Ключ от счастья

Для тех, кто присматривается к ипотеке для решения своего квартирного вопроса и внимательно следит за тем, как раскручивается маховик ипотечного жилищного кредитования, новым обнадеживающим известием стало одобрение Советом Федерации 8 августа целого ряда законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

В частности, предлагается снизить размер госпошлины за обязательное нотариальное удостоверение договора по ипотеке до 200 рублей. До сих пор она равнялась 1,5 процента от суммы сделки, что выливалось в большие траты (при приобретении в кредит квартиры, например, за 50 тысяч долларов, нужно было заплатить примерно 700 долларов). Теперь расходы заемщиков  на оформление обязательного пакета документов существенно уменьшатся.

Но это только один из реальных шагов к доступности ипотеки.

ГОСДУМА ЗАСУЧИЛА РУКАВА

-  Проблема, которая сложилась сегодня на рынке жилья, - комплексная, - рассказывает генеральный директор регионального ипотечного агентства «Наш дом – Приморье» Марина Ломакина. – На ее комплексное решение, на то, чтобы уже к 2010 году – этот рубеж определил президент – не менее 30 процентов населения могли позволить себе стать участниками ипотеки, направлены 27 законопроектов, над которыми работает сейчас Госдума. Предстоит еще урегулировать градо-строительные, имущественные, семейные, гражданско-правовые, налоговые отношения. Некоторые спорные вопросы будут решаться ближе к концу года, а часть поправок уже одобрена. Очень важно, что не будут облагаться НДС операции по реализации жилья и земельных участков. В результате у застройщиков отпадет надобность использовать, например, «обходную» схему долевого участия, когда дольщики абсолютно бесправны (их не защищает закон о защите прав потребителей, потому что они «выпадают» за его рамки, не могут ничего сделать, когда срываются сроки сдачи дома в эксплуатацию).

Другая поправка, которую предлагается внести в Налоговый кодекс, связана с имущественным вычетом при налогообложении физических лиц при приобретении жилья, в том числе с помощью кредитов. Он будет производиться сразу же после заключения сделки, а не через длительный срок, как сейчас. Кроме того, этот законопроект повышает заинтересованность населения в покупке ипотечных облигаций, которые планируется выпустить в ближайшее время: на доходы граждан, полученные в виде процентов по ипотечным облигациям, предлагается установить налоговую ставку не 13, а 9 процентов. Как финансист, могу заверить, что доходы по таким облигациям будут выше, чем просто по депозитам в банках. И вкладывать деньги в них гораздо надежнее хотя бы потому, что они будут обеспечены залогом имущества людей.

СПРАВКА "В"

Первые 364 ипотечных кредита выданы за год работы агентства «Наш дом – Приморье». Средняя сумма кредита, который предоставляется для покрытия 70 процентов стоимости квартиры, составляет 17 тысяч долларов. Для сравнения: в западных регионах страны (Москва и Санкт-Петербург не в счет) эта сумма гораздо меньше - 10-11 тысяч долларов, что показывает, насколько выше сложившиеся цены на жилье у нас. В целом оформленные кредиты потянули на 192 миллиона рублей при том, что край на раскрутку ипотеки затратил 50 миллионов. Дополнительные средства привлечены в Приморье через систему федерального жилищного кредитования посредством механизма рефинансирования.

Для стимулирования соблюдения сроков строительства вводится двукратная ставка земельного налога на участки, приобретенные для жилищного строительства, в течение первых трех лет застройки и четырехкратная – в случае превышения этого срока. Для повышения заинтересованности органов местного самоуправления в предоставлении земельных участков для жилищного строительства предусматривается, что в местные бюджеты должны поступать средства, выручаемые от продажи и передачи участков в аренду. Причем до разграничения государственной собственности на землю, которая сейчас идет, эти средства будут поступать в доход муниципалитетов в полном объеме по всем сделкам. А после разграничения – от продажи и передачи в аренду земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности.

