Жилищные кооперативы в беде не оставим

Проблемы будущих кондоминиумов – основная тема публикации в газете “Владивосток” за 26 июня 2003 года. Номер прислала в Москву неравнодушная жительница города, которая, не добившись справедливого решения вопроса в Приморском крае, обратилась за помощью в Госстрой России.

Проблемы жителей Владивостока во многом схожи с проблемами других городов, население которых, поверив реформаторам, стало создавать жилищные объединения в виде товариществ собственников жилья. К ним хотели бы примкнуть и члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, имеющих большой опыт содержания многоквартирных домов собственными силами, но почему-то не везде признаваемых властями, хотя по закону они приравнены к товариществам.

Не могу согласиться с автором публикации, что в основе всех проблем лежит русский менталитет. Сограждане якобы морально не готовы к новой системе хозяйствования.

Еще одно уточнение хотелось бы внести в термины для лучшего понимания обсуждаемых вопросов. Давайте забудем чуждый нам термин “кондоминиум”, который применяют часто, но далеко не всегда правильно. По-русски это означает “совместное домовладение”. Именно так назвали свой закон белорусы, и большинство жителей понимает, о чем идет речь.

Так вот совместное домовладение применительно к многоквартирным домам существует в России уже 13 лет, со дня принятия закона “О приватизации”, так что ничего нового в отношении собственности с ними не произойдет.

Еще один термин – “жилищно-коммунальные услуги”, которые, как видно из их названия, объединяют два вида услуг: жилищные и коммунальные. Вспомним, что согласно федеральному закону “О товариществах собственников жилья” (он распространяется и на другие объединения, в том числе на жилищные и жилищно-строительные кооперативы) они создаются с целью организации содержания и ремонта общего имущества. Упоминания о коммунальных услугах нет ни среди прав, ни в числе обязанностей ТСЖ, ЖК и ЖСК.

А теперь о проблемах, приведенных в упомянутой статье. Первая по значимости – как раз коллективная система потребления тех самых коммунальных услуг: тепла, воды, электроэнергии (общий расход, оплата за должников, кстати, можем дополнить автора, еще расчет платежей по максимальному расходу, списание без акцепта и прочее). Поставщик услуг беспощаден: при малейшем нарушении навязанных условий договора дом будет отключен, закон “О защите прав потребителей” не работает.

Резонно спросить: а зачем потребители пошли на такие условия?! На каком основании от их имени правлением ТСЖ, ЖК или ЖСК заключены договоры на явно невыгодных условиях? Здесь и начинается самое интересное. Таких полномочий правлениям и их председателям в абсолютном большинстве случаев никто не давал. А следовательно, договоры, подписанные ими без надлежащих полномочий, юридически ничтожны.

Для большей убедительности рекомендуем включить данный вопрос в повестку дня ближайшего общего собрания членов жилищного объединения и принять решение об аннулировании полномочий правления заключать от имени жителей общий договор на поставку и потребление коммунальных услуг. А всем жителям заранее направить поставщикам заявления о заключении прямых публичных договоров с физическими лицами как с абонентами. При этом начать оплату ресурсов каждым жителем самостоятельно. Сам факт оплаты является подтверждением договорных отношений без письменного заключения договора (статья 438, пункт 3 ГК РФ).

Другая группа проблем – взаимоотношения со спецавтохозяйством, санэпидстанцией и пожарными. Здесь совет может быть только один: точно выполнять свои обязанности, предъявляя законные требования партнерам по договору. А если в городе или районе действует ассоциация товариществ и кооперативов в любой форме – общественная организация, некоммерческая организация, с регистрацией юридического лица или без образования такового, то к вам вряд ли будут придираться, понимая, что получат отпор.

Взаимоотношения с жильцами многоквартирного дома действительно важная сфера деятельности правления и председателя. От их личных качеств и профессиональной подготовки зависит, каким будет микроклимат в вашем доме. Конечно, нужно тщательно подбирать кандидатуры на эти посты, проводить их обучение. Но согласиться с тем, что “до нормальной жизни мы пока не доросли”, не могу. Множество обратных примеров видим по всей стране. Уверен, что и во Владивостоке они есть. Времени, чтобы “дорасти”, у нас больше нет. Нужно уже сегодня смелее наводить порядок в своих домах. Работать с людьми тоже можно научиться.

В заключение несколько слов о нашей организации. Межрегиональная организация объединений домовладельцев (МООД) создана семь лет назад, представительства ее сейчас работают в половине субъектов федерации, на территории которых проживает 80 процентов населения страны. Ежегодно мы проводим две-три конференции, в том числе в азиатской части России (в последние годы - в Омске и Томске). Действует система выездного обучения с аттестацией. Исполнительная дирекция регулярно посещает разные регионы, изучая опыт и оказывая необходимую помощь в конкретном решении вышеназванных и любых других проблем, включая судебную практику.

Некоммерческие объединения собственников и нанимателей жилья (ТСЖ, ЖК и ЖСК) при нашем участии освобождены от налогов, то есть их члены не оплачивают наиболее крупные налоги.

Все объединения жителей могут рассчитывать на нашу помощь, а мы надеемся на “обратную связь”.

ЧЛЕНЫ ЖСК И ТСЖ - ТОЖЕ ЛЮДИ

Виталий МОГИЛЬ, «Владивосток»

Редакция “В” располагает письмом заместителя начальника управления реформирования ЖКХ Госстроя России А. Кочегарова, в котором тот поясняет, на каких принципах должна основываться оплата коммунальных услуг гражданами, проживающими в ТСЖ и ЖСК.

Так вот, согласно федеральным законам “О товариществах собственников жилья” и “Об основах федеральной жилищной политики”, а также Концепции реформы ЖКХ, одобренной указом президента РФ, определено, что решением органов государственной власти субъекта РФ и органа местного самоуправления осуществляется выплата дотаций на оплату (содержание) жилья и коммунальных услуг в жилых домах, находящихся на балансе ЖК, ЖСК и ТСЖ в тех же размерах, что и дотации на содержание муниципального жилищного фонда.

Кроме того, в письме сказано, что при установлении тарифов на жилищно-коммунальные услуги для ЖСК и ТСЖ необходимо исходить из уровня тарифов, установленных для населения в данном муниципальном образовании.

Автор: Герман ЛОМТЕВ, генеральный директор МООД, член рабочей группы по работе с домовладельцами правительственной комиссии РФ по жилищной политике, специально для «В»