Крыша над головой

Учимся жить по новому Жилищному кодексу

Изменившееся кардинально законодательство можно назвать революцией в жилищной сфере. Ожидается, что новый кодекс должен существенно поменять весь рынок жилья. Затрагиваются интересы практически каждого из нас, а потому и вопросов сейчас возникает так много.  Это подтвердила «Прямая линия», которую провела с нашими читателями юрист юридической компании «Балахнина и партнеры» Галина Антонец.     

- Галина Ивановна, здравствуйте. У меня такой вопрос. Бывшее ведомственное общежитие передано городу в 2003 году. Статус общежития снят с октября 2004-го, открыты лицевые счета, ордеров нет. Имеем ли мы право приватизировать свое жилье по новому Жилищному кодексу?

- А какой у вас есть на руках документ? И  на основании чего вы вселились в квартиру?

- У каждого прописка в паспорте, и квитанции приходят с открытыми лицевыми счетами. В паспортном столе у каждого жильца есть карточка. Больше никаких документов нет.

- Приватизировать комнату вы можете однозначно. Но чтобы это сделать, вам необходимо будет представить документ, подтверждающий выделение вам этой комнаты. Скорее всего, нужно найти решение жилищно-бытовой комиссии предприятия. А с ним или, вернее, выпиской из него нужно обратиться в управление приватизации. А еще лучше сначала проконсультироваться в управлении юстиции, они точно скажут, какой формы справка нужна, так как свое право нужно оформить документально. 

- Вас беспокоит Зоя Степановна. Мы с мужем прописаны и живем в квартире своей невестки, которая является ее собственником, хотя она сама здесь не живет. Можем ли мы получать субсидии?

- Невестка эту квартиру купила?

- Она у нее была давно. После замужества она переехала жить к нашему сыну, мы - сюда, а в нашей квартире осталась жить дочь.

- Хочу вас предостеречь, что по новому Жилищному кодексу невестка может вас выселить, если захочет. Такая ситуация может сложиться, например, если она разведется с вашим сыном. Вы тогда станете бывшими членами семьи. Правда, если нет иной договоренности. Поэтому имеет смысл заключить с невесткой договор, что даже в случае прекращения семейных отношений вы сохраняете право пользования данным жилым помещением. Лучше его удостоверить у нотариуса. Хотя кодекс ввел такое понятие, как соглашение о проживании, но еще его утвержденной формы нет.

- Мне кажется, невестка на такое не согласится…

- Попробуйте повести такой разговор. Ведь сейчас в семье сына отношения хорошие. Что касается субсидии, то, думаю, вам ее не предоставят, потому что в данном случае будут складывать доход ваш, вашего мужа, доход невестки и, вполне возможно, еще и доход сына. Хотя я всегда даю такой совет: обратитесь за субсидией, вы ведь от этого ничего не теряете. Откажут так откажут, но ведь может и по-другому случиться.

- Спасибо большое.

- Добрый день. Меня зовут Екатерина Петровна. Я живу с сыном, но завещаю квартиру дочери. Сыну-алкоголику доверить не могу, он уже потерял одну квартиру, и я не хочу, чтобы под старость он оказался на улице. Дочери наказала, чтобы она квартиру после моей смерти оформила на себя, но чтобы там остался жить ее брат.

- В завещании оговорено условие, что в квартире остается жить ваш сын?

- Нет, это не указано.

- Получается, все остается на совести вашей дочери: она может оставить его там проживать, а может и выселить. Через суд, конечно, но по новому Жилищному кодексу она сможет это сделать. Вы уверены в дочери?

- Она единственная, кому я могу доверить. У него самого есть две дочери, но я не могу им доверить. Они выкинут его из квартиры после моей смерти, ему негде будет доживать.

- Это «Прямая линия»? Здравствуйте. Я живу в доме барачного типа, который идет под снос. В 1999 году мы подавали все необходимые документы на расселение. А в 2002 году я с мужем развелась, он теперь живет в нормальной благоустроенной  квартире, у него другая семья. Могу я его выписать?

- Вы проживаете в квартире по найму. В новом Жилищном кодексе есть статья, в которой говорится о том, что право пользования жилым помещением по найму сохраняется только в том случае, если человек проживает здесь и несет все расходы по его содержанию. Ваш бывший муж не проживает в квартире и не несет расходы, поэтому основания для его выписки есть. Однако сейчас любой юрист будет давать комментарии с осторожностью, потому что пока нет судебной практики. Ее еще предстоит нарабатывать. Но я считаю, что нужно все-таки обращаться в суд.  Только  сделать это нужно не вам самим. Обратитесь к собственнику жилого помещения с просьбой расторгнуть в судебном порядке с вашим мужем договор найма по причине невыполнения его условий.

