Крыша над головой

Как себя вести и кому доверять на рынке недвижимости?

За час работы «Прямой линии» по квартирному вопросу в редакцию поступило 12 звонков от наших читателей, понятно, что желающих получить консультацию было гораздо больше, не всем удалось дозвониться. Руководитель риэлторской компании ООО «Фолиант» Феликс АДАМОВИЧ был приглашен как независимый эксперт, работающий на рынке недвижимости более 13 лет.

«Горячая линия» выявила несколько общих острых проблем.

* * *

Права детей - проблемы родителей

Анатолий Иванович: Моя сестра хочет продать четырехкомнатную квартиру на улице Русской. Она проживает там одна, инвалид второй группы, квартира приватизирована. Там же прописаны и являются собственниками ее дочь и внучка 14 лет. Они уезжают в другую страну. Какие документы нужны для продажи?

- Закон защищает права несовершеннолетних, ими считаются дети до 18 лет. При продаже  ребенок - собственник жилья должен что-то взамен купить. Нельзя оставлять ребенка без крыши над головой. Отчуждение сделок с участием несовершеннолетних совершается только с ведома органов опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Внучку, которой 14 лет, необходимо зарегистрировать у ближайших родственников, чтобы органы опеки видели, что права ребенка на жилье соблюдены. В случае выезда за рубеж инспектору органов опеки представляются визовые документы: вызов, приглашение или вид на жительство и т. д. На этом основании будет сделано постановление органов опеки. Самое главное, на чем настаивает госопека, - чтобы у ребенка на первом этапе нахождения на территории другого государства было жилье в РФ, где он зарегистрирован, чтобы мог вернуться в страну в любой момент.

* * *

Наталья Александровна: У меня трехкомнатная квартира. Я хочу ее продать и уехать за пределы Приморского края, в Москву. Но у меня двое несовершеннолетних детей, и тут по линии органов опеки возникли такие вопросы, которые меня повергли в шок. Оказывается, я сначала должна выписаться, где-то детей прописать (7 кв. метров на каждого), открыть счета здесь и положить на них одну четвертую всей суммы от продажи этой трехкомнатной квартиры. В банке говорят, что снять эти деньги я смогу, только когда детям исполнится 18 лет. Нам на квартиру в Москве тогда денег не хватит. Вывезите нас отсюда! Что делать? Валютные или рублевые счета открывать?

- Наталья Александровна, мы постоянно с этим сталкиваемся. Маме и папе надо лично (!) прибыть к инспектору в органы опеки и попечительства по месту жительства, вдумчиво написать заявление. В нем должен быть указан путь, который вы собираетесь пройти по процедуре переезда. Если у вас есть родственники или знакомые в Москве, то многое упрощается. В Москве эти люди идут в свое ЖЭУ и пишут заявление по форме 17, где дают согласие зарегистрировать ваших детей до приобретения жилья в Москве. Когда они присылают во Владивосток этот документ, вы с ним идете в органы опеки.

Тогда в постановлении, которое вынесут органы опеки, будет дано разрешение на продажу и указано, что на время поиска и приобретения недвижимости в Москве несовершеннолетние будут проживать по указанному московскими родственниками адресу. Если у вас нет такой возможности, то необходимо зарегистрировать ваших детей во Владивостоке также у родственников или знакомых.

В том случае, когда вам не у кого прописать детей, на время процедуры оформления продажи-покупки жилья вы будете вынуждены открыть расчетные счета в банке, раздельно на каждого ребенка. Снять средства можно будет уже в Москве по факту обращения в органы опеки после приобретения жилья. Ждать, когда вашим детям исполнится 18 лет, не придется.

* * *

Галина Александровна: У меня один ребенок -  собственник жилья, а другой просто прописан. Что нужно, чтобы приобрести квартиру, пользуясь ипотекой? С какими трудностями придется столкнуться?

- На сегодня постановление органов опеки востребовано только при подписании сделки продажи объекта, где ребенок является собственником. А когда несовершеннолетний снимается с регистрационного учета как проживающий по этому адресу, постановление уже не требуется. Тем не менее во многих компаниях, в том числе и в нашей, сложилась практика: требовать от продавца недвижимости, где проживают и зарегистрированы несовершеннолетние, прописать их по другому адресу с тем, чтобы на момент отчуждения недвижимости у ребенка было где жить. Тогда, я считаю, покупатель будет защищен.

Вы, наверное, и сами слышали о том, что многие сделки при участии несовершеннолетних заканчивались расторжением только потому, что интересы детей не были учтены.

Что касается ипотечных сделок, то совсем недавно нам пришлось разрешать тяжелую ситуацию. Квартира приобреталась по ипотечному кредиту.

Только слаженная работа банка, нашей компании и риэлторских фирм, с которыми за многолетнюю практику сложились доверительные отношения, позволила разрешить этот вопрос. Это тот самый случай, когда работают деловая репутация компании и доброе имя риэлтора.