Госдума очень активно, буквально засучив рукава, взялась за то, чтобы самый тяжелый на сегодня - квартирный вопрос перестал быть неразрешимым для тех, кто работает и имеет средний доход (для людей с высоким «потолком» - это не более 5 процентов населения – помощь государства не нужна). И нам здесь, в Приморье, совсем не резон отставать от той же Москвы. На  сегодня мы - лидеры на Дальнем Востоке, это неоспоримый факт. В обнадеживающей динамике ипотеки трудно переоценить политическую волю губернатора края Сергея Дарькина. Гораздо проще решаются многие вопросы, когда за тобой стоит первое лицо, выражающее интересы края.

НОВОСТРОЮ БЫТЬ

Анализ уже проведенных сделок показывает, что по ипотеке приобретаются в основном одно- и двухкомнатные, отнюдь не элитные квартиры, чаще – на вторичном рынке. Но беда в том, что это только так кажется, будто бы вторичный рынок  предлагает неограниченный выбор. Начинаешь звонить по объявлениям и вдруг убеждаешься, что одна и та же квартира выставляется на продажу сразу несколькими риэлторскими компаниями, только под разным «соусом». Едешь смотреть – и тоже сплошное разочарование: дом старый, трубы гнилые, стены поражены грибком. Захочется ли въезжать в такую квартиру и платить за нее 15, 20, а то и больше лет? Вот почему поиски подходящего варианта, как правило, затягиваются на несколько месяцев.

СПРАВКА "В"   

Поскольку в качестве залога по ипотеке выступает квартира, которую вы приобретаете, не любой выбор заемщика будет одобрен кредитором. Предмет залога должен отвечать следующим основным требованиям:

Здание, в котором расположена квартира, не должно находиться в аварийном состоянии, иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент, а также металлические, железобетонные или смешанные перекрытия.

С новостроем проблемы тоже есть. Сейчас сложилась практика сдавать квартиры без отделки. Где взять деньги человеку, который все свои сбережения отдал для погашения первоначального взноса по ипотечному кредиту, еще и на доведение квартиры до ума, чтобы в нее можно было бы въехать? В Госдуме рассматривается вопрос о предоставлении ипотечных кредитов на эти цели и на ремонт квартиры, но пока это дело будущего.

Тем не менее по всему выходит, что за счет вторичного рынка жилья потребности всех нуждающихся в квартирах не решить. Ипотека будет буксовать, если будет ориентироваться только на него. И цены на квартиры могут взлететь. Вот почему губернатор края так настойчиво ставит задачу наращивать жилищное строительство, причем в первую очередь не элитного по 900 долларов за квадратный метр, а более дешевого – не выше 500-600 долларов. Пока такого выбора почти нет. Лишь небольшая часть новоселов из числа тех, кто первым получил кредиты, приобрела квартиры в новых домах, которые сдавали ЗАО «ДВ Связьстройкомплекс» и МУПВ «Владстройзаказчик». Можно сказать, из того, что еще оставалось к моменту сдачи.

По большому счету, ипотека, повышая платежеспособный спрос населения на жилье,  сама по себе ведет к строительному буму. Но сможет ли агентство «Наш дом – Приморье» выступать инвестором в жилищном строительстве?

- На этот счет уже ведем переговоры с застройщиками, которые готовы принять правила игры рынка ипотечного жилищного кредитования, - ответила Марина Ломакина. – Мы можем участвовать в возведении объекта в качестве финансового инструмента, но при этом должны знать, из чего складывается себестоимость работ и сданной под ключ квартиры. Любой инвестор будет требовать такую отчетность. Я уверена, что компании, которые к этому готовы, окажутся в выигрыше. Нынешние лидеры рынка жилищного строительства уже поняли, насколько это перспективно – стать участником ипотеки.

