Осторожно: инвесторы!

Вместо дешевого жилья Находка может построить «пирамиду»?

Человеческой природе свойственно надеяться на чудо разбогатеть. Купить рублей за 30 билетик и внезапно выиграть в лотерею миллион. Или, идя в магазин с двумя сотнями рублей в кошельке, внезапно найти на тротуаре пухлый бумажник с множеством долларовых купюр…

Техника инвестиционного гипноза

Чиновники тоже люди и тоже надеются на какое-нибудь денежное чудо. Но не в виде выигрыша в лотерею, любой глава города понимает, что даже внезапно обретенным миллионом рублей никакой прорехи в городском бюджете не залатаешь. Особенно в сфере ЖКХ. А потому, когда в одно прекрасное утро к нему внезапно приходит некий обаятельный джентльмен и предлагает вложить для начала, ну, скажем, 30 миллионов долларов в строительство нового жилья на подведомственной ему городской территории, чиновник впадает в некий ступор, похожий на состояние кролика, безропотно шествующего прямо в пасть удава...

А солидный визитер предъявляет полный пакет документов, из которых следует, что податель сего является представителем крупнейшей транснациональной инвестиционной корпорации. И что эта очень-очень надежная корпорация одновременно ведет строительство жилых микрорайонов в 150 городах России и СНГ. А свободного капитала у них сейчас есть примерно 300-400 миллионов долларов. Хотите поинтересоваться стоимостью инвестиционного портфеля? В прошлый вторник, кажется, уже зашкалило за десяток миллиардов. Долларов, разумеется...

Бесплатнее не бывает!

Солидный инвестор - это вам не мелкий застройщик. Для него и внимание особое, и условия - наивыгоднейшие. А как прикажете относиться чиновнику к московской корпорации, которая обещает, к примеру, построить в вашем забытом богом и федеральным центром городе два десятка новых жилых домов, и половину из них буквально через два года после того, как будет подписан договор о сотрудничестве? Причем квартиры в этих новых домах, построенных по «уникальным финансовым технологиям», стоят буквально гроши и доступны даже самым небогатым горожанам...…

Что нужно взамен? Сущие пустяки! Закрепить за корпорацией 30-40 гектаров городской территории, желательно, где получше и без обычной в таких случаях конкурсной волокиты на землеотводы. Ведь на этой земле в срок, ну, скажем, до 2012 года будет выстроен целый ряд комфортабельных микрорайонов с бассейнами, торговыми и фитнес-центрами и прочими приметами современной инфраструктуры. Да еще надо помочь открыть в городе территориальное представительство, где будет располагаться офис корпорации. Нельзя прямо в здании мэрии или где-нибудь рядом с ней?

Правда, в момент подписания договора о лестном для мэрии долгосрочном сотрудничестве с инвестором вдруг выясняется, что городу это инвестиционное чудо обойдется не совсем бесплатно. Потому что муниципалитет на выделенных под застройку площадках должен еще до начала возведения микрорайонов проложить все необходимые коммуникации, то есть кабели под электричество, трубы под воду и тепло, и вообще провести полную подготовку земли под застройку. Ведь жилье-то будет строиться для ваших горожан, причем по ценам в полтора, нет, в два раза меньшим, чем предлагают другие фирмы.

Любой профессиональный строитель, дочитавший нашу публикацию до этого места, тут же насторожится. Потому что знает, что именно нулевой цикл любого строительства, то есть согласование во всех нужных ведомствах землеотводов и проектов застройки, не говоря уж о прокладке коммуникаций, всегда съедает львиную долю всех средств, отпускаемых по смете на любую стройку. А себестоимость строительства, вбиваемая в цену каждого продаваемого населению квадратного метра, вещь вообще очень конкретная и ниже определенно просчитанного предела в принципе быть не может...

Инициатива в действии

Я не могу утверждать, что именно по такому сценарию развивались взаимоотношения менеджеров весьма известной своими далеко идущими проектами финансовой корпорации «Социальная инициатива» с руководством целого ряда российских городов. В частности, приморского города Находки, который на прошлой неделе начал сотрудничать с вышеупомянутой корпорацией. Но, видимо, по очень похожему сюжету...

Как передают информационные агентства, вице-мэр Находки Александр Алексашкин заявил, что корпорация «Социальная инициатива» выбрала несколько строительных площадок под возведение 16-этажных жилых домов в районе Молодежного жилищного комплекса и улицы Советской, а также поселка Берегового, где «есть возможность строительства около 320 тысяч квадратных метров жилья». Квартиры в домах, которые предлагает построить в Находке «Социальная инициатива», будут в полтора раза дешевле тех рыночных ставок, которые на сегодня приняты в этом приморском городе, т. е. по 400-450 долларов за кв. метр.

