Досадно, когда приходится начинать сначала

Нарастает процесс по созданию в многоквартирных домах товариществ собственников жилья. Но нелегко приходится тем, кто идет по этому пути первым. Поскольку далеко не все инициаторы непростого дела юридически подкованы, допускается много ошибок, которые потом приводят к отмене судом регистрации ТСЖ. И все приходится начинать сначала. Во Владивостоке есть дом, трижды возвращавшийся к стартовой точке. Но живущие  в  нем  оказались  настырными,  добились-таки признания законности товарищества.

Показателен  пример  по городу  Партизанску.  При организации самого первого ТСЖ в этом городе инициаторы  проделали  большую  работу.  Целый  год вели разъяснение. Однако допустили  грубейшую ошибку  -  о  проведении собрания не уведомили администрацию  города  как собственника неприватизированных  квартир.  ТСЖ было зарегистрировано. А потом  пошли  жалобы  в прокуратуру  от  нанимателей  квартир,  в  основном пенсионеров. Плюс ко всему при проведении собрания неправильно считались голоса.  Прокурор  города обратился в суд о признании  ТСЖ  недействительным,  и  регистрация  его была отменена.

Некоторые  считают,  что организаторы ТСЖ агитируют  за  него  из  корысти,  и тоже обращаются в суд. И выигрывают,  если  были допущены  юридические ошибки. Подобных примеров уже немало.

Мы  попросили  юриста Регионального фонда собственников жилья Татьяну СЕМЕНОВУ охарактеризовать основные ошибки, допускаемые при организации ТСЖ.

-  Теоретически  такие ошибки  можно  разделить на  три  вида:  ошибки  при уведомлении  собственников, ошибки при проведении собрания и третий вид -  ошибки  при  подготовке документов.

Многие считают, что для уведомления  собственников достаточно вывесить на подъездах  объявление  о проведении  собрания. Но это  неправильно.  Нужно обязательно  сообщить  о собрании  каждому  собственнику не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.  Уведомление вручается  каждому  собственнику под подпись или направляется  заказным письмом. Часто ошибка заключается в том, что уведомляются не собственники, а наниматели  квартир  или арендаторы. Организаторы ТСЖ забывают, что человек, являясь  собственником квартиры в этом доме, может жить совсем в другом месте.

В  Жилищном  кодексе четко  закреплена  форма уведомления. Неверно, когда сообщается лишь, где и когда состоится собрание.

- Сейчас, когда на улице уже холодно, не каждый пойдет на собрание. Чтобы не мерзнуть...

- Да, такой промах тоже допускается.  Лучше  все-таки, несмотря на расходы, арендовать помещение. Ничего не получится без проведения  разъяснительной работы. Для этого стоит предварительно  провести организационное собрание.

Очень  часто  подводят бюллетени, которые должны  включать все вопросы повестки.  Ошибка,  если  в повестку  выносится  всего один вопрос - об избрании способа управления домом. Инициаторы  считают,  что если люди голосуют за ТСЖ, то  его  можно  считать  созданным. Ничего подобного. В повестку общего собрания должны быть  обязательно включены и  другие вопросы: утверждение устава ТСЖ, избрание правления, избрание ревизионной комиссии, утверждение бюджета дома. Без их решения  юридическое  лицо просто  не  сможет  существовать.

Теперь о подсчете голосов. Иногда голоса считаются либо по квартирам (одна квартира - один голос), либо по собственникам - сколько пришло и проголосовало, столько и голосов, якобы, отдано по тому или иному  вопросу  повестки.  Так нельзя. Голоса надо считать по площадям, то есть пропорционально доле в праве общей собственности.  Таким образом высчитывается,  набирается  ли  кворум (присутствуют 50 процентов собственников  или  нет).

Если набирается, то собрание правомочно. А вот когда проводится голосование, то  проценты  отдавших  голос "за" или "против" высчитываются уже по-другому.

За  100 процентов берется площадь квартир собственников, которые пришли на собрание. Решение считается принятым, если за него отдано большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании.

Наконец,  очень  много ошибок  допускается  при составлении самого протокола  собрания.  Протокол должен  отражать  форму собрания, место его проведения,  сколько  процентов собственников приняло участие в собрании (был кворум или нет). Вопросы должны  следовать  строго  по повестке. Голоса всякий раз обязательно подсчитываются по трем позициям: "за", "против", "воздержался". В протоколе  должны  быть четко указаны проценты по каждой из этих позиций.

Когда  выбирается  правление, то по каждой кандидатуре  тоже  должно  подсчитываться, сколько "за", "против"  и  "воздержалось". Многие же голосуют сразу за список. Это не проходит.  Протокол  должен быть обязательно подписан председателем собрания и секретарем, если это очное голосование. Если заочное, то  его  подписывают  все члены счетной комиссии.

-  А  какие  документы нужно представить в налоговую для регистрации ТСЖ?

- Требуются два экземпляра устава, два подлинных протокола  общего  собрания, подписанных председателем собрания и секретарем либо счетной комиссией, заполненные формы для регистрации ТСЖ и квитанция об оплате госпошлины. Вот и все.

-  Приходилось  слышать,  что  на  волне  активности  по  созданию ТСЖ  можно  напороться на  юристов-аферистов, которые предлагают взять на себя все хлопоты по регистрации  товарищества. Потом регистрация отменяется  судом,  поскольку все было сделано неграмотно.

- Да, таких случаев хватает. Мне тоже приходилось общаться с горе-юристами. Не стоит всем подряд доверять.

Справка "В"

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания. Или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования - дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Автор: Надежда БРАЖИНА, "Владивосток"