у нас один претендент на место управляющего ТСЖ, он просит зарплату 8 тысяч в месяц.
- На сегодня это вполне реальная зарплата. Но какой она в итоге будет, решать вам. Поймите, сегодня вы платите свои деньги в любом случае. И куда они уходят? Не знаете? А потом будете знать точно, до копеечки. Да и не бойтесь вы так, что денег не хватит. У нас в крае уже 150 ТСЖ, и в основном люди довольны, поняли, что выиграли. Можете обратиться в такие дома, посмотреть, как там дела. Это поможет развеять ваши сомнения. Создано ТСЖ недалеко от вас, на Нейбута. В вашем доме есть инициативная группа?
- Нет, но мы все читаем, думаем. А вот людей собрать на собрание не можем. И еще нас беспокоит, кто неплательщиков будет содержать. Тоже мы сами?
- Содержать их вы не обязаны, а меры применять - да, придется. Если создадите ТСЖ, то ваше правление и председатель должны будут проводить работу с неплательщиками.
- Все это очень сложно. Люди сильно расстроены. Такие платежи теперь выставляют, что хоть по миру иди.
- Если сами не выберете способ управления, то и дальше за вас кто-то будет решать, сколько платить. 
- Администрация края и города должны помогать нам на первых порах. Где собирать людей, чтобы обсудить Жилищный кодекс, выбрать домовый комитет?
- Я соглашусь с вами, что орган местного самоуправления должен помогать. Ведь у вас в доме наверняка есть не только приватизированные квартиры, но и муниципальные. И администрация города должна принять участие в общем собрании как представитель интересов собственников муниципальных квартир и помочь вам в организации и проведении собрания.
Если вам нужны консультации, то можете обратиться к нам в администрацию Приморского края, комитет жилищного хозяйства, телефон 22-19-96 (ул. Алеутская, 16).

- Добрый день. Меня зовут Михаил Ефимович. Что служит основанием для того, чтобы собрать собрание жильцов дома?
- Основанием служит Жилищный кодекс. Основные правила управления многоквартирным домом установлены в ст. 161 кодекса. Общее собрание собирается по инициативе собственников дома. Решение о выборе способа управления многоквартирным домом вправе принять только общее собрание собственников помещений.
- А почему местные власти в стороне? Почему они собрания не проводят?
- Вообще-то если в вашем доме в основном живут собственники квартир, то именно они инициируют собрание, принимают решение, какой способ управления выбрать. Конечно, органы местного самоуправления должны помочь гражданам. Мы рекомендовали всем органам местного самоуправления края вести разъяснительную работу, публиковать разъяснения в газетах. По многим территориям эта работа неплохо проводится.
- Но только не по Владивостоку. А времени-то до 1 марта осталось всего ничего...
- А вы пригласите представителей администрации к себе на собрание. Только приглашение оформите в письменной форме. Если у администрации города есть муниципальные квартиры, то она, как собственник, обязана присутствовать на общем собрании.
- Я сомневаюсь, что от этого будет толк. Мэрия просто не заинтересована в том, чтобы мы выбрали способ управления домом и ушли от нее.

- Здравствуйте. У нас в доме создается ТСЖ. На собрании я спросил, а как будет с льготами, они сохранятся? Мне на этот вопрос не ответили.
- Никто льготы не отменяет, и члены ТСЖ будут ими пользоваться по-прежнему в соответствии с действующим законодательством. ТСЖ заключит договор с департаментом социальной защиты населения администрации края на компенсацию этих средств, и они будут поступать на счет товарищества. В дальнейшем планируется, что льготы по ЖКХ будут монетизироваться. Тогда средства будут поступать уже на ваш личный расчетный счет.
- Спасибо. 

- Наталья Александровна, беспокоит Горовой Юрий Федорович. Мы собираемся у себя в доме создавать ТСЖ. Цокольный этаж и подвал занимает юридическое лицо. Эта фирма может стать членом ТСЖ или нам придется выстраивать с ней какие-то другие взаимоотношения?
- Фирма арендует помещение или она его выкупила?
- Она является собственником этого помещения.
- Тогда компания тоже будет членом ТСЖ и должна подчиняться решению большинства собственников.
- Еще такой вопрос. Дом у нас старый. Администрация перед передачей дома товариществу должна провести у нас какие-то ремонтные работы?
- Согласно Жилищному кодексу органы местного самоуправления могут предусматривать средства на капитальный ремонт для ТСЖ. Правительством Российской Федерации планируется определение государственных обязательств по капитальному ремонту домов с высокой степенью износа и источников их финансирования. Со своей стороны, администрация края сейчас также рассматривает вопрос о разработке программы по содействию развития этой формы управления многоквартирными домами.
- А до создания ТСЖ мы можем получить технический паспорт на здание и прилегающую территорию?
- Вы даже должны это сделать. Обратитесь для этого в отделение "Ростехинвентаризации" по г. Владивостоку и в управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры города.
- Большое спасибо. Всего доброго.

