Под 'раздачу' не попали

Заявленную сегодня тему номера можно конкретизировать с учетом уже вовсю раскручивающегося сюжета реформы ЖКХ в нашем городе. Кто будет управлять вашим многоквартирным домом: одна из управляющих жилищных компаний, созданных администрацией Владивостока и по сути дела не оставляющих жильцам бывших муниципальных домов никакого выбора; управляющая компания, которую вы наймете все-таки на свое усмотрение; созданное в доме товарищество собственников жилья? Справедливости ради надо сказать, что Жилищный кодекс предоставляет еще одну возможность - "непосредственное управление собственниками жилых помещений". Однако этот путь явно нежизнеспособный (он приемлем разве что для совсем небольших домов), и никто всерьез не рассматривает его в качестве альтернативы уже названным способам управления.     

К великому сожалению, немногие осознают, насколько остро стоит сегодня этот вопрос, что они теряют, продолжая плыть по течению и не принимая участия в решении судьбы своего дома. Согласно названному в Жилищном кодексе сроку после 1 марта 2006 года поезд уйдет (он может уйти и гораздо раньше, если вы уже сейчас подпишете договор на обслуживание дома с жилищной управляющей компанией на пять лет - они сейчас это активно навязывают), и нас никто ни о чем тогда не будет спрашивать. Окажетесь недовольны?  Но после драки, как известно, кулаками не машут...

Вопрос во многом, понятно, дискуссионный. Поэтому давайте откровенно поговорим. Не сглаживая углов и не скрывая существующих сомнений.

Принять участие в разговоре мы пригласили юристов и экспертов в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Тема будет продолжена в последующих публикациях газеты, поэтому все заинтересованные могут принять участие в ее обсуждении.

Выбор небольшой, но он все-таки есть

В комментариях к новому Жилищному кодексу постоянно говорится о том, что жильцы многоквартирных домов вправе выбрать управляющую компанию, с которой дом заключит договор на обслуживание. Посмотрим на реальную ситуацию во Владивостоке: а есть ли, из чего выбирать?

В каждом районе города создано по одной жилищной управляющей компании, и они сейчас cтараются все дома своего района "подтянуть" под свое крыло.

Создается впечатление, что на самом деле выбора никакого не существует.

Но, оказывается, в городе все-таки есть другие компании, работающие на рынке обслуживания жилья, с которыми можно точно так же заключать договоры.

Прежде всего это ООО "Жилищная управляющая компания", работающее с 2001 года и с того времени носящее такое название (компания располагается по адресу: Океанский проспект, 100а).

На сегодня компания обслуживает 20 домов, в которых созданы товарищества собственников жилья. Мы попросили генерального директора компании Галину Кривец рассказать, чем отличается схема управления многоквартирным домом, предлагаемая их организацией, и какие, на ее взгляд, она имеет преимущества.

Ведь для того, чтобы иметь какие-то основания для выбора, мы должны сравнить предлагаемые нам условия.

- Галина Николаевна, для начала откройте тайну: почему вы не участвовали в конкурсе по обслуживанию жилого фонда Владивостока, который проводила, как мы знаем, городская администрация?

- Вообще-то мы подавали заявку на участие в таком конкурсе. Однако весь жилой фонд был распределен между теми управляющими компаниями, которые были созданы "на волне" реформы ЖКХ во Владивостоке. Мы не вписывались в эту схему.

- А еще в городе есть компании, которые имеют опыт работы в обслуживании жилых домов и могли бы предложить свои профессиональные услуги?

- Такой опыт имеют некоторые строительные организации, которые возводили дома и потом сами их обслуживали. Но продолжают ли они работать в этом направлении, я не знаю. Дело в том, что утвердиться в этом секторе рынка очень сложно, поскольку люди пока не привыкли платить деньги за профессиональное управление их домом. И не всегда понимают, что если дом нормально содержится, то квартиры в нем растут в цене. Не случайно в ЖСК и ТСЖ квартиры всегда ценились выше.

- Вы можете взять на обслуживание и те дома, в которых не создаются ТСЖ?

- Конечно, и будем обслуживать их так, как обслуживаем ТСЖ. Такое обслуживание начинается с проведения дефектовки мест общего пользования, определения, какова изношенность конструкций, труб, что нужно сделать в первую очередь, определения очередности ремонтных работ. У нас разработана схема работы с бывшими муниципальными домами. Поскольку такой дом не является юридическим лицом, как ТСЖ, и не может сам открыть свой расчетный счет, счет оформит наша компания. На этот счет будут поступать средства, которые жильцы дома платят по статьям "содержание жилья" и "ремонт жилья". Деньги, собираемые по первой статье, будут использоваться на выплату зарплаты слесарю, электрику, дворнику, уборщикам подъездов и на всю работу по содержанию дома, оплату налогов, а деньги по второй статье будут расходоваться именно на ремонт.

