Отдайте ключи!

Как связать по рукам и ногам собственника квартиры

Мать и дочь работают теперь на то, чтобы рассчитаться с долгами, которые остались от жильца, снимавшего у них квартиру, - за коммунальные услуги, телефон, Интернет. Кроме того, продолжают расплачиваться за жилье, где сами временно жили. Ощущение такое, что их квартирант постарался напоследок выжать из их жилища все, что только можно. Суммы набежали огромные. Понятно, много получается за отопление большой четырехкомнатной квартиры. Но как можно было «нажечь» столько электричества? Прожектора, что ли, включали и непотребные фильмы снимали? Именно такое предположение по многим признакам сделала потом хозяйка.

Галина Петровна пришла в редакцию, чтобы рассказать свою горькую историю и предостеречь тех, кто тоже пытается решить тяжелые материальные проблемы путем сдачи собственной квартиры. «Мы в результате угодили в еще более глубокую финансовую яму», - со слезами на глазах говорит женщина.

Хотелось бы иметь гарантии, но...

Живут они втроем. Кроме взрослой дочери у Галины Петровны есть еще сын-школьник. Мама работает медсестрой, дочь тоже устроилась в эту больницу, плюс обе подрабатывают сиделками у тяжелобольных. Но все равно доходов не хватает, чтобы сводить концы с концами. Подумали и решили сдать свою квартиру, а для себя снять поменьше - двухкомнатную, чтобы выкручиваться за счет вырученной разницы.

Сейчас снять или сдать квартиру без помощи агентства недвижимости практически невозможно. Тем более хочется иметь гарантии, что наниматель будет платить деньги, что не «угробит» мебель… Галина Петровна тоже обратилась в агентство. Правда, как потом поняла, ни на какие гарантии надеяться все равно не стоит. Договор найма подписывается непосредственно между наймодателем и нанимателем, и по нему агентство не берет на себя никакой ответственности (оно «оказывает консультационные услуги и не несет ответственности по материальным претензиям сторон» - было сказано в первом договоре, который подписала Галина Петровна). Зато для нее почти сразу нашли обходительного и ответственного жильца (так казалось сначала). Деньги он каждый месяц без всяких задержек привозил сам. И так - полгода. Усыпив бдительность хозяйки, упросил ее разрешить подключиться к Интернету. А потом вдруг - ни копейки. Начались клятвенные обещания: «Как только наладится бизнес, я все заплачу. Потерпите немного». Галина Петровна верила («ведь такой человек хороший, вежливый...»). Ситуацию до поры до времени сглаживало то, что хозяин квартиры, в которой они сами жили и за которую нечем стало рассчитываться, тоже не выгонял… И только когда окончательно стало понятно, что никаких денег уже не дождаться, Галина Петровна попросила освободить квартиру. «Хороший» человек «гордо» ушел, так и не вернув долги за несколько месяцев. Кроме того, на руках у Галины Петровны остались неоплаченные квитанции на огромные суммы.

Как с гуся вода

А что же агентство по недвижимости?

Как только у Галины Петровны начались проблемы с жильцом (хотя какой он «жилец» - явно снимал просторную квартиру для своего сомнительного бизнеса), там сразу же стали предлагать ей заключить агентский договор «о комплексном обслуживании сдаваемой в найм квартиры». Главный аргумент: именно по этому договору они возьмут на себя юридическую защиту интересов Галины Петровны как наймодателя. При этом квартира на срок действия договора по сути дела переходила в полное распоряжение компании. Хозяева должны были передать от нее ключи, были обязаны сдавать квартиру только предложенным агентством нанимателям и на изложенных в договоре условиях, не использовать ее для личного проживания. Если же нарушат эти условия - то должны будут заплатить штраф в размере месячной оплаты найма квартиры (в данном случае это 650 долларов).

Галина Петровна в стрессовом состоянии заключила кабальный договор, потому что боялась: сама не сможет ничего добиться от обнаглевшего жильца. Но и новый договор не помог. В агентстве только обещали, что найдут на должника управу.