ПОМОГУТ БАНКИРЫ, РИЭЛТОРЫ, ОЦЕНЩИКИ

Для участия в федеральной программе по развитию ипотечного жилищного кредитования, координатором которой в нашем крае является агентство “Наш дом - Приморье”, аккредитуются банки, риэлторские агентства, страховые компании, оценочные фирмы. Первым делом в банке оценят возможность выдачи вам кредита, сделают предварительный расчет его размера, здесь же будет заключаться кредитный договор. Подбор подходящего жилья осуществляется через риэлторские компании, которые проведут проверку документов по квартире, проконсультируют по вопросам ее приобретения. Несколько риэлторских агентств уже обучили своих специалистов для работы по ипотечной схеме.

СПРАВКА "В"   

Средний ежемесячный платеж заемщиков ипотечных кредитов составляет на сегодня в Приморье 6,5 тысячи рублей (с учетом погашения кредита и процентов за него). Но есть примеры, отступающие от средних показателей. Например, одна из семей в Арсеньеве вносит каждый месяц гораздо меньше -  1300 рублей. По краю квартиры дешевле, чем во Владивостоке, поэтому схема ипотечного кредитования здесь более доступна. По прогнозам, уже в нынешнем году ипотека на территории края сделает заметный рывок вперед. Этому будет способствовать и открытие филиалов агентства “Наш дом – Приморье” в разных городах. В течение месяца планируется открыть филиалы в Находке, Уссурийске, Лучегорске. Этот вопрос решается также по Арсеньеву.

А вот какая роль в новом механизме отведена оценочным фирмам? Марина Ломакина дала пояснения по этому вопросу:

- Оценщик даст возможность взвесить риск кредитора в случае обращения взыскания на квартиру. Ведь не секрет, что цена сделки может быть завышена или, наоборот, занижена какой-то стороной. Если стоимость квартиры будет, к примеру, завышена, то у кредитора будет меньше шансов вернуть сумму кредита полностью и компенсировать судебные издержки. Свое заключение оценщик предоставляет всем участникам договора купли-продажи. Но даже когда назначенная продавцом цена выше реальной (и он настаивает на ней), сделка все равно может состояться. В этом случае  заемщику придется самому оплатить разницу. Правда, обычно расхождения небольшие – 200-300 долларов.

- Марина Александровна, банк или ваши сотрудники потребуют от заемщика также обязательного оформления страховки...

- Чтобы стало понятно, для чего необходима страховка, приведу пример. У одного из наших заемщиков в прошлом году наступил страховой случай – он потерял трудоспособность и теперь не сможет обеспечивать семью и гасить кредит. Но его семья, в которой двое детей, осталась в новой 4-комнатной квартире по простой причине – ипотечный кредит покрыла страховая компания. Кроме того, дважды уже были случаи, когда квартиры, находящиеся в залоге, затапливали соседи, и средства на ремонт у пострадавших от потопа появились опять-таки благодаря страховке.  Поэтому программа страхования, которая включает в себя страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование приобретаемой квартиры на случай повреждения или утраты, а также страхование на случай утраты права собственности на объект недвижимости (титульное страхование), – это надежная соломка, которую просто необходимо подстелить.

Итак, ипотека набирает обороты. И это не просто далекая от каждого из нас экономика. Настоящее счастье, что появляется шанс для того, чтобы сбылась наконец розовая мечта – появилась собственная квартира.

СПРАВКА "В"   

В мире профессиональная оценочная деятельность занимает одно из ведущих мест на рынке услуг, связанных с защитой прав собственности. У нас оценочный бизнес начал развиваться сравнительно недавно. С возрождением негосударственных форм собственности появилась необходимость в том, чтобы в сделках с имуществом участвовал профессионал, который бы сориентировал продавца и покупателя в стоимости участвующего в сделке имущества. Иначе одна из сторон может быть обделена или просто обманута. Заказчику, приглашающему эксперта для оценки имущества, нужно непременно убедиться в наличии у фирмы лицензии на осуществление оценочной деятельности. Для сделок по жилищному ипотечному кредитованию надежнее всего обращаться в специально аккредитованные для этого фирмы.

Автор: Надежда БРАЖИНА, «Владивосток»