Судьба дома

Трудно собрать живущих в многоквартирном доме на собрание, но можно. И сейчас по краю проходят собрания, на которых решается, какой способ управления домом из трех оговоренных Жилищным кодексом  выбрать. Всего таких собраний состоялось уже около полутора тысяч. Итоги их показывают, что уже сейчас начинают подтверждаться предположения о том, что управляющие компании станут ведущей формой управления жилищным фондом.
Сегодня наш разговор на эту тему - с заместителем заведующего жилищным отделом департамента по жилищно-коммунальному хозяйству и топливным ресурсам администрации Приморского края  Натальей ВОЛОДЧЕНКО.

Судьбоносное решение

- За первый способ - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме - пока мало кто проголосовал, - рассказывает Наталья Александровна. - На этом остановились жильцы двух пятиэтажек в Кавалерово, и еще один такой пример есть в Яковлевском районе. Второй вариант - товарищество собственников жилья - выбрали 35 домов, в том числе 17 во Владивостоке. На мой взгляд, это неплохой результат. Ведь ТСЖ создаются только там, где есть сильная инициативная группа и где есть кому взять на свои плечи массу организационных, а потом и управленческих хлопот.

- К тому же муниципалитеты явно не заинтересованы в широком распространении такой формы управления жилищным фондом, поскольку тогда дома вместе со всем своим бюджетом выходят из-под их влияния...

Справка "В" 

Управляющей компанией является организация любой организационно-правовой формы и формы собственности, владеющая и управляющая собственным жилищным фондом, а также управляющая жилищным фондом, переданным ей в управление другими собственниками в целях осуществления эффективного управления.

- Несмотря ни на что, в последнее время отмечен рост количества ТСЖ. С 99 это число за год с небольшим выросло до 150. Если раньше товарищества собственников жилья образовывались только в новостройках, то теперь они создаются и в далеко не новых домах.

По приведенным цифрам понятно, что третий способ - управление управляющей организацией -  имеет больше всего приверженцев. К примеру, в Уссурийске, где ни одно собрание не остановило свой выбор на ТСЖ, управляющие компании выбрал 91 дом. Собственники жилья отдали  предпочтение одной из пяти  компаний, которые на сегодня работают здесь на рынке. В Находке пока одна управляющая компания, и она уже заключила договоры с 707 собственниками. Управляющие компании Владивостока, по предоставленной в наш комитет информации, заключили 14700 договоров. Всего по краю путем структурных преобразований создано более двух десятков управляющих организаций, и во всех муниципальных образованиях продолжается работа по их созданию. 

Подрядчики станут в очередь?

- Наталья Александровна, уточните сразу, пожалуйста, такой момент. Договоры с собственниками жилья заключаются уже после того, как прошло собрание о выборе способа управления домом и оно проголосовало именно за эту конкретную управляющую компанию?

- Все так, если общее собрание,  на котором выбирался способ управления многоквартирным домом, признано состоявшимся и на нем принято решение по той организации, которая будет обслуживать дом. Юридически, кстати, не исключается, что таких организаций будет несколько. К примеру, неприватизированные квартиры станет обслуживать какая-то муниципальная организация. Но можно предположить, что тогда управлять домом будет гораздо сложнее. Более приемлемо все-таки доверить дом одной управляющей организации.

Когда организация выбрана, она заключает договоры со всеми собственниками в доме, причем не только с частными лицами. Ведь здесь могут быть еще государственные, муниципальные, ведомственные квартиры. С их владельцами тоже подписываются договоры о передаче жилья в управление.

- Само название "управляющая организация" подсказывает, что в ее штате нет сантехников, дворников, электриков...

- В ее штате прежде всего должны быть руководитель, бухгалтер, юрист. А все услуги по обслуживанию и ремонту дома будут оказываться по договорам подряда, которые управляющая компания заключит со специализированными предприятиями. Таких договоров может быть несколько. В качестве подрядчиков могут быть привлечены фирмы, предоставляющие сразу целый комплекс услуг или, наоборот, специализирующиеся только на чем-то одном (сантехнических работах, ремонте кровель и так далее). Не имеет значения, будет это частный предприниматель, ООО или организация другой организационно-правовой формы. Управляющая компания заключает также договоры с ведомствами, поставляющими тепло и воду. И она обязательно ставит собственников многоквартирного дома в известность о том, с какими конкретно организациями она заключает договоры. 

Справка "В"

Из основных функций управляющей организации: обеспечение надлежащего содержания многоквартирных домов, придомовой территории и нежилых помещений в соответствии с техническими требованиями и санитарными нормами; контроль в установленном порядке за выполнением договорных обязательств по заключенным договорам; обеспечение потребителей информацией о нормативных показателях качества жилищно-коммунальных услуг, сроках их предоставления и финансовых санкциях за нарушение уровня качества предоставления услуг.

Рынок берет свое

- Совсем немного времени дано нам для того, чтобы самим избрать способ управления своим жильем.  Если до 1 марта следующего года мы этого не сделаем, то органы местного самоуправления сделают это за нас. Но создается такое впечатление, что во Владивостоке за нас это сделали гораздо раньше. В краевом центре уже был проведен конкурс по выбору управляющих компаний?