- Прямая линия? Здравствуйте. Скажите, Наталья Александровна, непосредственное управление собственниками - это как понять? Мне кажется, такая форма очень похожа на ТСЖ.
- Не совсем так. Вы изберете одного человека, который будет представлять интересы всех собственников во всех инстанциях. Еще вам так же, как в случае создания ТСЖ, нужно будет открыть расчетный счет своего дома. Поставщики коммунальных услуг заключат договоры с каждым собственником отдельно. Каждый собственник будет выступать в качестве одной стороны при заключении договора. У вас какой дом?
- 60 квартир.
- Дом достаточно большой, поэтому лучше все-таки организовать товарищество собственников жилья.
- У нас нет инициативной группы. Один рвется в председатели, но что-то мы ему не доверяем. И еще я так поняла, что когда создадим ТСЖ, то квитанции на оплату нам уже приносить не будут, и придется поставить общие счетчики на дом. А у меня свои счетчики, я по их показаниям сейчас плачу. 
- Так и будете платить по показаниям счетчиков. Бухгалтер ТСЖ будет производить все расчеты, в том числе распределять платежи в соответствии с показаниями приборов учета. Предприятия, снабжающие дом теплом и водой, будут выставлять товариществу плату за тепло и воду по показаниям общедомовых счетчиков.
Что касается квитанций, то их вам будут приносить, как обычно. Я, например, вношу платежи в Дальневосточный банк, где открыт расчетный счет нашего ТСЖ. Но если кому-то трудно идти в банк, могут все оплатить прямо у своего бухгалтера. Для этого у нас установлен кассовый аппарат. Сейчас уже разработана бухгалтерская программа 1С для ТСЖ. С ее помощью делается расчет квитанций, начисление зарплаты для работников.
- А вдруг какие-то аварийные ситуации, то где деньги брать?
- Положено создавать резервный фонд ТСЖ на аварийный случай и непредвиденные расходы, сейчас это называется "специальные взносы членов ТСЖ". Они накапливаются. Мы, например, у себя в ТСЖ с квартиры каждый месяц платим по 100 рублей. Но каждое ТСЖ само решит, сколько надо. Если деньги накапливаются, их можно понемногу использовать. Мы купили детскую площадку, а устанавливать ее не на что было, поэтому часть денег взяли из резервного фонда. Или если лифт сломался, денежные средства на ремонт тоже можно использовать из этого фонда.
- Все равно так много сомнений...
- У вас еще есть время подумать. Чтобы определиться, можно провести анкетирование, узнать, как настроены собственники всего дома.     
- А нам уже навязывают управляющую компанию. Может быть, заключить с ней договор не на 5 лет, как предлагают, а на год, а потом посмотреть?
- Конечно, надо заключать договор на год. Через год управляющая компания должна будет отчитаться перед вами, и тогда вы поймете, следует ли продлевать договор. Может быть, выберете другую компанию или выберете другой способ управления.
- Чтобы купить теплосчетчик на дом, надо собрать 120 тысяч рублей. Слишком дорого.
- Председатель ТСЖ может разбросать платежи на 3-4 месяца. К тому же, организации, устанавливающие счетчики, часто делают это в кредит.
- А управляющая компания, наверное, нам никаких счетчиков устанавливать не будет?
- Все будет зависеть и от вас, собственников, от того, как вы будете спрашивать с управляющей компании, на каких условиях заключите с ней договор.
- А сколько управляющая компания будет брать за свои услуги?
- Это договорная цена. Вы должны договориться, на каких условиях будете с ней работать.
- Большое спасибо за консультацию.

- Меня зовут Любовь Иосифовна, я живу на Океанском проспекте. Скажите, должны ли нам устранить все недостатки в доме прежде, чем мы выберем управляющую компанию? И кто это должен сделать? У нас из подъезда в начале 90-х годов исчезли все батареи. Мусоропроводы дырявые, и половина мусора высыпается прямо на площадку.
- Если вы выберете управляющую компанию, то она по договору с вами и будет наводить порядок, восстанавливать дом. Заключит на эти работы договор с подрядной организацией. 
- Все это надо указать в договоре? Но не получится ли так, что работы будут делаться опять-таки за наши деньги?
- В соответствии с Жилищным кодексом обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт дома распространяется на всех собственников. Орган местного самоуправления может предусматривать в бюджете средства на капитальный ремонт жилого фонда, но это не означает, что он обязан это делать. Если будут предусмотрены какие-то средства, то, конечно, они могут быть направлены на ремонт дома.
Когда вы заключите договор с управляющей компаний, то она предложит вам выполнить определенные работы. Предоставит смету расходов. И на общем собрании собственников вы должны будете решить, какие работы должны быть первоочередными, а какие нет, как вы будете оплачивать эти расходы.