По словам Александра Алексашкина, корпорация «Социальная инициатива» самостоятельно займется строительством, а городская администрация должна предоставить ей стройплощадки, максимально обеспеченные всеми инженерными коммуникациями. В счет этого городу будет предоставляться некая часть квартир для обеспечения стоящих на очереди горожан. Сколько именно, пока не договорились, все будет зависеть от степени подготовленности площадок под строительство.

На что нас ловят?

Между прочим, Интернет просто забит рекламными предложениями корпорации «Социальная инициатива». «Решите свою жилищную проблему с помощью уникальных финансовых технологий, внедренных в Финансовой корпорации «Социальная инициатива!» - взывают многочисленные сайты. «Комплексная программа «Улучшаем жилье при нехватке денег» позволит решить вам все жилищные вопросы! При этом неважно, где вы проживаете, - мы поможем вам подобрать наиболее приемлемый вариант как на территории России, так и в ближайшем зарубежье!».

А вот и еще одно объявление: «Инвестируя в строительство объектов, предлагаемых Финансовой корпорацией «Социальная инициатива», у Вас появляется возможность использования уникальной системы ипотечного кредитования «ИпотекаСтрой» с использованием услуг, предлагаемых Союзом Кредитных Потребительских Кооперативов «Социальная Инициатива Кредит» (стилистика и орфография сохранены. - О. А.). Оказывается, вот в чем дело-то! Это не «Социальная инициатива» инвестирует строительство наших квартир, а сами граждане по собственной, так сказать, инициативе инвестируют эту солидную финансовую корпорацию, которая время от времени выпускает очередные транши векселей со сроками погашения в три и шесть месяцев. Не припомните, какой срок погашения векселей был у знаменитейшей мавродиевской «МММ»?

Иркутск от «пирамиды» отказался

А вот мнение о корпорации «Строительная инициатива» вице-мэра Иркутска Юрия Волкова.

- Мы отказались от сотрудничества с этой корпорацией, потому что получили негативные отзывы о ней из других регионов, - сообщил Юрий Волков. - К нам представители «Социальной инициативы» пришли летом этого года и предложили заключить партнерское соглашение, по которому мы предоставляли корпорации площадки под строительство, а она отдавала в обмен на это часть будущих квартир муниципалитету. Представитель этой компании утверждал, что за участок земли площадью в 30 гектаров отдаст городу 10 процентов построенных квадратных метров жилья. А остальные квартиры будут продаваться по ценам значительно более низким, чем сегодня стоит в Иркутске квадратный метр жилой площади».

Далее представители мэрии Иркутска обнаружили в деятельности «Социальной инициативы», как выразился Юрий Волков, «некоторые странности».

Например, строить корпорация собиралась, по словам вице-мэра, «нашими материалами, на нашей земле, посредством местных строительных организаций». При этом называла себя инвестором, заявляя, что инвестиционный фонд корпорации составляет около 5 миллиардов долларов. А когда представителям «Социальной инициативы» был задан вопрос о том, откуда у них деньги, менеджеры ответили, что их руководитель «финансовый гений». И в такой низкой стоимости жилья иркутские чиновники засомневались. «Стоимость квадратного метра в районе Ново-Ленино от управления капитального строительства, которое не имеет цели получить прибыль, 13,5 тысячи рублей, - заявил Юрий Волков. - Это предел. А коммерческие фирмы продавать себе в убыток и даже по себестоимости, разумеется, не станут».

Но деньги вперед…

Уяснить схему деятельности этой корпорации поможет тщательное изучение рекламных предложений. Люди, как правило, заинтересовавшиеся радужным будущим в рекламных статьях «Социальной инициативы», щедро публикуемых в местной прессе, должны были покупать земельные паи по цене, составлявшей примерно 30 процентов от обещанной стоимости квартиры. Тем гражданам, которые не могли сразу внести такие деньги, предлагалось внести «кто сколько может», остальное оформить в кредит, но в залог предоставить любое сегодня имеющееся у них жилье.

Поразмыслив, власти Иркутска пришли к выводу, что тут дело нечистое и попахивает такая авантюра строительством очередной финансовой пирамиды. И на сей раз не только с использованием сбережений граждан, а более изощренной - с использованием и денег, и квартир потенциальных клиентов «Социальной инициативы», и даже городских бюджетов, не говоря уже об авторитете местных муниципальных властей, которые заключили договоры о сотрудничестве с этой финансовой корпорацией.