- В краевой администрации информации о проведении такого конкурса нет.

А времени с учетом предстоящих новогодних праздников действительно осталось очень мало. Согласно Жилищному кодексу после 1 марта 2006 года органы местного самоуправления должны будут провести открытый конкурс по отбору управляющих организаций. И те многоквартирные дома, собственники которых так и не определились, будут переданы в управление победившим в конкурсе компаниям.

Администрация Владивостока начала заниматься управляющими компаниями еще в марте нынешнего года, создав в итоге шесть таких организаций в разных районах города. Они работают на рынке, но это не значит, что только с какой-то из них нужно заключать договор. Пока у собственников есть право выбора, они могут остановить его и на любой другой организации.

- Но разве есть из кого выбирать еще?

- Рынок берет свое. Многие рассказывают, что к ним чуть ли не каждый день приходят представители разных компаний, частные предприниматели, предлагающие свои услуги по управлению домом. Они ходят по подъездам, квартирам, дают разъяснения по жилищному законодательству, даже собрания проводят. И люди начинают думать, какую компанию лучше выбрать. Очень хорошо, что появляется такой выбор. Но тут самое главное не попасть на удочку фирм-однодневок, которых завтра может уже не быть.

- Управляющая компания Ленинского района в рассылаемых по квартирам извещениях предлагала заключить с нею договор на пять лет. Не слишком ли длинный срок?

- Жилищным кодексом предусмотрено заключение договоров на управление на срок не более 5 лет. Мы рекомендуем всем  заключать договоры на один год. А вдруг этой компании не будет уже через год? Или она обанкротится? Учредители решат ее переименовать? Поэтому договор тогда все равно придется заключать новый.

Справка "В"

В качестве источников формирования средств, необходимых для осуществления управляющей компанией основной деятельности, могут быть: вознаграждение от жильцов и собственников жилья за управление жилыми домами; доходы от оказания жителям своих домов дополнительных услуг, не входящих в стандартный перечень; средства, полученные от арендаторов нежилых помещений жилищного фонда, за исключением средств от аренды помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности; средства бюджетов различных уровней в виде субвенций по возмещению мер социальной поддержки гражданам за жилищные и коммунальные услуги; прочие источники, не запрещенные законодательством РФ.

Бюджет дома

- Абсурд, но сейчас практически никто из нас не знает, каков бюджет собственного дома. По присылаемым на оплату квитанциям это можно высчитать, но мы всегда думали, что общие платежи жильцов уходят в какую-то бездонную бочку. Непонятно только, в какую... Мы будем знать бюджет своего дома после того, как заключим договор с управляющей компанией?

- Сделать бюджет дома прозрачным - это обязанность управляющей компании. От этого зависят ее авторитет и в конце концов существование на рынке. Собственники выбрали эту компанию, они ей перечисляют свои средства и имеют право на контроль. Иначе через год они просто-напросто перейдут на обслуживание к кому-то другому.

- Если мы, собственники, придем в управляющую компанию и попросим показать, сколько платежей с жильцов нашего дома собрано и сколько на обслуживание и ремонт нашего же дома потрачено, то такую информацию нам должны дать?

- Конечно.

- Боюсь, что с каждым собственником никто разговаривать не будет. Поэтому и нужны управдомы, инициативные группы, представляющие общие интересы жильцов.

- Все это так. Но надо иметь в виду, что управляющая компания и сама должна прийти к собственникам  дома, отчитаться - минимум раз в год - за использование финансовых средств и управление домом.

- Если в доме не создано ТСЖ и значит, не зарегистрировано юридическое лицо, то он не сможет открыть свой расчетный счет в банке?

- Расчетный счет дом может открыть не только в случае регистрации ТСЖ, но и при выборе непосредственного управления собственниками жилых помещений. Если дом обслуживает управляющая компания, то тогда она сама могла бы открыть расчетные счета на каждый дом. Тогда жильцы вносили бы платежи непосредственно на свой счет. На мой взгляд, это вполне реально. Вот тогда действительно будет видно как на ладони, сколько денег поступило и сколько израсходовано. В будущем так скорее всего и будет, на этот счет есть планы в правительстве. Но и сейчас, если правильно ...ведется бухгалтерский учет, бюджет каждого дома представляет собой не закрытую, а открытую книгу.

- Сейчас во Владивостоке сбор коммунальных платежей осуществляет расчетно-кассовый центр. Такой порядок останется?

- Судя по всему, пока да. Хотя по новому Жилищному кодексу собственники многоквартирного дома плату за жилье и коммунальные услуги вносят непосредственно управляющей организации. Ведь она сама производит расчет с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями за выполненные работы. Думаю, если бы управляющие компании Владивостока сами собирали платежи, то на их работу не было бы так много жалоб, как сейчас. Пока не чувствуется, что они работают по-новому.

Автор: Надежда БРАЖИНА, "Владивосток"