- Выходит, вы сами занимаетесь организацией обслуживания дома, а не передаете это другим ООО, как управляющие компании, созданные администрацией города?

- Между нами и жильцами дома никого нет, как нет никого и за нами, мы напрямую работаем с домом и несем за свою работу ответственность.

Если же внимательно прочитать проект договора, который предлагают сейчас заключить жилищные управляющие компании, начавшие работать по районам Владивостока, то понимаешь, что каждая из них представляет собой чисто контролирующий орган. А они уже заключают договоры с ООО (бывшими ЖЭУ), которые имеют в штате слесаря, электрика и т. д. В итоге получается, что у самих собственников квартир нет никаких юридически оформленных взаимоотношений с этими ООО. На основании же чего тогда можно будет от них потом чего-то добиться? Если не устраивает, как работает дворник, не пришел, как обещал, слесарь? Жаловаться в управляющую компанию? При такой пирамиде с несколькими посредниками получается "поломанный телефон". И ведь в администрацию уже не пожалуешься - это тоже надо понимать. Она теперь, заключив договоры с жилищными управляющими компаниями и передав им жилой фонд на обслуживание, по сути дела отстранилась от проблем жильцов.

- Читаем в договоре на управление многоквартирным домом некоммерческого партнерства "Управляющая компания "Эгершельд": "Стоимость услуг управляющей компании включена в размеры платы за содержание и ремонт жилых помещений и составляет 10%". Какой процент берете вы?

- Во-первых, мы берем за свои услуги не с двух статей, а только с одной - "содержание жилья". На мой взгляд, статья "ремонт жилья" предполагает целевое использование этих средств - только на ремонт. У нас, конечно, тоже, как и у городских управляющих компаний, нет в штате строителей, мы тоже, как и они, будем проводить отбор подрядных организаций, сравнивать предлагаемые ими условия, заключать в итоге договор с какой-то одной, контролировать проведение ремонта. При этом считаем, что за все это мы не должны брать дополнительные деньги. Процент за услуги нашей управляющей компании составляет 17 процентов от сборов со статьи "содержание жилья". Но нельзя вне анализа предлагаемой схемы управления домом сказать, выше это или нет. Мы сами, к примеру, собираем с жильцов платежи, и не приходится оплачивать еще услуги расчетного центра, не уходят они и другим структурам. Бухгалтерия прозрачная и дает наглядное представление, сколько денег с вашего конкретного дома собрано и сколько их на обслуживание вашего же дома - не какого-то другого - пошло. Это не то, что платить деньги в общий котел, а значит, в НИКУДА, как всегда и было. Какую от тех денег мы получали отдачу? В лучшем случае раз в год приходил слесарь, чинил протекающую трубу - и все. И за это стоило весь год платить? Честно говоря, не понимаю я наших жителей. Митинговали, что все плохо в системе ЖКХ, что жилье приходит в негодность. А сейчас, когда нам дали возможность что-то изменить, наступили тишина и полное нежелание вникать в ситуацию.

- Многих, наверное, пугает, что ваша компания - частная?

- Это действительно так. Спрашивают: а вдруг вы завтра ликвидируетесь? В ответ на это я могу только сказать, что мы уже несколько лет работаем на рынке и закрываться не собираемся. Но надежнее ли оставаться с тем, что есть сейчас? Нынешние ООО - вчерашние ЖЭУ, если посмотреть их "досье", тоже и закрывались, и меняли номера, и сливались друг с другом. Кто даст гарантию, что они на этот раз окажутся живучее?

А чего уж наверняка не будут делать управляющие компании, созданные администрацией города, так это пытаться отсудить у муниципалитета те средства, которые когда-то собирались по статье "капитальный ремонт". Некоторые думают, что если останутся с подотчетными администрации компаниями, то им на эти деньги сделают ремонты. Да поймите, поезд ушел, и никто никаких денег вам возвращать не будет. А если дойдет дело до капитального ремонта, то вас попросят скинуться на него. Наши же юристы, если дом будет взят на обслуживание и если в нем действительно все эти годы ничего не делалось, будут обращаться с иском в арбитражный суд. Пусть хотя бы так называемым взаимозачетом, какими-то ремонтными работами, стройматериалами муниципалитет рассчитывается за старые долги. Такие прецеденты в городе есть, и нужно обязательно пробовать добиваться положительного судебного решения на этот счет. Процедура сложная, без участия грамотных юристов ничего не добиться.

И самое главное - не надо бояться прихода в жилищную сферу частных компаний. По большому счету именно на это прежде всего и направлена нынешняя реформа ЖКХ. Частный бизнес заинтересован в привлечении клиентов (как иначе он заработает деньги?), поэтому для него главный закон "клиент всегда прав". Новым же управляющим компаниям не надо никого привлекать, не надо за кого-то бороться, потому что им на блюдечке с голубой каемочкой передали по целому району города. Будет ли при этом у них стимул бороться за свое имя?

Автор: Надежда БРАЖИНА, "Владивосток"