Азбука ипотеки

Весь цивилизованный мир покупает квартиры в рассрочку, но для нас это дело пока новое. С прошлого года в Приморье начала действовать краевая целевая программа ипотечного жилищного кредитования, но нельзя сказать, что все о ней уже знают и ориентируются в ее особенностях. Опасений, сомнений, вопросов - масса. В чем заключается новый механизм решения острого квартирного вопроса, какова процедура получения ипотечного кредита, какие документы необходимо представить - разъяснения на эти и многие другие вопросы могли получить все, кто пришел на презентацию деятельности участников системы ипотечного кредитования в Приморском крае, которая состоялась в выставочном центре на Батарейной и длилась три дня - с 30 июля по 1 августа.

Организатором презентации выступило агентство «Наш дом - Приморье», которое является координатором программы в крае, ее поддержали администрация Приморья, банки, страховые компании, строительные организации, риэлторские агентства, юридические фирмы, являющиеся участниками схемы ипотечного кредитования.

СПРАВКА «В»

В июле 1997 года вступил в силу федеральный закон «Об ипотеке» и была создана государственная организация - Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). В начале 2003 года на президиуме Госсовета Владимир Путин возвел развитие ипотеки в ранг государственных приоритетов. Ипотечная программа, которая действует в нашем крае, является частью федеральной и реализуется под патронажем администрации края и лично губернатора Приморья Сергея Дарькина.

СМЕЛЬЧАКАКОВ ВСЕ БОЛЬШЕ

За год 300 семей въехали в квартиры благодаря тому, что поверили в ипотеку и нашли приемлемыми для себя такой путь решения своей жилищной проблемы.

На пресс-конференции генеральный директор агентства «Наш дом - Приморье» Марина Ломакина по просьбе журналистов дала расклад по этим семьям. Во-первых, это жители отнюдь не только Владивостока. Ипотечные кредиты были выданы также в Лучегорске, Находке, Большом Камне, Уссурийске, Камень-Рыболове, Сибирцево, Арсеньеве, что подтверждает - ипотечная программа действительно развивается как краевая. Второй показательный момент: 85 процентов семей приобрели жилье на вторичном рынке и только 15 процентов - в домах-новостройках. Это говорит о том, что жилья среднего класса пока строится мало, и расходится оно быстро. На сегодняшний день это серьезный сдерживающий фактор развития у нас ипотеки.

СПРАВКА «В»

Рынок недвижимости состоит из нескольких сегментов: элитного, среднего и вторичного жилья. Сегодня на рынке элитного жилья предложение превышает спрос, его построено очень много, но цены на него вряд ли будут снижаться. Жилья среднего класса - по 500-600 долларов за квадратный метр - возводится недостаточно, пока дом достраивается, уже все квартиры распроданы. На вторичном рынке количество предложений снизилось. Если раньше на продажу во Владивостоке выставлялось около 5000 квартир, то на сегодняшний день только 1000, и среди них много квартир на первом и последнем этажах, с большой степенью износа и требующих капитального ремонта.

Ипотека, повышая спрос на жилье и привлекая капитал в этот сегмент рынка, призвана стимулировать жилищное строительство.

Одним из ограничений при выдаче ипотечного кредита является возраст заемщика - он не должен быть пенсионного возраста, иначе может просто не успеть расплатиться с банком. Среди первых 300 смельчаков кто оказался самым старшим? Марина Ломакина рассказала, что самому пожилому участнику краевой ипотеки 58 лет и ему выдан кредит на два года. Однако, как она пояснила, безоговорочного ограничения по возрасту нет. Если человек имеет свой бизнес и в финансовом отношении прочно стоит на ногах, то могут быть рассмотрены варианты сделок даже в том случае, если заемщик находится в преклонном возрасте. Но это требует обязательного согласования в Федеральном агентстве ипотечного жилищного кредитования.

Еще один вопрос - сколько на первые три сотни счастливчиков за год работы агентства было отказов? Оказывается, на 10 положительных решений приходится один отказ. Главные причины: отсутствие у потенциального заемщика средств для первоначального взноса, который составляет 30 процентов от стоимости квартиры, а также сомнения в его стабильной платежеспособности.

- Мы глубоко анализируем платежеспособность потенциального заемщика в зависимости от того, на какую сумму и на какой срок он планирует взять кредит, - объяснила Марина Ломакина. - Это серьезная аналитическая процедура, по которой работают несколько специалистов и готовится многостраничный отчет. Этим мы хотим обезопасить не только себя, но и самого клиента от безвыходных ситуаций в будущем. Правда, мы понимаем, что во многих компаниях продолжают рассчитываться с сотрудниками «конвертиками». Поэтому стали идти навстречу клиентам, которые доказывают платежеспособность не только справками о зарплате, но и своими расходами, превышающими официальный доход.

НЕДЕШЕВО, ЗАТО БЕЗ ОЧЕРЕДИ

Приморская ипотека имеет выгодное отличие от программ других регионов. У нас применяется более низкая рублевая процентная ставка по кредиту - 15 процентов годовых против обычных 18 процентов. Тем не менее все равно это довольно накладно. Понятно, что из тех 50 процентов жителей края, которые на сегодня, по данным социологов, хотели бы улучшить свои жилищные условия, далеко не для всех приемлемы такие условия. В прессе мелькает, что Госдума примет закон, по которому ставка ипотечного кредита снизится до 7-8 процентов. Если это случится, то новую квартиру сможет позволить себе приобрести каждая третья семья.

- Но это приведет к обвальному росту спроса и снова появлению очередей на квартиры, - уверяли эксперты в ходе обсуждения этого животрепещущего вопроса на презентации. - Можно предположить, что стоимость их тогда тоже резко возрастет, размер необходимого кредита увеличится. И, как следствие, ежемесячная сумма выплат по кредиту станет вновь сопоставимой с теми выплатами, которые сегодня надо вносить по ставке 15 процентов.

Получается палка о двух концах. По прогнозам, в ближайшие три года ставка останется на нынешнем уровне, а вот потом она может снизиться до 12 процентов.

БАРЬЕРОВ БЫ ПОМЕНЬШЕ

Для того, чтобы оформить все необходимые документы и получить ипотечный кредит, придется понести большие расходы - в среднем от одной до полутора тысяч долларов. Это, согласитесь, слишком много. Поэтому в Госдуме сейчас принимается ряд законодательных изменений, направленных на снижение себестоимости оформления кредита. Как ожидается, это будет связано либо со снижением стоимости регистрации прав на недвижимость, либо с отменой нотариальной пошлины.

Участники ипотечной программы ждут принятия поправок в Жилищный, Налоговый, Гражданский кодексы, которые нацелены на то, чтобы обеспечить партнерские отношения между кредитором и заемщиком. Несколько поправок, выдвинутых «Единой Россией», 10 июля прошли в Госдуме второе чтение.

* * *

Губернатор Приморского края Сергей Дарькин:

- Сегодня Приморье крайне заинтересовано в развитии жилищной ипотеки. Внедрение программы ипотечного кредитования будет способствовать обновлению жилищного фонда и увеличению доступности жилья, что в некоторой степени поможет избежать миграции населения из Приморья и решить демографическую проблему. Надеюсь, вы помните мой предвыборный лозунг: «Нам здесь жить!». Я, как губернатор края, считаю, что если нам здесь жить, то жить, как подобает современным цивилизованным людям.

Автор: Надежда БРАЖИНА, Нина ПЕТРУХИНА (фото), «Владивосток»