Домом надо рулить

Кому доверятся жильцы?

Новый Жилищный кодекс, вступивший в силу 1 марта, перед всеми жильцами многоэтажек поставил на повестку
дня вопрос: как будем управлять своим домом? От нас требуется осознать: хватит плыть по течению, хватит
надеяться на то, что придет дядя из муниципального ЖЭКа и все решит (тем более что большая часть квартир
перешла в частную собственность). Законодатели определили срок, в течение которого должен быть избран
способ управления многоквартирным домом, - один год после введения в действие кодекса. Причем это нужно
сделать не формально, ради «галочки» - управление должно реализовываться на практике. Иначе муниципалитет
проведет конкурс и сам выберет для дома управляющую организацию.

Какие же варианты управления многоквартирным домом оговорены в Жилищном кодексе? Об этом наш разговор с
начальником юридического департамента регионального фонда собственников жилья, юристом Жилищной
управляющей компании Татьяной Москалевой:

-  Таких способов три: жильцы могут сами управлять своим домом, они могут организовать товарищество
собственников жилья (ТСЖ) или нанять управляющую компанию. Прямого указания на то, что обязательно должно
быть организовано ТСЖ, в кодексе нет, как и того, что нужно непременно заключить договор с управляющей
компанией. Если жильцы решат сами управлять хозяйством своего дома и смогут грамотно это делать, то почему
нет?

- Татьяна Анатольевна, давайте разберемся в терминологии. Сегодня кроме муниципальных домов существуют
так называемые кооперативные - жилищно-строительные кооперативы, есть кондоминиумы, ТСЖ, ТОСы, ТИЗы и
другие объединения собственников жилья. Все эти объединения остаются «в силе»?

 - Нет, это не так. До 1 января 2007 года жилищно-строительные кооперативы должны поменять свою
организационно-правовую форму и перерегистрироваться в ТСЖ. Если ЖСК этого не сделают, то будут
ликвидированы в принудительном порядке. С чем связано такое требование законодателя, не объясняется. Но
можно предположить, что просто вводится единый порядок. Отличия между ТСЖ и ЖСК и прежде были
небольшими, поэтому не думаю, что новая форма для жильцов кооперативных домов будет приживаться
болезненно.

С вступлением в силу Жилищного кодекса утратил свою силу федеральный закон о товариществах собственников
жилья, и теперь все отношения, связанные с ТСЖ, регулирует кодекс. Вместе со старым законом уходит в
прошлое такое понятие, как кондоминиум. Надо признать, что была большая путаница, есть ли разница между
ТСЖ и кондоминиумом (кондоминиум – это непосредственно объединение жильцов, а ТСЖ – 
организационно-правовая форма этого объединения), было много споров на этот счет. Теперь остается одно
понятие – многоквартирный дом, и именно в нем создается товарищество собственников жилья. Иных
объединений собственников жилья Жилищный кодекс в отличие от прежнего федерального закона не
предусматривает.

- Если жильцы объединяются в ТСЖ, то дом отделяется от муниципалитета. «На автомате», как раньше,
муниципальные ЖЭКи уже не должны будут этот дом обслуживать?

- ТСЖ – это юридическое лицо со всеми вытекающими отсюда последствиями. Ему нужны как минимум бухгалтер,
управляющий домом, ему нужно будет заключать договоры на обслуживание со всеми поставщиками
коммунальных услуг. Или заключить один договор – с управляющей компанией, которая возьмет все остальное на
себя.

- Тем, кто всю жизнь прожил в муниципальном доме, трудно представить другой уклад. Какие функции берет на
себя управляющая компания?

- Она берет на себя всю организацию по обслуживанию дома. Такая схема не первый год отрабатывается в
домах-новостройках, где сами застройщики, как правило, создают ТСЖ, и новоселы, уже въезжая в дом,
становятся его членами. Начнем с того, что управляющая компания подбирает весь обслуживающий персонал для
дома – управляющего, слесарей, электриков, уборщиков, вахтеров и, конечно же, контролирует их работу. У
жильцов не должна болеть голова из-за того, что подъезд плохо убирается или здесь не горят лампочки. У них
остается одна забота – вовремя оплачивать квитанции за жилье, куда, в частности, будет включена и сумма по
оплате услуг управляющей компании. Квитанции будут приходить уже не из муниципалитета. Все затраты
поквартирно рассчитает бухгалтер ТСЖ. Чтобы не оплачивать всяческие утечки, в целом на дом ставятся
счетчики по учету расхода воды, тепла. Сами жильцы в своих квартирах тоже стали ставить счетчики, чтобы
платить только за реально потребленные воду, тепло. Тогда, кстати, и доверия больше тем цифрам, которые
значатся в квитанциях. Управляющая компания не только заключает договоры со всеми снабжающими
организациями, но еще обеспечивает юридическое обслуживание дома. Необходимость в этом тоже постоянно
возникает.  

- Порядок управления домом определяется голосованием на общем собрании жильцов. В нем участвуют все члены
семьи или только собственники квартир?

- Членами ТСЖ являются собственники, поэтому и голосуют только они. Остальные жильцы дома (это относится и
к жильцам неприватизированных квартир) могут принимать участие в собраниях, высказывать свои пожелания,
вносить предложения, но голосовать они не имеют права. И еще вот какое новшество связано со вступлением в
силу Жилищного кодекса. Раньше те, кто покупал квартиру в ТСЖ, автоматически становились его членами –
хотели они того или нет. Сейчас право решать этот вопрос оставлено за самим жильцом. Членом ТСЖ он не
становится до тех пор, пока не напишет заявление о вступлении в товарищество.

- Жилищный кодекс предусматривает возможность жильцам самим управлять домом. Но ведь для этого надо быть
профессионалом.

- Любой человек, занимающийся своим домом несколько лет, по сути дела становится профессионалом, познает
все нюансы это хлопотного дела. Но оно на самом деле нелегкое, и особенно сложно на первоначальном этапе.
Нужно создать штат сотрудников, заключить все необходимые договоры, верно определить приоритеты и линию
ведения хозяйства, грамотно донести ее до жильцов дома (а ведь сколько людей, столько и мнений), чтобы не
было непонимания и скандалов. Даже проведение собраний – это тоже непросто как с бытовой, так и с
юридической точки зрения. Если протокол будет составлен неправильно, его можно через суд признать
недействительным. А обычно в каждом коллективе находятся люди, которые не согласны с мнением большинства.
Поэтому, считаю, если у жильцов есть возможность доверить ведение хозяйства управляющей компании, то лучше
это сделать. Тогда управление домом будет гораздо более эффективным.

Автор: Надежда БРАЖИНА, «Владивосток»