- Время шло, долги нанимателя становились все больше, росли и мои собственные долги перед хозяином квартиры, где мы жили. Тогда я решила выселить бессовестного бизнесмена и вернуться с детьми домой. И тут началось такое… Дочь пришла домой, а попасть не может: замок, оказывается, поменял присланный из агентства рабочий. Нас по сути дела пытались выселить из собственной квартиры, постоянно пугали судом, штрафами. Давление со стороны агентства было жутким.

- А как же с долгами?

- Меня пытались успокоить: давайте заселим новых жильцов, они заплатят, и вы со всем рассчитаетесь. А нашего бывшего жильца, как меня заверяли, ищут.

Семью до сих пор продолжает лихорадить. Над Галиной Петровной дамокловым мечом висит угроза, что ее заставят выплачивать штраф за то, что, «проживая в квартире и не давая ее сдавать, она причиняет агентству убытки в размере недополученного по ее вине комиссионного вознаграждения».

- Это при том, что меня по сути дела ограбили! - возмущена женщина.

Сейчас ей ничего не остается, как выставить на продажу свою большую квартиру. Содержать ее она не в состоянии. Да и долги надо выплачивать.

* * *

Мы попросили прокомментировать ситуацию и дать юридическую оценку договорам, которые заключала Галина Петровна с агентством недвижимости, юриста компании «Балахнина и партнеры» Галину АНТОНЕЦ:

- Агентский договор, который женщина подписала, не предусматривает никакой материальной ответственности самого агентства недвижимости и  налагает непомерные штрафные санкции за нарушение условий договора на собственника квартиры. Получается: агентство может подыскивать клиента, который, заплатив за найм квартиры за первый месяц и оплатив услуги агентства, может в дальнейшем не платить за жилье. Хозяева, понятно, с этим мириться не станут. Они  всеми правдами-неправдами выгонят неплатежеспособного нанимателя. И останутся, конечно, с убытками. А агентство, не неся никаких материальных потерь, подыщет следующего клиента. Он снова принесет прибыль агентству, а вот хозяину квартиры - совсем необязательно.

На первый взгляд, положение у собственника квартиры безвыходное. Ему нельзя «уйти» от агентства. При попытке расторгнуть договор ему грозят судом и огромными штрафами.

Да, при заключении договора сотрудники фирмы познакомили Галину Петровну под подпись с положениями Гражданского кодекса РФ, регулирующего взаимоотношения сторон агентского договора (сделали они это, понятно, в своих интересах). Но ведь есть и другие статьи Гражданского кодекса, которые позволяют собственнику защищать свои права. Так, на основании статьи 451 ГК РФ собственник квартиры может требовать расторжения договора, если после его заключения у него произошли существенные изменения в жизни, из-за которых он не может дальше сдавать свою квартиру. Такими обстоятельствами могут быть, например, болезнь самого хозяина и его близких, отсутствие другого места жительства, изменение финансового положения. То есть такие обстоятельства, при которых он не заключал бы агентского договора и договора найма, если бы их предвидел. Кроме того, собственник квартиры на основании ст.15 Гражданского кодекса РФ может требовать от агентства возмещения убытков, так как согласно заключенному договору оно обязалось найти нанимателя, который должен выплачивать оговоренную сумму за найм квартиры каждый месяц. Можно назвать еще целый ряд статей Гражданского кодекса, которые дают собственнику квартиры законные основания требовать расторжения агентского договора.

А по большому счету такие договоры просто нельзя заключать. Ведь вы - собственник, квартира ваша, а на ней почему-то зарабатывают другие люди. Условия должны диктовать вы, а не агентство (в конце концов, вы вполне можете обойтись и без него!). Что касается нерадивых неплательщиков, то от них не спасет никакой агентский договор. И еще: покажите договор юристу прежде, чем его подписывать. Это поможет избежать подобных ситуаций.

Юридическая компания «Балахнина и партнеры»: Океанский проспект, 18 (библиотека имени Фадеева), офис 311. Телефоны 43-22-27, 43-33-37, телефон для консультаций 8-290-030.

Автор: Надежда БРАЖИНА, «Владивосток»