- А он не может потребовать разделения лицевого счета?

- Такое действие, как разделение лицевых счетов, в новом кодексе в отличие от старого  вообще  не предусмотрено. То ли это упущение, то ли это сделано специально. Но сама возможность раздела лицевых счетов существует. В приватизированных квартирах через определение порядка пользования площадью в жилом помещении. Статьи 62 и  82 Жилищного кодекса дают законные основания для  заключения отдельного договора социального найма для неприватизированных квартир.

- Мы живем на втором этаже. Несколько лет назад соседка отгородила от других жильцов мусоропровод и лифт. Обещала ключи дать, ведь зимой с мусором идти к контейнерам не очень удобно, но так и не дала, устроила на этой площади какой-то склад. Мы прошли уже все инстанции. Приходили комиссии, все в один голос говорили, что наши права ущемлены. И в суд на соседку администрация города подавала, но она туда не являлась. Поэтому так все и заглохло. Может быть, в новом Жилищном кодексе есть какое-то положение, которое поможет нам решить проблему?

-  А в жилищную инспекцию вы обращались?

- Да, туда тоже. Но везде нам говорят: обращайтесь в суд. Хотя даже администрация в суд обращалась, но до конца дело так и не довела.

- Вы должны иметь доступ ко всем помещениям общего пользования, это предусмотрено законодательством. Соседка даже не перепланировку сделала (речь идет о перепланировке, когда хозяин меняет что-то в своей квартире), а замахнулась на большее. Тут явное нарушение закона.

- Однажды уже хотели демонтировать эту дверь, но хамовитая соседка так всех «отбрила», что заниматься этим рабочие не решились. Драться ведь с ней не будешь. Управы на нее никто не может найти.

- И все-таки управа есть - это суд. Исполнять решение суда будут судебные приставы, им никакие хамы не страшны. По Жилищному кодексу, она должна привести помещение в надлежащее состояние, а если этого не сделает, то ее  могут даже выселить. Но опять же -  по решению суда. Я бы посоветовала вам взять на себя вручение ей повестки в суд, чтобы это было сделано при свидетелях. Тогда она уже не сможет его игнорировать. Или вопрос будет решаться без нее. И еще я бы вам посоветовала написать заявление в прокуратуру.

- Галина Ивановна, еще у меня к вам такой вопрос. Есть сейчас смысл приватизировать квартиру или нет?

- Мое личное мнение: приватизировать надо. Новый Жилищный кодекс ввел довольно кабальные условия для нанимателей жилья. К примеру, прописать кого-то у себя вы можете уже не только с согласия всех проживающих, но и с согласия муниципалитета как собственника этого жилья. То же самое - выписать. И любое действие с квартирой потребует согласования с городской администрацией. Кроме того, вводится платеж за найм жилья. Муниципалитет вправе его сам устанавливать. Какой он будет, пока трудно сказать. Может быть, он будет не меньше, чем налог на собственность. Многие боятся, что этот налог будет слишком большим, когда его будут рассчитывать в зависимости от рыночной цены квартиры, как заложено в Жилищном кодексе. Но ведь и плата за найм жилья может увеличиться.

 Когда квартира приватизирована, вы можете передать ее по наследству,  продать, подарить. Если же вы живете в квартире как наниматели, прав на нее у вас гораздо меньше. Но каждый решает сам, как ему лучше и выгоднее. У приватизации есть плюсы и есть минусы. Взвесьте то и другое и примите решение.

- Галина Ивановна, я хочу проконсультироваться. Моя дочь живет с мужем и ребенком в общежитии. На комнату выдали ордер. По соседству освободилась комната. Ее можно приватизировать?

- Ту, которая освободилась?

- Да, им ее предоставили.

- Новый Жилищный кодекс поможет решить серьезную проблему, связанную с общежитиями. В законе о введении в действие нового Жилищного кодекса, в статье 7 говорится, что на жильцов таких общежитий распространяется положение о договоре социального найма. Не нужно ничего оформлять, собирать какие-то бумаги - в силу закона эти люди однозначно считаются занимающими свою жилплощадь по договору социального найма. И, естественно, теперь они смогут ее приватизировать - до 1 января 2007 года.