- Добрый день, Наталья Александровна. Сейчас мы создаем ТСЖ. Но  получается, мы должны "простить" деньги, которые платили городу много лет? А ведь ничегошеньки не делалось. И теперь государство на плечи жильцов взваливает их "дырявую" собственность. Почему нет какого-то механизма по возвращению выплаченных сумм?
- На данный момент механизм возврата денежных средств не предусмотрен ни Жилищным кодексом, ни каким-либо другим нормативным актом. Правительством Российской Федерации планируется определение государственных обязательств по капитальному ремонту домов с высокой степенью износа и источников их финансирования
- Получается, как с вкладами. Пропали, обесценились наши деньги, и все.  А может ТСЖ обратиться в суд на мэрию о взыскании этих средств?
- Да, может. Можно потребовать в судебном порядке возмещения причиненных убытков в результате ненадлежащего исполнения собственником жилого дома своих обязательств.
- Еще у меня вопрос по земле. Какой участок земли можно приватизировать?
- Для оформления земельного участка вам необходимо обратиться в управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры города, для оформления технического паспорта на дом - в отделение "Ростехинвентаризации" по г. Владивостоку. У вас дом старый?
- Нет, ему только 10 лет.
- Должен быть проект с отводом земли под застройку вашего дома. Определение границ земельного участка должно производиться в соответствии с этим проектом.
- Рядом планировалось строительство садика, но теперь уже никто ничего строить не будет. Можем мы взять и эту землю или только тот участок, который прилегает непосредственно к дому?
- Если управление муниципальной собственности и градостроительства города Владивостока пойдет вам навстречу и отдаст участок, то почему нет. ТСЖ может построить тут что-то. Но, как правило, ТСЖ отводится только тот участок, который был выделен под застройку дома с прилегающей территорией.
- Еще, Наталья Александровна, скажите, а после 1 марта 2006 года еще можно будет организовать ТСЖ?
- После 1 марта орган местного управления проведет конкурс и выберет вам управляющую компанию. Вы проработаете с ней год, а потом, если не понравится, выберете другой способ управления, например, организуете ТСЖ.

- Звоню из Тавричанки. Сейчас мы думаем, на каком способе управления домом остановиться. А если  ничего так и не выберем?
- С 1 марта 2006 года способ управления за вас выберет орган местного самоуправления путем проведения конкурса, и вы вынуждены будете подчиниться этому выбору.
- Нет, мы этого не хотим допускать. Склоняемся в пользу ТСЖ. Скажите, после собрания и голосования за ТСЖ что дальше делать?
- Не забудьте, во-первых, что протокол собрания должен быть подписан всеми собственниками. Потом на основании решения общего собрания вам необходимо пройти регистрацию в территориальной налоговой инспекции, куда надо прийти с копиями паспортов и правоустанавливающих документов всех собственников. Там вам дадут формы документов, которые необходимо будет заполнить и подписать.

- Добрый день, Наталья Александровна. Хочу узнать, какой процент с платежей берет управляющая компания?
- Это договорная цена.
- То есть как она скажет, так мы и будем платить?
- Почему же. Вы можете согласиться на ее условия, а можете и не согласиться. Торгуйтесь.
- Во Владивостоке практически нет выбора управляющих компаний, поэтому нет такой возможности. К тому же, ставки почему-то устанавливает администрация города...
- Администрация города должна будет устанавливать ставки на жилищные услуги после 1 марта 2006 года. В данный момент, пока собственники не определились в своем выборе, она не имеет права этого делать.
- Но сейчас уже начали приходить квитанции с платежами, рассчитанными по-новому, и люди их оплачивают. Они не очень-то вникают, верно это или нет.
- Вот и плохо, что не вникают. Постановление администрации города об увеличении ставок с 1 декабря мы считаем неправомерным, и вы можете обратиться в надзорные и контрольные органы, чтобы опротестовать его. 
- Думаю, что очень трудно будет что-то доказать. Когда ты вникаешь и не можешь доказать, что ты прав, очень тяжело...

- Наталья Александровна, подскажите, при непосредственном управлении собственниками помещений какой главный орган управления?
- Общее собрание. На нем вы выберете одного из собственников, который будет осуществлять управление домом от имени всех собственников по доверенности.
- Но ведь это очень неповоротливый орган...
- Поэтому я бы рекомендовала вам организовать ТСЖ. Тогда выбирается правление, есть председатель правления, или управляющий, которые решают все вопросы между собраниями.
- Но организация ТСЖ - слишком трудоемкое дело.
- Трудоемкое, зато эффективное.
- А может быть, организовать одно ТСЖ на три рядом стоящих дома?
- Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. В то же время Жилищным кодексом не запрещено объединение нескольких многоквартирных домов, расположенных на общем земельном участке или соседних участках. Но лучше создавать товарищество собственников жилья в каждом многоквартирном доме.
- В ТСЖ могут работать только те, кто в этом доме живет?
- Совсем не обязательно. Управляющего, бухгалтера вы можете нанять и со стороны. Объявления о приеме на такие должности уже можно встретить в газетах. А вот правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием, но не более чем на два года.