- В случае если «пирамида» развалится, а она непременно должна когда-нибудь развалиться, пострадает население. Мы решили оградить своих граждан от риска, - сказал Юрий Волков.

Чудес не бывает

Выяснились кое-какие подробности и от коллег - журналистов из Магадана, куда тоже пришла с инвестициями «Социальная инициатива». В этом дальневосточном городе местные власти только на предварительную подготовку площадок под застройку нового жилья пообещали истратить более полумиллиона рублей. А «Социальная инициатива» между тем обещает вернуть свою часть «партнерских» вкладов квадратными метрами квартир, которые когда-нибудь будут построены в Магадане. Но на сумму не более 25 тысяч рублей.

По информации, полученной из Иркутска, список российских городов, обеспокоенных деятельностью на их территории корпорации «Социальная инициатива», постоянно пополняется. Их уже более 30. От сотрудничества с этой компанией, как сообщает ряд Интернет-изданий, уже отказались Новосибирск и Нижний Новгород. А на этой неделе, похоже, и Пенза, где набирает оборот скандал, связанный с деятельностью «Социальной инициативы» на местном рынке строительства жилья.

Сначала деятельность корпорации раскритиковали представители Союза пензенских строителей, которые заявили, что дешевое жилье, предлагаемое горожанам, может обернуться очередной пирамидой и грозит пензенцам потерей и квартир, и денег. «Социальная инициатива» в ответ опубликовала ряд рекламных материалов о своей позитивной деятельности. В конце ноября об этой фирме как о партнере с недобросовестной репутацией высказались и губернатор Пензенской области Василий Бочкарев, и ряд его заместителей. А областная прокуратура провела проверку и выявила, что участок земли, полученный корпорацией от мэрии в аренду сроком на 8 лет, «предоставлен в нарушение действующего градостроительного и земельного законодательства». Основное нарушение прокуратура усмотрела в том, что «торги на предоставление данного участка городской администрацией не проводились».

Конечно, обычному человеку трудно судить, как с помощью даже самых уникальных финансовых технологий, не имея собственной строительной базы, своих строителей и практически не вкладывая собственных средств, можно одновременно в сотнях городов и поселков строить миллионы квадратных метров. Но чиновникам-то по штату положено все проверять и перепроверять!

КОММЕНТАРИЙ

Владимир КАСПИН, заместитель главы администрации г. Владивостока по строительству:

- О деятельности корпорации «Социальная инициатива» я ничего сказать не могу, потому что эта компания к нам ни с какими предложениями не обращалась. Но о любом потенциально крупном инвесторе, предлагающем какие-либо проекты к реализации на территории Владивостока, мы всегда наводим самые подробные справки. Строительных площадок во Владивостоке сейчас много, есть довольно интересные проекты, но администрация города сегодня проводит такую политику – площадки под жилищную застройку инвесторам будут предоставляться на строго законных основаниях и с определенной долей, которая должна в виде квартир отходить городу. Доля будет в каждом конкретном случае оговариваться с инвесторами-застройщиками индивидуально, в зависимости от того, какой тип дома он строит и на какой площадке. Конечно, в Москве доля, передаваемая мэрии для распределения нуждающимся в жилье горожанам, выше, но власти столицы могут себе это позволить в отличие от нас, потому что у них совсем другая рентабельность строительства, нежели во Владивостоке. 

Мы вполне готовы работать с любым крупным инвестором, но пока на строительном рынке Владивостока работает только одна такая московская компания «Жилкапинвест», с которой предыдущая городская администрация подписала инвестиционный договор. К сожалению, договор этот совершенно неисполним в той части обязательств, которая возложена на городские власти. При нынешнем состоянии городского бюджета сумма, которую мы должны потратить на подготовку площадок под строительство микрорайона жилых домов и на прокладку магистральных сетей, является совершенно неподъемной. Мы сегодня ведем переговоры с инвестором-застройщиком, чтобы он взял на себя обязательства и по строительству инженерной инфраструктуры тоже, возможно, за счет уменьшения доли города в количестве отходящих ему квадратных метров. Если застройщику покажется выгодным, то он начнет строительство, а город получит примерно 150 тысяч квадратных метров доступного жилья.

Справка «В»

Договор на застройку 71-го микрорайона подписан администрацией Юрия Копылова. Он предусматривает строительство 10-12 домов, или 1500 квартир в общей сложности. Себестоимость 1 кв. м - 600 долларов.

Автор: Ольга АКСАКОВА, «Владивосток»