Замечу, что постановления органов опеки и попечительства при совершении сделок по ипотеке требуют другой редакции и других условий, защищающих интересы как детей, так и взрослых участников сделки.

 * * *

Решиться трудно

Татьяна: Я хочу купить квартиру в строящемся доме на улице Шилкинской. «Дальстройсвязькомплекс»  сдает объект в августе, уже через два месяца. Решила купить жилье у дольщика, непосредственно у физического лица. Подскажите, какие документы мне нужны и что делать, чтобы не попасть впросак?

- Как специалист, советую очень внимательно изучить договор долевого участия. Также надо с продавцом лично прийти в бухгалтерию застройщика, то есть в «Дальстройсвязькомплекс», убедиться, что гражданин, уступающий пай, действительно погасил его стоимость полностью. В справке, подписанной бухгалтером и первым лицом, должно быть указано: «Расчет по данной квартире является окончательным». В договоре должны быть указаны следующие позиции: срок сдачи дома, меняется ли стоимость квартиры в перспективе, какая ответственность лежит на застройщике, если дом не сдан, является ли стоимость окончательной или здесь возможны дополнительные расходы по благоустройству прилегающей территории, состояние лифтов.

Я бы рекомендовал заверить договор переуступки права требования нотариально. Конечно, вы понесете дополнительно небольшие расходы, зато это оградит вас от проблем, которые могут возникнуть в будущем. Еще очень важно, чтобы у вас осталась расписка продавца не на стоимость пая, а на те деньги, которые вы реально ему платите. Пропишите полностью стоимость квартиры. Когда начиналось строительство, это была одна ценовая политика. Очевидно, сейчас гражданин продает ее по другой стоимости. Обязательное условие сделки – наличие у продавца письменного согласия супруги продавца на отчуждение пая, заверенного нотариально.

* * *

Антонина Васильевна: У меня с сыном на двоих была приватизирована квартира, кроме него, наследников больше нет. Сын умер. Я должна переоформить теперь квартиру на себя. Почему я должна делать оценочную стоимость того жилья, где живу?

- Антонина Васильевна, однозначно оценочную стоимость делать надо. Если один из собственников уходит из жизни, второй должен принять наследство его доли. Это нововведение действует буквально месяц. И теперь при приеме наследства делается оценка. Закон есть закон.

* * *

Кому верить?

Наталья Сергеевна: Как проверить чистоту компании, которая занимается покупкой-продажей квартир? Мы решили заключить договор с одной фирмой. А можно ли ей доверять?

- Даже самый чистый и полный пакет учредительных документов фирмы, положенный перед вами на стол, не дает полного представления о законопослушности и честности людей, работающих там, куда вы обратились. На ваш вопрос у меня, к сожалению, нет ответа. Объясню, почему. Когда до 2002 года существовало лицензирование риэлторской деятельности, на этот вопрос гражданам отвечала Лицензионная палата Приморского края. Эта структура была уполномочена государством судить, насколько та или иная фирма законопослушна, насколько там выполняются правила профессиональной этики. Сейчас единственный способ – это рекомендации тех людей, кто уже воспользовался услугами тех или иных риэлторов.

* * *

Людмила Юрьевна: Читаю в газете, что «Фолианту» верить нельзя. Если раньше я знала, куда обратиться, чтобы улучшить свои жилищные условия, то теперь я нахожусь в растерянности. Моя знакомая купила квартиру через «Фолиант», она осталась довольна. Скажите: верить вам или нет?

- Я - генеральный директор  компании «Фолиант» с 1998 года. А по поводу статьи «Цена квартирного вопроса», где опубликовано мнение руководителя юридической фирмы «Этна» Елены Лазаренко, я скажу следующее. Публикация нам, риэлторам, напомнила о том, что на нашем рынке существует жесткая конкуренция и она может быть недобросовестной.

Естественно, как руководитель, я лично провел служебное расследование. Не вдаваясь в подробности, скажу, что мнение автора той публикации, мягко говоря, основано не на реальных, а на вымышленных фактах. Если таким образом пытаются бросить тень на добросовестных конкурентов – то попытка эта неуклюжая, поскольку ситуация, о которой рассказывает юрист Лазаренко, совсем иная.

Репутация нашей компании приобреталась годами, и защищать ее мы намерены всеми доступными законными способами. И главное, квалифицированным решением самых сложных ситуаций и внимательным отношением к каждому клиенту. Я уверен, что у читателей «Владивостока» на этот счет такое же мнение.

* * *

Справка «В»

Компания ООО «Фолиант» работает  на рынке риэлторских услуг во Владивостоке с 1998 года. В настоящее время здесь работает более 50 сотрудников, семь структурных подразделений – агентств по операциям с недвижимостью -  расположены в разных районах Владивостока. В Интернете фирма «Фолиант» представлена по адресу: www.foliant.net.ru.

Автор: Нателла ТЕРЕЩЕНКО, специально для «В», Василий ФЕДОРЧЕНКО (фото), «Владивосток»