- Галина Ивановна, а что еще нового по приватизации есть в кодексе?

- Вообще-то в самом кодексе о приватизации нет ни единого слова. О приватизации речь идет в федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Там сказано, что все квартиры, которые будут предоставлены после 1 марта 2005 года, приватизации уже не подлежат. Квартиры, полученные до этого срока, можно приватизировать только до 1 января 2007 года.

- Мы живем в коммунальной квартире. Хотели сделать перепланировку, чтобы коридор отошел соседям, кухня - нам. Как это сейчас можно узаконить?

- Нужно сначала обратиться за проектом этой перепланировки. В городе есть комиссия, которая занимается перепланировками. Обратитесь туда, и вам подскажут, в какой организации вам могут сделать такой проект. Когда он уже будет на руках, напишите заявление в комиссию по перепланировкам, чтобы она утвердила этот проект. Еще нужно будет представить техпаспорт на квартиру. Ваш дом не является памятником архитектуры?

- Нет.

- Тогда нужны именно те документы, о которых я сказала: план, заявление, техпаспорт. После представления их в комиссию вам в течение пяти дней должны дать ответ, возможна ли такая перепланировка.

- Нужно, чтобы комнаты в коммунальной квартире были обязательно приватизированы?

- Необязательно, перепланировку можно делать как в приватизированной, так и в неприватизированной квартире. Главное - согласие всех проживающих в квартире и чтобы технически было возможно это сделать.

- Квартира приватизирована на нас с мужем. Появилась необходимость прописать у себя сына, который без прописки не может найти нормальную работу. Но он у нас такой необязательный и ненадежный… Если он не станет нам помогать платить за квартиру, мы сможем его потом выписать?

- В новом кодексе предусматривается, что собственник жилого помещения может выписать из квартиры человека, если он стал бывшим членом семьи. Но ведь сын никак не может стать бывшим. Не несет расходы по содержанию квартиры - такого основания для выписки нет. Поэтому выписать его будет сложно, и в любом случае только через суд. Обязать платить тоже можно лишь через суд. И для начисления субсидии уже будут учитываться доходы сына. Взвесьте все хорошенько, прежде чем принять решение.

- Сейчас жильцы могут нанимать управляющую компанию для обслуживания дома. Во Владивостоке еще практически нет таких компаний. Как что будет - никто не знает. Кто может проследить, правильно ли она работает? За границей жилищная инспекция следит за всеми нарушениями, а у нас?  Только жильцы должны все контролировать? Я живу в кооперативном доме, где на двери подъезда уже два с половиной месяца нет ручки. И мы не можем ничего потребовать…

- Исходя из положений Жилищного кодекса, вы сами должны контролировать работу обслуживающей дом организации. Вы платите деньги за содержание и обслуживание жилья и можете спросить, почему нет? Если вашим домом управляют плохо, то на общем собрании собственников вы можете принять решение о заключении договора с другой управляющей компанией.

- У нас вообще нет собраний уже пять лет. Поэтому я противница ТСЖ. Нас «посадили» на общий счетчик, и  мы теперь за электроэнергию платим больше, чем по тарифам, утвержденным РЭК.

- Вы прекрасно сами все понимаете: есть закон, а есть его исполнение на практике. Я думаю, что управляющие компании будут все-таки контролироваться со стороны муниципалитета. Ведь образовывать их сейчас будут именно муниципальные органы власти. Есть у нас и жилищная инспекция.

- Мы живем в коммунальной квартире на Океанском проспекте. У нас общий коридор и общий туалет. Один из жильцов сдал комнату фирме. Представляете, сколько там людей?  И мы вместе с ними должны пользоваться туалетом.

- Нужно выяснить, перевел ли хозяин этой комнаты помещение из жилого в нежилое.

- Скорее всего, нет. Потому что продолжают идти квитанции на фамилию жильцов, которые раньше жили в этой комнате.

- Нарушение ваших прав налицо. Вам нужно обратиться с заявлением в прокуратуру своего района. Прокуратура проведет проверку, и вы будете обладать информацией об этой комнате. Вам нужно занять активную позицию, чтобы защитить свои права. Скорее всего, потом вам придется обратиться в суд.

***

Юридическая компания «Балахнина и партнеры»: Океанский проспект, 18 (библиотека имени Фадеева), офис 311. Телефоны 43-22-27, 43-33-37, телефон для консультаций 8-290-030.

Автор: Надежда БРАЖИНА, Василий ФЕДОРЧЕНКО (фото), «Владивосток»